QP Posthof Süd

11. 1.

Quartierpläne bedürfen gemäss Art. 18 Abs. 5 i.V.m. Art. 14 Abs. 4 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (Bau­ gesetz) vom 1. Dezember 1997 der Genehmigung durch das Baudepartement. Im Genehmigungsverfahren prüft das Baudepartement die Planung auf Recht- und . Zweckmässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksamen Aufgaben betrau­ ten kantonalen Amtsstellen befasst.

2:

Die Prüfung hat ergeben, dass der Private Quartierplan «Posthof Süd» rechtmässig zustande gekommen ist. Nach dem Beschluss durch den Gemeinderat wurd.e der Quartierplan öffentlich aufgelegt und die Grundeigentümer wurden mit eingeschriebe­ nem Brief benachrichtigt. Im Genehmigungsverfahren wurden folgende Ergänzungen )

zum Quartierplan vorgebracht: -

Die Pflichtbaulinie Erdgeschoss und die Baulinie für auskragende Bauteile, beide gegenüber der Zentralstrasse, im Bereich der Parzellen GB Nr. 601,602,608,609 2

und 610, ersetzen die in diesem Bereich aufgehobene Baulinie (Baulinienplan Nr. 30). -

Da die Gemeinde Neuhausen noch einige Solitärbauten (Hochhäuser) bzw. Quar­ tierpläne in den Kernzonen in Vorbereitung hat, wird die Gemeinde Neuhausen .

.

.

eingeladen, mit dem näctisten Quartierplan den Nachweis der strassenräumlichen Verträglichkeit und Kapazität zu erbringen. Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen kann die Genehmigung für den Quartier­

3.

plan «Posthof Süd» erteilt werden..

III. Demgemäss wird v e r f ü g t: 1.

Der vom Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall am 14. April 2015 beschlossene . Quartierplan «Posthof Süd», umfassend die Vorschriften zum Quartierplan sowie den Situationsplan mit Schema.schnitten und Baulinien 1:500, wird im Sinne der Erwägun­ gen genehmigt.

2.

Mitteilung an: -

Gemeinderat, 8212 Neuhausen am Rheinfall (die genehmigten Unterlagen werden. durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt)

-

Baudepartement

-

Planungs- und Naturschutzamt (unter Beilage der genehmigten Akten)

- Grundbuchamt -

EKS, Rheinstrasse 37, 8200 Schaffhausen

-

SHPower, Mühlenstr. 19, 8201 Schaffhausen

-

Rechtsdienst des Baudepartements

-

IKL, Interkantonales Labor

- Amt für Geoinformation -

Bauinspektorat

- Amt für Grundstückschätzung - Tiefbauamt / Gewässer - Tiefbauamt / Strassen 3

-

Koordinationsstelle Öffentliches Verkehr

-

Energiefachstelle

-

Stadtplanung E. Fischer I Lärm

Der Depart

Dr. Reto Dubach, Regierungsrat

Quartierplan «Posthof Süd» (4- fach)

4

GEMEINDE

NEUHAUSEN� AM RHEINFALL

�

Privater Quartierplan Posthof Süd

Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV

Visualisierung des Vorprojektes(Rellstab Partner Architekten, Neuhausen am Rheinfall)

Suter • von Känel • Wild • AG

Siedlung Landschaft Verkehr Umwelt

Förrlibuckstrasse 30 8005 Zürich skw.ch Tel. +41(0)44 315 13 90 [email protected]

32577-27.3.2015

Privater Quartierplan Posthof Süd, Neuhausen am Rheinfall Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV

1. Einleitung

Inhalt

2. Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 2.1 Bauordnung 2.2 Kommunaler Richtplan

3. Vorprojekt 4. Erläuterungen zu den Vorschriften 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Grundsatz Allgemeine Bestimmungen Überbauungsvorschriften Erschliessung und Parkierung Umgebungsgestaltung Umwelt und Energie

4 5

6

11 11 11 12 15 18 19

5. Mitwirkungsverfahren

21

6. Fazit

27

5.1 Vorprüfung 5.2 Weitere Verfahrensschritte

Auftraggeber

LBM Partner AG, Schaffhausen

Bearbeitung

Suter • von Känel • Wild • AG Olaf Wolter, Fanny Andermatt

2

3 4

Suter • von Känel • Wild • AG

21 26

Privater Quartierplan Posthof Süd, Neuhausen am Rheinfall Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV

1. Einleitung Ausgangslage

Die LBM Partner AG hat in Zusammenarbeit mit dem Architek­ turbüro Rellstab Huggler Partner Architekten GmbH an der Kreuzung Zentralstrasse-Poststrasse-Bahnhofstrasse in Neuhausen am Rheinfall das Projekt "Posthof Süd" entwickelt. Das Vorprojekt, datiert vom 12.2.2014, sieht den Abbruch aller Gebäude im Quartierplanperimeter vor. An deren Stelle soll ein gemischt genutzter Neubaukomplex errichtet werden. Auf ein überhohes, verglastes Sockelgeschoss für gewerbliche Nutzun­ gen wird ein viergeschossiger, leicht auskragender Gebäude­ körper gesetzt, der die Fassadenfluchten der angrenzenden Bauten entlang der Zentralstrasse und der Poststrasse auf­ nimmt. Die ortsbauliche wichtige Ecke Zentralstrasse / Post­ strasse wird mit einem dreizehngeschossigen Hochhaus räum­ lich aktiviert.

Katasterplan mit Planungsperimeter

Anlass

Das Bauvorhaben befindet sich an einem ortsbaulich bedeut­ samen Standort und sieht die Errichtung eines Hochhauses vor. Gemäss Art. 30 Abs. 2 der Bauordnung der Einwohnergemein­ de Neuhausen am Rheinfall kann der Gemeinderat für Bauvor­ haben in der Kernzone 1 - als Grundlage für die Festlegung von Bauweise und Nutzungsmass - bei Neu- und Umbauten nach Bedarf Richtpläne gemäss Art. 59 BauO erlassen. Vorliegend handelt es sich hier um einen Quartierplan gemäss Art. 62 Bau 0.

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Suter • von Känel • Wild • AG

Privater Quartierplan Posthof Süd, Neuhausen am Rheinfall Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV

2. Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 2.1 Quartierplangebiet liegt in der Kernzone I

Bauordnung

Die Grundstücke liegen gemäss Zonenplan der Einwohnerge­ meinde Neuhausen am Rheinfall in der Kernzone 1. Gemäss Art. 29 Abs. 3 der Bauordnung der Einwohnergemein­ de Neuhausen am Rheinfall umfasst die Kernzone I das eigent­ liche Kerngebiet der Gemeinde. Es soll städtebaulich und in seiner Zentrumsfunktion erhalten und wenn möglich verbessert werden. Bezüglich Bauvorschriften für die Kernzone I ist in Art. 30 Abs. 1 BauO festgehalten: "Zur Erreichung von städtebaulich guten Lösungen und einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Wohnungen und Arbeits­ plätzen bestimmt der Gemeinderat bei Neu- und Umbauten die Bauweise und legt das Nutzungsmass fest. Er kann dabei die Bauflucht, die Gebäudehöhe, die Gebäudetiefe sowie die Grenz- und Gebäudeabstände oder die geschlossene Bau­ weise vorschreiben."

Ausschnitt Zonenplan Einwohner­ gemeinde Neuhausen am Rheinfall (Beschluss des Einwohnerrats vom 1.9.1988, vom Regierungsrat genehmigt am 2.5.1989) Bauzonen Kernzone I Kernzone II Kernzone III Wohnzone I Wohnzone II Wohnzone III Wohnzone IV Wohn- und Gewerbezone

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2.2 Ziele gemäss Richtplan Kernzone I

Kommunaler Richtplan

Das Quartierplangebiet liegt gemäss dem Richtplangebiet Kern­ zone I vom 29.9.1 992 im Teilgebiet V I I "Zentralstrasse Nord". Für dieses Gebiet wurden folgende Ziele definiert: Fortführung und Verbindung der bereits vorhandenen, städtebaulichen Muster städtischer Charakter entlang der Zentralstrasse mit strassenorientierter, publikumsintensiver Nutzung ruhige Wohnnutzung entlang der Poststrasse Freihaltung und Begrünung des Hofbereichs bauliche Reaktion auf Eingangssituation an der Kreuzung Zentralstrasse-Poststrasse-Bahnhofstrasse Verbesserung der störenden Hochhaus-Situation

Empfehlungen gemäss Richtplan

Der Richtplan formuliert folgende Empfehlungen: •

5

punktuelle Ergänzung der vorhandenen Strukturen: Zentralstrasse: geschlossene Bauweise, drei- bis vier­ geschossig, Ladennutzung zur Strasse hin, kleinere Hinterbauten möglich Poststrasse: Addition von einzelstehenden Hochhäu­ sern, Massstab der Neubauten analog "Cinevox" Abbruch des "Migros-Do it yourself'-Gebäudes, Platz vor Wohnblock freimachen und damit Luft verschaffen, um ihn als Solitär zur Geltung zu bringen und die Eingangssitua­ tion zu verbessern

Suter • von Känel ·Wild • AG

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3. Vorprojekt Im Auftrag der Gemeinde wurde das Vorprojekt vom Büro CH Architekten AG aus Wallisellen wie folgt beurteilt (Bericht vom 1 2.2.20 1 4):

Städtebau

Das Projekt weist eine städtebauliche Körnung auf, die dem Ort gerecht wird und erfüllt die Punkte 1-5 der im Richtplan Kern­ zone I für das Teilgebiet VII "Zentralstrasse Nord" formulierten Zielsetzungen in optimaler Art und Weise. Weiter liegt das Pro­ jekt im Trend hinsichtlich verdichtetem Bauen und Aufwertung von bereits bebauten innerstädtischen Zonen. Die Akzentuierung der städtebaulich wichtigen Ecke an der Zentral-/Poststrasse wurde mit dem plastisch gut gestalteten, 13-geschossigen Hochhaus optimal erreicht. Die Ecksituation an der Zentral-/ Poststrasse ist sowohl im Erd- als auch in den Obergeschossen einfach und gut gelöst. Es entsteht eine über­ sichtliche Situation mit einer klar definierten Priorisierung der Zentralstrasse gegenüber der Poststrasse. Das Hochhaus, welches in gleicher formaler Art auch an der Poststrasse ausgebildet ist, schafft durch die Reduktion der Ge­ schossigkeit den Übergang zum Posthof Nord und ist somit aus städtebaulicher Sicht sehr gut gelöst. Das Hochhaus an der Ecke, quasi als Tor zur Stadt, weist zwölf Obergeschosse auf. Diese sind auf Grund der städtebaulichen Bedeutung dieses Or­ tes und auf Grund der guten formalen Ausgestaltung vertretbar. Das von der Fassade zurückversetzte Erdgeschoss führt dazu, dass die sich darüber befindliche Volumen optisch "schwebend" wirken. Dadurch entsteht entlang der Zentralstrasse eine ein­ ladende, attraktive Vorzone.

Architektur

Die Fassadengestaltung des Gesamtprojektes unterliegt einem sichtbaren, gesamtheitlichen Gestaltungskonzept. Die Projekt­ verfasser haben die Fassaden des Längsbau und des Hoch­ hauses bis zur Ecke an der Poststrasse mit einem rhythmisier­ ten Spiel von Loggien und Lochfenstern konsequent gestaltet.

Freiraum

Die überdachte, gemeinsame Zufahrt zwischen Posthof Nord und Posthof Süd ermöglicht eine grosszügige, begrünte, ruhige lnnenhofläche. Entlang des Fussweges ist ebenfalls eine Begrünung vorgesehen.

Nutzung

Die Gewerbeflächen an der Arkade entlang der Zentralstrasse werten den öffentlichen Raum auf. In den oberen Geschossen wird ein Wohnungsmix von Kleinwohnungen bis zu Familien­ wohnungen angeboten. Insgesamt sind 55 Wohnungen geplant.

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Gn,rndriss EG (nicht massstäblich)

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Grundriss OG 1 (nicht massstäblich, Gestaltung Innenhof nicht mehr aktuell)

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Suter • von Känel·Wild· AG

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Privater Quartierplan Posthof Süd, Neuhausen am Rheinfall Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV

Nordostfassade (nicht massstäblich)

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Südostfassade (nicht massstäblich)

Südwestfassade (nicht massstäblich)

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Freiraumkonzept

Dem durch die Neubauten gebildeten Innenhof kommt eine wichtige Funktion als ruhiger, begrünter Freiraum für die Be­ wohner der Überbauung zu. Daher wurde vom Architekturbüro Rellstab Huggler Partner Architekten ergänzend zum Vorprojekt ein Freiraumkonzept für die Gestaltung und Bepflanzung des Innenhofs entwickelt.

Situation Freiraumkonzept (nicht massstäblich)

Beschrieb Freiraumkonzept (Rellstab Huggler Partner Architekten)

Der Freiraum wird durch eine Einsaat und lnitialpflanzung mit heimischen Wildstauden begrünt. Eine feine Modellierung des Substrates wertet die Fläche optisch auf und bietet den Pflanzen zusätzlich unterschiedliche Standorte. Zudem können mit der ge­ stalteten Topografie Nutzungsbereiche gegliedert werden. So können beispielsweise die privat genutzten Sitzplätze im 1. Ober­ geschoss von den allgemein zugänglichen Flächen getrennt werden. In diese Begrünung werden drei chaussierte Flächen einge­ schrieben, die sich durch unterschiedliche Formen und Grössen auszeichnen. Die Geometrie und Materialisierung der nutzbaren Flächen bilden einen sanften Übergang zu den begrünten Flä­ chen und integrieren sich so ins Gesamtbild. Die fehlende, bau­ liche Begrenzung zwischen Platz- und Pflanzflächen ermöglicht eine dynamische, der Nutzung der Plätze untergeordnete Ver­ änderung. Bei geringer Nutzung der changierten Flächen breitet sich die Vegetationsdecke langsam aus, bei intensiver Nutzung oder gar grösserem Platzbedarf werden die Pflanzen zurückge­ drängt.

Schemaschnitt Pflanztrog mit Gehölz

Als schattenspendende Elemente werden kleine Gehölzgruppen auf den Plätzen angelegt. Die Gehölze stehen in Pflanztrögen, welche gleichzeitig als Sitzgelegenheit genutzt werden können. Es wird bewusst auf eine klare Nutzungszuordnung verzichtet. Um den Mietern die Möglichkeit zu geben, die Flächen nach seinen eigenen Bedürfnissen zu nutzen, werden einzelne, frei positionierbare Stühle und Tische zur Verfügung gestellt. Ergän-

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zend können von den Bewohnern Grill, Bänke, Tische, kleinere Pflanztröge, Gemüsetröge etc. platziert werden. Schemaschnitt Wildstauden mit Modellierung, ergänzend bepflanzt mit Wildsträuchern

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Der Belag des Laubengangs wird mit grossformatigen Betonpoly­ gonalplatten (Stossfugen) ausgestaltet. Diese Platten lösen sich in der angrenzenden Freifläche auf und kommen überdimensio­ nierten Schrittplatten gleich in der Chaussierung der Wege und Plätze zu liegen. Die Verleger der Platten nimmt somit die Bewe­ gung der Nutzer auf. Im Laubengang soll ein zügiges und direktes Erreichen des Zieles möglich sein, im Aussenraum soll die Bewe­ gung entschleunigt werden.

Keine formelle Anpassung des kommunalen Richtplans

Das Vorprojekt entspricht bezüglich Höhenentwicklung nicht vollumfänglich den Vorgaben des Richtplans Kernzone I für dieses Gebiet. Die städtebaulichen Zielsetzungen des Richt­ plans Kernzone I für das Teilgebiet VI I "Zentralstrasse Nord" hingegen werden vollumfänglich erfüllt. Eine Anpassung des kommunalen Richtplans liegt grundsätz­ lich in der Kompetenz des Gemeinderats. Der Gemeinderat hat am 15. April 2014- im Zusammenhang mit der Behandlung von Bericht und Antrag an den Einwohnerrat zum Verkauf des Grundstücks GB Nr. 607- dem Vorprojekt zugestimmt. Der Einwohnerrat hat an seiner Sitzung vom 8. Mai 2014- ebenfalls in Kenntnis des Vorprojekts- dem Verkauf des Grundstücks GB Nr. 607 zugestimmt. Eine formelle Anpassung des Richt­ plans Kernzone I an das Vorprojekt vom 12.2.2014 ist aus Sicht des Gemeinderats nicht erforderlich. Die demokratisch gefällten Beschlüsse von Gemeinderat und Einwohnerrat sind aus­ reichend.

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4. Erläuterungen zu den Vorschriften 4.1 Projektierungsspielraum

Grundsatz

Die Inhalte des Quartierplanes sind so festzulegen, dass für die Projektierung ein angemessener Spielraum offen bleibt. Im Ge­ genzug darf aber das Grundkonzept nicht verwässert werden. Das nachstehende Schema illustriert diesen Ansatz nach dem Prinzip, eine Konzeptidee im Quartierplan zu abstrahieren und im Detail auch anders ausführen zu können. "'·- ---\

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4.2

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Rechtliche Formulierung

Ausführung

Allgemeine Bestimmungen

zu Art. 1 Quartierplangebiet

Das Quartierplangebiet liegt in der Kernzone I und umfasst ne­ ben den Parzellen GB Nm. 601 , 602, 607, 608, 609 und 61 0 auch einen Teil der Parzelle GB Nr. 603, da diese Fläche für die Erschliessung der neuen Überbauung benötigt wird. Die anre­ chenbare Landfläche beträgt 2'1 97 m2 • Die Projektentwicklerin Genu Partner AG, Schaffhausen, ist Eigentümerin des Grund­ stücks GB Nr. 608. Für die übrigen Grundstücke verfügt sie über die notwendigen Kaufsrechte bzw. Planungsvollmachten.

zu Art. 3 Planungsziele

Die Planungsziele orientieren sich an den Zielsetzungen für die Überbauung gemäss Vorprojekt bzw. Freiraumkonzept.

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4.3 zu Art. 6 Rückbau

Überbauungsvorschriften

Der Qua rtierplan sieht einen vollständigen Rückbau der be­ stehenden Bauten im Quartierplangebiet vor. Entsprechend den Vorgaben von Art. 30 des Umweltschutzgesetzes (USG, SR 814.01) müssen Abfälle soweit möglich verwertet werden. Im Rahmen des Bauprojekts ist ein Rückbau- und Verwertungs­ konzept zu erstellen, das vom Interkantonalen Labor (IKL) zu bewilligen ist.

zu Art. 7 Nutzungen

Gemäss Art. 29 der Bauordnung der Einwohnergemeinde Neu­ hausen am Rheinfall sind in der Kernzone I Wohnbauten sowie Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig. Das Vorprojekt sieht im Erdgeschoss eine Gewerbefläche vor, in den oberen Geschossen ist Wohnen geplant. Dies entspricht auch den Ziel­ setzungen der Gemeinde an diesem Standort. Der Wohnanteil muss entsprechend mindestens 80% betragen. Es wird immer mehr Wohnraum von älteren Menschen nach­ gefragt, welche noch eigenständig leben können, aber bei Be­ darf auf einen gewissen Service zurückgreifen möchten. Auch eine solche Wohnform soll im Posthof Süd möglich sein. Daher kann gewerblich betriebenes Wohnen im Alter, betreutes Woh­ nen und möbliertes Wohnen im Sinne eines Hotelbetriebes ebenfalls als Wohnanteil angerechnet werden. Das Erdgeschoss soll entsprechend der Lage des Gebäud�s publikumsorientierte Nutzungen aufnehmen. Wohnen ist im Erdgeschoss nicht erlaubt.

zu Art. 8 Baudichte

Geniäss Art. 30 der Bauordnung der Einwohnergemeinde Neu­ hausen am Rheinfall bestimmt der Gemeinderat für die Kern­ zone I das Nutzungsmass. Das diesem Quartierplan zugrunde liegende Vorprojekt wurde in enger Zusammenarbeit mit der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall und unter Berücksichtigung der im Richtplari Kernzone I für das Teilgebiet V I I "Zentralstras­ se Nord" formulierten Zielsetzungen entwickelt. Die bauliche Dichte wird im vorliegenden Quartierplan vom städtebaulichen Entwurf her abgeleitet und folglich durch die Abmessungen der Gebäude respektive der Baubereiche definiert. Um sicherzustellen, dass das Projekt im geplanten Umfang rea­ lisiert wird, wurde eine Mindestausnützung von 85% der Baube­ reiche festgelegt Ausgenommen davon ist der Baubereich D; dessen Ausnützung ergibt sich aus den baulich-technisch not­ wendigen Abmessungen der Abdeckung innerhalb der zulässi­ gen minimalen und maximalen Gebäudekote.

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zu Art. 9 Baubereiche

überirdische Bauten sind nur innerhalb der im Plan bezeichne­ ten Baubereiche A-D zulässig. Pro Baubereich ist nur ein Ge­ bäude zulässig, um eine möglichst kompakte Überbauung zu sichern. Die Baubereiche sind auf den strassenabgewandten Seiten im Sinne eines ausreichenden Projektierungsspielraums etwas grösser als die Gebäudeabmessungen des Vorprojektes festgelegt. Entsprechend dem Vorprojekt sind die Bauten ent­ lang den gemeinsamen Grenzen der Baubereiche zusammen­ zubauen.

zu Art. 1 0 Teilbaubereiche für auskragende Gebäudeteile

Die Fassade im Erdgeschoss ist gegenüber der Fassade der oberen Geschosse zurückversetzt. Dadurch entsteht eine ein­ ladende, attraktive Vorzone auf Strassenniveau, welche öffent­ lich zugänglich ist und gemäss den Vorschriften eine Mindest­ höhe von 3.50 m aufweisen muss. Darüber kragen an der Zen­ tralstrasse der 4- sowie der 12-geschossige Baukörper um ca. 2.70 m über das Erdgeschoss hinaus. An der Poststrasse kragt der 4-geschossige Baukörper um ca. 2.0 m respektive 3.20 m über das Erdgeschoss hinaus.

Baulinien werden in einem separaten Verfahren angepasst

Die auskragenden Baukörper in den Obergeschossen entlang der Zentralstrasse ragen über die bestehende, rechtskräftig festgesetzte Baulinie hinaus. Die Gemeinde Neuhausen am Rheinfall wird in einem sepa­ raten Verfahren den Baulinienplan so anpassen, dass die Über­ bauung gemäss Quartierplan realisiert werden kann.

zu Art. 1 1 Höhen und Geschosse

Der Baubereich A hat eine Höhenkote von 431.50 m ü. M. , der Baubereich C rst mit 431.80 m ü. M. geringfügig höher. Der Baubereich B für das Hochhaus überragt mit einer Kote von 454.00 m ü. M. die beiden benachbarten Baubereiche. Das Hochhaus weist dabei eine Gebäudehöhe von weniger als 40 m auf (Höhenkote Zentralstrasse: 414.30 m ü. M., siehe Schema­ schnitte) Der Baubereich D umfasst die Überdeckung des Innenhofes. Unter dieser Überdeckung befinden sich einerseits die Zufahr­ ten zu den beiden Tiefgaragen Posthof Nord und Posthof Süd wie auch die oberirdischen Parkplätze des Posthofes Süd. Auf der Überdeckung entsteht ein grosszügiger, begrünter, ruhiger Freiraum (siehe Art. 24). Der Baubereich D weist daher eine minimale Gebäudekote auf, welche die Zufahrt zu den beiden Tiefgaragen erlaubt, sowie eine maximale Höhenkote, welche die obere Höhenlage der Überdeckung definiert. Die Baubereiche A bis C weisen in der Höhe einen Projektie­ rungsspielraum von rund 50 cm gegenüber dem Vorprojekt auf. Einzelne technische Aufbauten wie Liftüberfahrten oder Gebäu­ detechnikanlagen sowie Anlagen zur Gewinnung von Solar­ energie dürfen über die maximale Gebäudekote hinausragen. Technische Aufbauten sind dabei so zu gestalten, dass sie sich

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Suter • von Känel • Wild • AG

Privater Quartierplan Posthof Süd, Neuhausen am Rheinfall Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV

gut in die Dachlandschaft einfügen, z.B. mittels Einhausung von Gebäudetechnikanlagen.

zu Art. 12 Abstände

Alle Bauten und Bauteile, welche sich innerhalb der Bauberei­ che befinden, müssen unter sich, gegenüber Drittgrundstücken sowie zu Strassen und Wegen keine weiteren Abstände einhal­ ten.

zu Art. 13 Pflichtbaulinien

Mit den Pflichtbaulinien soll die Lage der Fassaden des Erdge­ schosses gegenüber dem öffentlichen Raum fixiert werden.

zu Art. 14 Gebäudevorsprünge

Um die kubische Klarheit der Neubauten zu betonen, müssen private Aussenräume wie Loggien, Balkone usw. gestalterisch in die Baukörper integriert werden. Ein Überschreiten der Bau­ bereiche ist nicht zulässig. Dies gilt auch für Vordächer und andere vorspringende Gebäudeteile im Sinne von Art. 1 6 Abs. 2 Baugesetz. Einzig im Erdgeschoss sind kleinere, nicht raum­ bildende Vorsprünge wie Treppen und Lichtschächte zulässig.

zu A rt. 15 Dachgestaltung

Auf allen Gebäudekörpern sind nur Flachdächer zulässig. In den Baubereichen A und C sind sie als Retensionsflächen aus­ zubilden und extensiv zu begrünen , soweit sie nicht für tech­ nische Aufbauten oder für Anlagen zur Nutzung von Solar­ energie wie Sonnenkollektoren oder Photovoltaik-Anlagen be­ ansprucht werden. Bei der Installation von Aufbauten und Anlagen zur Nutzung von Solarenergie wird die oberste Dachschicht mit Kies ausge­ führt, bei einer extensiven Begrünung besteht die oberste Dach­ schicht aus Substrat. Zudem werden bei Aufbauten und Anla­ gen zur Nutzung von Solarenergie Platten auf den Kieskoffer gelegt, um das Dach begehbar zu machen. Eine Kombination von Anlagen zur Nutzung von Solarenergie und extensiver Begrünung ist so nur auf einer kleinen Fläche möglich , da davon ausgegangen werden kann, dass Anlagen zur Nutzung von Solarenergie möglichst grossflächig ausgelegt werden. Auf Kiesflächen erfolgt eine Spontanbegrünung natür­ licherweise. Im Baubereich B ist aufgrund der durch technische Aufbauten eingeschränkten Fläche und im Hinblick auf eine Solarenergie­ nutzung eine Begrünung nicht zweckmässig.

zu Art. 1 6 Gestaltungsvorschriften

Gemäss Art. 9 BauO sind Bauten , Anlagen und Umgebung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und land­ schaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Tei­ len so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird.

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Suter • von Känel • Wild • AG .' �'

Privater Quartierplan Posthof Süd, Neuhausen am Rheinfall Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV

Das Projekt des Architekturbüros Rellstab Huggler Partner Architekten GmbH gilt als Vorprojekt für diesen Quartierplan. Mit dem vorliegenden Vorprojekt ist bezüglich städtebaulicher Ein­ ordnung, architektonischem Gesamtausdruck, Disposition der Freiräume, Nutzungsverteilung und Funktionalität die gute Ge­ samtwirkung im Sinne von Art. 9 BauO gewährleistet und ge­ mäss der Beurteilung vom 1 2.2.2014 als gegeben zu betrachten. Es wird eine architektonisch hochstehende Fassadengestaltung verlangt. I m Quartierplan werden daher die wichtigsten architek­ tonischen Merkmale des Vorprojektes wie die offen gestaltete, gegenüber der Strasse zurückversetze Erdgeschossfassade oder die Ausbildung einer Lochfassade mit einem rhythmisier­ ten Spiel von Loggien und Fensteröffnungen verbindlich vorge­ schrieben. Hinsichtlich der Materialisierung der Fassaden werden reflektie­ rende oder glänzende Materialien ausgeschlossen; eine weiter­ gehende Vorschrift betreffend der Materialisierung der Fassa­ den wird nicht erlassen, um den notwendigen Projektierungs­ spielraum für die weitere Planung offen zu halten. Im Rahmen der Bauprojektierung wird die zweckmässige Aus­ stattung und Ausrüstung und die Wahl von Materialien und Far­ ben im Detail zu klären sein. Im Rahmen des Baubewilligungs­ ve rfahrens werden die zuständigen Gremien der Einwohner­ gemeinde Neuhausen am Rheinfall überprüfen, ob diese ergän­ zenden Anforderungen eingehalten sind.

zu Art. 1 7 Hindernisfreie Bauten

Gemäss Art. 38 Abs. 2 des Baugesetzes des Kantons Schaff­ hausen müssen bei Mehrfamilienhäusern ab 8 Wohnungen die Gebäude- und Wohnungszugänge hindernisfrei gestaltet sein. Im Sinne von Art. 38 Abs. 3 BauG wird festgelegt, dass mindes­ tens 1 5% der Wohnungen hindernisfrei zu gestalten sind.

4.4

Erschliessung und Parkierung

zu Art. 1 8 Strassenerschliessung

Die Poststrasse ist eine kommunale Sammelstrasse. Der Post­ hof Nord wird bereits über die Poststrasse erschlossen. Das durch den Neubau im Qua rtierplangebiet Posthof Süd zu erwar­ tende Verkehrsaufkommen kann von der Poststrasse problem­ los aufgenommen werden.

zu Art. 1 9 Fussweg

Entlang der südwestlichen Grenze des Quartierplangebietes verläuft heute ein öffentlicher Fussweg. Dieser Fussweg wird mit dem Quartierplan Posthof Süd durchgängig gesichert. Das Wegrecht ist im Grundbuch einzutragen. Der bauliche Unterhalt erfolgt durch die Grundeigentümer. Der Winterdienst ist vom Werkeigentümer durchzuführen. Der Fussweg soll aus Sicher­ heitsüberlegungen angemessen beleuchtet werden.

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zu Art. 20 Abs. 1 Parkierung Personenwagen und Motorräder

Die Bauordnung der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall macht in Art. 24 Aussagen zu den Abstellplätzen. Das Nähere wird durch die Parkplatzverordnung geregelt, welche jedoch noch nicht vorliegt.

Berechnung Parkplatzbedarf anhand Norm SN 640 281

Der Parkplatzbedarf wurde daher anhand der Norm SN 640 281 "Parkieren - Angebot an Parkfeldern für Personenwagen" ermittelt.

Parkierung MIV • Richtwerte Wohnen Gewerbe

Richtwerte gemäss SN 640 281

Geschossfläche in m2

PP Bewohner I Personal

PP Besucher / Kunden

Total Parkplätze

6'663

67

7

74

737

15

59

74

> Bewohner: 1 PP pro 100 m2 BGF (oder 1 PP pro Wohnung) > Besucher: 1 0% der Bewohner-PP Kundenintensive Verkaufsgeschäfte: Pro 1 00 m2 Verkaufsfläche 2.0 PP . für Personal, 8.0 PP für Kunden

148

Total Parkplätze MIV Reduktion des Richtwerts

Je nach Standorttyp kann der obige, aus Richtwerten ermittelte Normbedarf reduziert werden. Ausgehend von der Bedienungs­ häufigkeit mit dem öffentlichen Verkehr (Linie 1 der VBSH, tagsüber im 10-Minutentakt, abends und an Randzeiten der Wochenenden im 20-Minutentakt) und dem Anteil Langsamver­ kehr wird vom Standorttyp B ausgegangen: Für diesen Stand­ orttyp kann das Parkplatzangebot auf 40 bis 60 % des Norm­ bedarfs reduziert werden.

Zuordnung der Standorttypen (Abbildung aus SN 640 281 )

Zuordnung der Slandort-Typan 0/stlncllon des lypes de /ocal/sallon Anteil Langsamverkehr am gesamlen erzeugten Personenverkehr Part de /a mobl/ile douce dans l'ensemble de /a gentlraVon du lrafic depersonne

Mit erschlossenen Einwohnern gewichtete Bedienungshäuligkelt des öttenlllchen Verkehrs während der massgebenden Belriebszelt Frequence des lransporls publics ponderee se/on Ja desserle des habilants pendanl /aper/ade d'exploilation dalerminanle � 4-mal pro Stunde ?: 4 fois per heure

> 50%

A

25 ...50%

B

< 25%

c

1 . . .4-mal pro Stunde 1 .. .4 /o/s par heure

Nicht mll ÖV erschlossen Pas desservi per/es TP

B

c

c D

D

E

Total Parkplätze (Richtwert)

Minimaler Bedarf in % des Richtwerts

Total Parkplätze Minimum

Maximaler Bedarf in % des Richtwerts

Total Parkplätze Maximum

Projekt

Wohnen

74

40

29

60

44

51 PP im UG 1

Gewerbe

74

40

29

60

44

16 PP im EG

88

67

Parkierung MIV nach Reduktion (Standorttyp B)

Total Parkplätze MIV nach Reduktion

58

16

Suter • von Känel • Wild • AG

Privater Quartierplan Posthof Süd, Neuhausen am Rheinfall Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV

Anzahl Pflichtparkplätze im Bereich des Minimums

Das Vorprojekt sieht im Erdgeschoss 1 6 Autoabstellplätze vor, im 1 . Untergeschoss befinden sich weitere 51 Autoabstellplätze. Die zukünftige Bauherrschaft kann nach Bedarf ein zweites Untergeschoss für die Parkierung erstellen. Im Quartierplan wird ein Minimum von mindestens 60 Autoab­ stellplätzen und 5 Motorradabstellplätzen festgelegt. I n dieser Mindestzahl an Parkplätzen sind sowohl die Bewohner- wie auch die Besucher- respektive Kundenparkplätze enthalten. Diese Festlegung liegt geringfügig über dem berechneten Minimum gemäss Norm SN 640 281 . Da sich die Überbauung an zentraler Lage befindet, die ideale Voraussetzungen für einen hohen Anteil an öffentlichem Verkehr und an Langsamverkehr bietet, und da urbane Wohnformen mit einem städtischen Zielpublikum vorgesehen sind, erscheint die Vorschrift, die verpflichtend zu erstellende Anzahl an Autoabstellplätzen auf das Minimum gemäss Norm SN 640 281 zu beschränken, sinnvoll und gerechtfertigt.

zu Art. 20 Abs. 2 Zweiradparkierung

Gesamthaft sind mindestens 40 Velo- und Mofaabstellplätze zu erstellen. Davon sind mindestens 1 0 Velo- und Mofaabstellplät­ ze oberirdisch anzubieten, vorzugsweise witterungsgeschützt.

zu Art. 20 Abs. 3 Zu- und Wegfahrt

Für die Zu- und Wegfahrt zur Parkierungsanlage wird die be­ reits bestehende Zu- und Wegfahrt zur Überbauung Posthof Nord genutzt.

zu Art. 21 Anlieferung

Die Anlieferung für die Gewerbe- und Dienstleistungsflächen kann· von der Zentralstrasse oder von der Poststrasse her erfol­ gen. Die für die Anlieferung vorgesehenen Bereiche sind im Si­ tuationsplan gekennzeichnet. Allfällige Anpassungsarbeiten an den Strassen (z. B. Absenkung von Trottoirkanten) gehen zu Lasten der Grundeigentümer.

zu Art. 22 Ver- und Entsorgung

Die abwassertechnische Erschliessung erfolgt nach dem ge­ nehmigten GEP der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall. Das Areal wird bisher über die Transformatorenstation Burgun­ wiese mit Strom versorgt. Gemäss Angaben der EKS AG wird mit der neuen Überbauung "Posthof Süd" der Nennlastbereich der Transformatorenstatiori Burgunwiese überschritten. Bei der Planung der Überbauung "Posthof Süd" ist daher ein geeigneter Standort für eine künftige Transformatorenstation vorzusehen. Der Standort des Container-Abstellplatzes für die Überbauung wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt.

zu Art. 23 Erschliessungsbeiträge

Allfällig zu entrichtende Erschliessungsbeiträge gemäss Art. 76 ff BauG werden separat vereinbart.

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4.5 zu Art. 24 Gemeinschaftsfläche

Umgebungsgestaltung

Gemäss Art. 25 BauO sind beim Bau von Mehrfamilienhäusern auf privatem Grund und abseits vom Verkehr besonnte Kinder­ spielplätze anzulegen. Die Spielflächen haben mindestens 1 5% der gesamten Bruttowohnfläche zu betragen. Die Geschoss­ fläche der Wohngeschosse beträgt total 6'663 m2 , so dass eine Gemeinschaftsfläche von 999 m 2 anzulegen wäre. Eine eins­ zu-eins Umsetzung dieser Vorgabe entspricht am vorliegenden Standort und im Hinblick auf das Zielpublikum (urbanes Woh­ nen für Haushalte mehrheitlich ohne Kinder) nicht den Bedürf­ nissen der Nutzer. Stattdessen ist auf der Überdeckung des Innenhofes ein an­ sprechend gestalteter und zu mindestens 50 % der Fläche be­ grünter Freiraum für die Bewohnerinnen und Bewohnern des Posthofes Süd vorgesehen. Der Freiraum bildet eine flexibel nutzbare Gemeinschaftsfläche für alle Bewohnerinnen und Be­ wohner. Die Gestaltung des Freiraums richtet sich nach dem Freiraumkonzept des Architekturbüros Rellstab Huggler Partner Architekten. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist ein detailliertes Gestaltungs- und Bepflanzungskonzept vorzulegen, das sich am vorliegenden Freiraumkonzept zu orientieren hat. Der gemeinschaftlich nutzbare Freiraum weist gemäss Vorpro­ jekt eine Fläche von nicht ganz 700 m 2 auf, was weniger als 1 5 % der Bruttowohnfläche darstellt. Die Frage einer Ablösungs­ zahlung für den fehlenden Anteil der Gemeinschaftsfläche ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu klären. Die Überdeckung .grenzt unmittelbar an den Innenhof der Ü ber­ bauung Posthof Nord. Eine direkte Verbindung der neuen Ge­ meinschaftsfläche mit dem Innenhof der Überbauung Posthof Nord würde beide Freiräume aufwerten und wird daher ange­ strebt. Die Realisierung hängt aber von der Bereitschaft der Eigentümerin der Überbauung Posthof Nord ab.

zu Art. 25 Bepflanzung

Die Stützmauer entlang des Fussweges ist mit einheimischen und standortgerechten Kletterpflanzen dauerhaft zu begrünen. Das im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu erstellende Gestaltungs- und Bepflanzungskonzept wird hierzu nähere Aussagen machen.

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4.6 zu Art. 26 Lärmschutz

Umwelt und Energie

Das Quartierplangebiet ist der Empfindlichkeitsstufe I I I gemäss Lärmschutzverordnung (LSV, SR 814.41 ) zugewiesen. Nebst der Wohnnutzung sind auch mässig störende Betriebe sowie Dienstleistungsnutzungen zulässig. Da das Gebiet vollständig erschlossen ist, sind die Immissionsgrenzwerte der Empfind­ lichkeitsstufe I I I massgeblich. Diese betragen 65 db(A) tags und 55 db(A) nachts. Die Zentralstrasse und die Poststrasse sind beide verkehrsbe­ ruhigt und weisen ein Tempo-30-Regime auf. Trotz dieser Massnahmen sind die I mmissionsgrenzwerte weiterhin über­ schritten. Der Lärmschutz ist nach Art. 31 Abs. 1 LSV mit orga­ nisatorischen, baulichen und gestalterischen Massnahmen am Gebäude sicherzustellen. Gemäss Art. 32 Abs. 1 LSV ist dafür zu sorgen, dass die Schalldämmung der Aussenbauhülle den Anforderungen der SIA-Norm 1 81 "Schallschutz im Hochbau" entspricht. Im Baubewilligungsverfahren ist im Rahmen eines Lärmgut­ achtens die Einhaltung der massgeblichen Immissionsgrenz­ werte nachzuweisen.

zu Art. 27 Energie

Neuhausen am Rheinfall ist Trägerin des Labels Energiestadt. Die Gemeinde verpflichtet sich damit zu einer nachhaltigen Energie-, Verkehrs- und Umweltpolitik. Dies beinhaltet auch die Sensibilisierung privater Bauträgerschaften für energiepolitische Zielsetzungen und die Ergreifung entsprechender, bauseitiger Massnahmen. In Art. 26 werden drei alternative Bedingungen für den Energiestandard formuliert, von denen wahlweise einer einzuhalten ist: a) Der erneuerbare Anteil des Wärmebedarfs (Heizung und Brauchwasser) muss mindestens 80% betragen. b) Die Neubauten erreichen den Minergie P-Standard, den Minergie A-ECO-Standard oder einen gleichwertigen Standard. c) Die Neubauten erfüllen die im SIA Merkblatt 2040 (Effi­ zienzpfad Energie) definierten Zielwerte für die Erstellung und den Betrieb. Als erneuerbarer Anteil gelten auch Kompensationen der COr Emissionen durch Zukauf von anerkannten Zertifikaten. So wird bei einer Gasheizung und dem entsprechenden mengen­ mässigen Erwerb von zum Beispiel "Clean Solution Klima Gas" - Zertifikaten (Myclimate), die Anforderung an den Energie­ haushalt und speziell die Vorgaben des Art. 26 lit. a der Vor­ schriften als vollumfänglich erfüllt betrachtet. Zur Beurteilung der Gesamtenergiebilanz sind auch der Bau­ standort mit seiner heutigen Bebauung sowie das Angebot an Parkplätzen zu betrachten. Das Bauprojekt befindet sich an ei­ ner innerstädtischen, durch den öffentlichen Verkehr sehr gut

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erschlossenen Lage, womit der Anteil an motorisiertem Indivi­ dualverkehr gesenkt werden kann. Zudem soll eine geringere Anzahl an Autoabstellplätzen erstellt werden, als es bei dieser Anzahl von Wohnungen üblich ist. Auch diese Massnahme wirkt sich positiv auf die Gesamtenergiebilanz aus. Ein Altbau benötigt im Schnitt rund 300% mehr Heizenergie als ein Neubau mit vergleichbarem Volumen. Der Ersatz der beste­ henden Altbauten durch den geplanten Neubau wirkt sich in der Gesamtenergiebilanz auf längere Sicht hin positiv aus, auch wenn der Neubau ein grösseres Volumen aufweist.

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5. Mitwirkungsverfahren 5.1

Vorprüfung

Vorprüfung

Der Quartierplan wurde durch das Planungs- und Naturschutz­ amt des Kantons Schaffhausen und das Baureferat der Ge­ meinde Neuhausen am Rheinfall vorgeprüft.

Vorprüfung Kanton

Das Planungs- und Naturschutzamt des Kantons Schaffhausen hat im Vorprüfungsbericht vom 28. Januar 20 1 5 folgende An­ träge formuliert:

Antrag 1 : Anpassung kommunaler Richtplan

Der kommunale Richtplan für die Kernzone I muss im Hinblick auf die Rechtssicherheit und die Rechtsgleichheit angepasst werden.

Begründung

Als Art. 30 BauO in Kraft getreten ist, galt im Baugesetz (BauG) noch die maximale Bauhöhe von 24 m. Damit war dem freien Entscheiden des Gemeinderates eine obere Grenze gesetzt. Nach Aufgabe dieser Bestimmung im BauG, hat der Richtplan diese Funktion übernommen. Hochhäuser stellen bezüglich Anordnung, Umgang m it Freiräumen, Strassengestaltung usw. andere Anforderungen an die Planung als den Weiterbau eines Gebietes im Rahmen des Bestehenden (z. B. Altstadtzone) . Die im Quartierplan Posthof S üd vorgesehene Höhe weicht deutlich vom «Cinevox-Mass» ab. Mit Art. 30 BauO kann der Gemeinderat die Höhe in der Kernzone I festlegen , er ist aber auch an den Richtplan gebunden .

Entscheid

Eine formelle Anpassung des Richtplans Kernzone I an das Vorprojekt vom 1 2.2.20 1 4 ist aus Sicht des Gemeinderats nicht erforderlich.

Begründung

Eine Anpassung des kom munalen Richtplans liegt grundsätz­ lich in der Kompetenz des Gemeinderats. Der Gemeinderat hat am 1 5. April 201 4 - im Zusammenhang mit der Behandlung von Bericht und Antrag an den Einwohnerrat zum Verkauf des Grundstücks GB Nr. 607 - dem Vorprojekt zugestimmt. Der Einwohnerrat hat an seiner Sitzung vom 8. Mai 201 4 - ebenfalls in Kenntnis des Vorprojekts - dem Verkauf des Grundstücks GB Nr. 607 zugestimmt. Eine formelle Anpassung des Richt­ plans Kernzone I an das Vorprojekt vom 1 2 .2.201 4 ist aus Sicht des Gemeinderats nicht erforderlich . Die demokratisch gefällten Beschlüsse von Gemeinderat u nd Einwohnerrat sind aus­ reichend.

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Antrag 2: Schattenwurf Hochhaus

Es ist darzulegen, dass die Nachbargrundstücke nicht in unzu­ mutbarer Weise durch Schattenwurf beeinträchtigt werden.

Begründung

Beim Baukörper im Baubereich B mit 1 3 Vollgeschossen han­ delt es sich um ein Hochhaus. Bereits in Art. 32 BauO zu Kern­ zone I I und I I I wird ausgeführt, dass eine Erhöhung um zwei Stockwerke zulässig ist, sofern die Nachbargrundstücke nicht durch Schattenwurf in unzumutbarer Weise beeinträchtigt wer­ den. Dies kann als allgemeiner Grundsatz angesehen werden.

Entscheid

Kein Nachweis des Schattenwurfs, da keine rechtlichen Vor­ gaben bestehen und der Schattenwurf in der Kernzone I nicht von besonderer Relevanz ist.

Begründung

Das Quartierplangebiet befindet sich in der Kernzone 1. Dabei handelt es sich um das eigentliche Kerngebiet der Gemeinde. Es bestehen keine Regelbauvorschriften, sondern der Gemein­ derat bestimmt bei Neu- und Umbauten die Bauweise und legt das Nutzungsmass fest. Auf dem Areal befindet sich bereits heute eine zum Strassen­ raum hin fast durchgehend geschlossene, drei- bis vierge­ schossige Überbauung. Ebenso befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft (Posthof Nord, Cinevox) weitere Hochhäuser. Alle diese Bauten verursachen Schattenwürfe auf die Nachbar­ schaft. Von den genannten Bauten wurde das Hochhaus "Post­ hof Nord" erst 2009 von derselben Bauherrschaft erstellt. Ein Nachweis des Schattenwurfs war damals nicht erforderlich. Die gesetzlichen Bestimmungen haben sich seither nicht geändert. Eine punktuelle Verschattung durch Hochhäuser gehört in der Kernzone I zu den zonengemässen Immissionen und ist daher hinzunehmen. Ansonsten könnte die von der Gemeinde be­ wusst angestrebte Zentrumsbildung in der Kernzone I nicht umgesetzt werden. Der Gemeinderat hat den Schattenwurf im Rahmen der Prüfung des Vorprojekts in Betracht gezogen und keine übermässigen Auswirkungen auf die Nachbarschaft festgestellt. Die vom Kanton zitierten Bestimmungen von Art. 32 BauO beziehen sich auf Quartierpläne in den Kernzonen I I und I I I . In der Kernzone I finden diese Bestimmungen keine Anwendung.

Antrag 3: Lärmbelastung

Im Planungsbericht ist der Teil Lärmschutz zu ergänzen, eben­ so sind die Quartierplanvorschriften anzupassen.

Begründung

Der Qua rtierplanperimeter befindet sich in einem lärmbelaste­ ten Gebiet. Trotz der ausgeführten Verkehrsberuhigungsmass­ nahmen und der ausgeschiedenen Tempo 30-Zone sind die Immissionsgrenzwe rte weiterhin überschritten. Damit ist dem Lärmschutz besondere Beachtung zu schenken.

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Entscheid

Der Erläuternde Bericht wird bezüglich Lärmschutz ergänzt. Die Quartierplanvorschriften werden wie vorgeschlagen ergänzt.

Begründung

Der Hinweis des Kantons ist korrekt. Die Quartierplanakten werden entsprechend überarbeitet.

Antrag 4: Gewässerschutz

Die abwassertechnische Erschliessung hat nach dem geneh­ migten GEP (Genereller Entwässerungsplan) zu erfolgen.

Entscheid

Der Erläuternde Bericht wird entsprechend ergänzt ( Erläuterung zu Art. 22 Ver- und Entsorgung).

Begründung

Der Hinweis des Kantons ist korrekt. Die Quartierplanakten werden entsprechend überarbeitet.

Antrag 5: Abfälle I Recycling

Im Quartierplan ist festzuschreiben, dass der Rückbau so zu planen und umzusetzen ist, dass möglichst alles Material wieder­ verwertet werden kann. Es ist ein Rückbau- und Verwertungs­ konzept zu erstellen. Mineralischer Bauschutt muss aufbereitet werden und in gebundener Form beim Neubau wiederverwertet werden. Das Rückbau- und Verwertungskonzept bedarf der Be­ willigung durch das Interkantonale Labor (IKL).

Begründung

Dem vorliegenden Quartierplan liegt die Idee des vollständigen Rückbaus der bestehenden Bauten auf den betroffenen Par­ zellen zugrunde. In Anlehnung an die Abfallvermeidung auf­ grund Art. 30 USG sind die anfallenden Rückbaumaterialien vollständig zu nutzen. Spätestens mit der Baubewilligung wird dies verfügt.

Entscheid

Die Quartierplanvorschriften werden mit einem neuen Art. 6 zum Thema Rückbau ergänzt. Darin wird die Wiederverwer­ tung der Baumaterialien stipuliert und die Erarbeitung eines Rückbau- und Verwertungskonzept vorgeschrieben.

Begründung

Der Hinweis des Kantons ist korrekt und wird im Quartierplan aufgenommen.

Antrag 6: Energie

Aus energierechtlicher Sicht soll der Art. 27 folgendermassen umformuliert werden: 1. Es muss wenigstens eine der drei Bedingungen erfüllt sein: a. Die Neubauten erreichen den Minergie-P Standard oder den Minergie-A-ECO-Standard b. Die Neubauten erfüllen die im SIA Merkblatt 2040 (Effizienz­ pfad Energie) definierten Zielwerte für die Erstellung und den Betrieb. c. Der erneuerbare Anteil des Wärmebedarfs für Heizung und Warmwasser muss mindestens 80% betragen.

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Begründung

Die Variante 1 a setzt energiepolitisch falsche Prioritäten und der zweite Teil (2.Satz) ist aufwendig zu vollziehen. Die Anrech­ nung von C02 Emissionszertifikaten bedingt eine jährliche Überprüfung durch die Gemeindeverwaltung, ob die Zertifikate für das entsprechende Jahr vorliegen. Die ist mit einem erheb­ lichen Vollzugsaufwand für die Gemeinde verbunden. Zudem macht es keinen Sinn, Neubauten so zu bauen, dass diese für einen ökologisch akzeptablen Betrieb während ihrer ganzen Lebensdauer auf den Zukauf von Zertifikaten angewiesen sind. Eine Alternative für energieeffiziente Gebäuderichtlinien bietet auch das SIA Merkblatt 2040 (Effizienzpfad Energie). Darin sind unter anderem Zielwerte für die Erstellung und den Betrieb von Wohn-, Büro- und Schulgebäuden definiert. Die definierten Ziel­ werte entsprechen etwa den Energiekennzahlen von Minergie­ p oder Minergie-A.

Entscheid

Der Vorschlag b. wird als zusätzliche dritte Variante in Art. 2 7 Abs. 1 aufgeführt. Die beiden anderen Varianten werden un­ verändert belassen.

Begründung

Die Art der Erzeugung von Heizwärme und Warmwasser für die neue Überbauung ist noch offen. Die Bauherrschaft möchte sich ein möglichst breites Spektrum möglicher Lösungen offen­ halten.

Antrag 7: Elektrizität

Bei der Planung der Überbauung Posthof Süd ist ein geeigneter Standort für eine künftige Transformatorenstation vorzusehen um eine sichere Stromversorgung gewährleisten zu können.

Begründung

An der Ecke Zentralstrasse I Poststrasse ist eine Verteilkabine für die Stromversorgung in die bestehende Hausmauer integriert. Diese Verteilkabine ist ein wichtiger Knotenpunkt für die 400V Energieversorgung im Bereich Zentralstrasse I Post- und Bahn­ hofstrasse und ist für die notwendigen Schalthandlungen im Netz unabdingbar. Für den zusätzlichen Energiebedarf der 2009 er­ stellten Überbauung Posthof Nord mit integriertem Coop-Ein­ kaufscenter wurde eine Leistungserhöhung der TS Burgunwiese durch den Einbau eines für das Trafogebäude max. zulässigen Transformators erwirkt. Nach dem vorliegenden Quartierplan Posthof Süd soll ein Neubaukomplex mit insgesamt 55 Wohnein­ heiten sowie Gewerbeflächen im Erdgeschoss entstehen. Derzeit liegen uns noch keine Leistungsangaben vor, aber wir rechnen mit zusätzlich 200 bis 250kW. Eine Versorgung von der Trafo­ station Burgunwiese überschreitet deren Nennlastbereich.

Entscheid

Die Forderung nach einem Standort für eine neue Transforma­ torenstation wird in Art. 22 Abs. 2 der Vorschriften aufgenom­ men.

Begründung

Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens kann der genaue Standort der Transformatorenstation geklärt werden.

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Antrag 8: Baulinien

Für eine Ausnahmebewilligung zur Überschreitung der beste­ henden Baulinie kann keine Genehmigung in Aussicht gestellt werden, da dies im Quartierplan eine reine Planungssache ist.

Begründung

Die auskragenden Baukörper der Obergeschosse entlang der Zentralstrasse / Poststrasse ragen über die bestehende, rechts­ kräftige Baulinie hinaus. Im Erläuternden Bericht, Seite 11 oben, wird durch den Gemeinderat Neuhausen eine Ausnahme­ bewilligung zur Überschreitung der rechtskräftigen Baulinie in Aussicht gestellt. Eine Ausnahmebewilligung kann aber nur vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen erteilt werden.

Entscheid

Die Gemeinde Neuhausen am Rheinfall wird in einem sepa­ raten Verfahren eine Anpassung des Baulinienplans vor­ nehmen.

Antrag 9: Beleuchtung Fussweg

Für den Fussweg entlang der südwestlichen Grenze des Quar­ tierplangebiets ist eine Beleuchtung vorzusehen.

Begründung

Im Erläuternden Bericht Seite 13, wird festgehalten, dass der öffentliche Fussweg entlang der südwestlichen Grenze des Quartierplangebietes, nicht beleuchtet werden soll. Um Unfällen vorzubeugen ist für den Fussweg eine Beleuchtung vorzu­ sehen. Dies ist im Bericht zu korrigieren.

Entscheid

Der Erläuternde Bericht wird entsprechend ergänzt.

Antrag 1 0: Parkierung

Es ist eine genaue Berechnung der nötigen Parkplätze für Wohnungen, Besucher, Kunden und Angestellte (Arbeitsplätze) beizubringen. Dies muss ein Bestandteil des Quartierplans sein.

Begründung

In Art. 18 und im Erläuternden Bericht wird festgehalten, dass im Quartierplan mindestens 60 Autoabstellplätze ausgewiesen werden müssen. Effektiv ausgewiesen sind 67 Plätze. Dies ist unseres Erachtens zu wenig. Art. 24 BauO legt die wirklich be­ nötigte Anzahl Plätze nicht fest; sondern verweist auf eine Park­ platzverordnung, die anscheinend aber erst in Erarbeitung ist.

Entscheid

Zur Ermittlung des Parkplatzbedarfs wird eine Berechnung an­ hand der Norm SN 640 281 vorgenommen. Die im Quartierplan festgelegte Anzahl von mindestens 6 0 Parkplätzen entspricht dem Minimum gemäss Norm SN 640 281.

Begründung

Die Überbauung befindet sich an zentraler Lage und bietet ideale Voraussetzungen für einen hohen Anteil an öffentlichem Verkehr und an Langsamverkehr. Es sind urbane Wohnformen mit einem städtischen Zielpublikum vorgesehen. Daher ist die Vorschrift, die verpflichtend zu erstellende Anzahl an Auto­ abstellplätzen auf das Minimum gemäss Norm SN 640 281zu beschränken, sinnvoll und gerechtfertigt.

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Antrag 1 1 : Gemeinschaftsfläche

Gemäss Art. 25 BauO ist ein Kinderspielplatz vorzusehen. Dieser kann nicht einfach weggelassen werden.

Begründung

Eine «Ablösesumme» für die Nichtbeschaffung von Spielgerä­ ten ist keine Lösung. Ebenfalls ist im Bericht festgehalten, d ass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ein detailliertes Ge­ staltungs- und Bepflanzungskonzept vorgelegt werden muss. Dieses Konzept ist aber im Quartierplan zu integrieren, mit Ein­ trag eines Kinderspielplatzes.

Entscheid

Für die Gestaltung des Freiraums im Innenhof der Überbauung wurde vom Architekturbüro Rellstab Huggler Partner Archi­ tekten ein ergänzendes Freiraumkonzept ausgearbeitet. In den Vorschriften wird festgehalten, dass die Gestaltung des Freiraums den Vorgaben des Freiraumkonzepts entsprechen muss. Ergänzend werden die Anforderungen an die Gestaltung erhöht.

Begründung

Die Integration eines detaillierten Gestaltungs- und Bepflan­ zungskonzepts in den Quartierplan ist nicht stufengerecht. Mit dem gewählten Vorgehen wird eine hochwertige Gestaltung des Freiraums sichergestellt.

5.2

Weitere Verfahrensschritte

Öffentliche Auflage

Der Quartierplan ist gemäss Art. 62 BauO vom Gemeinderat zur Genehmigung vorzulegen. Nach der Genehmigung wird der Quartierplan gemäss Art. 14 Abs. 1 BauG während 20 Tagen öffentlich aufgelegt. Die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sind davon mit eingeschriebenem Brief in Kenntnis zu setzen. Während dieser Frist kann sich jedermann zur Planvorlage äussern und Einsprachen vorbringen.

Entscheide zu Einsprachen

Der Gemeinderat wird sämtliche innert der Auflagefrist einge­ hende Einsprachen und Anträge prüfen und gemäss Art. 14 Abs. 3 BauG dazu entscheiden.

Genehmigung / Inkrafttreten

Der Quartierplan tritt gemäss Art. 14 Abs. 4 BauG mit der Ge­ nehmigung durch das kantonale Baudepartement in Kraft.

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6. Fazit Quartierplan wahrt alle öffentlichen Anliegen und trägt privaten Interessen ausreichend Rechnung

Mit dem Quartierplan wird eine dichte und zeitgemässe Bebau­ ung im Zentrumsgebiet der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall ermöglicht. Das Bauvorhaben wird dem ortsbaulich bedeutsa­ men Standort gerecht und erfüllt somit die Zielsetzungen des rechtsgültigen Richtplanes für die Kernzone 1. Durch die Setzung des Hochhauses mit dreizehn Stockwerken an der Ecke Zentral-/ Poststrasse wird die Strassenkreuzung folgerichtig akzentuiert. Gegenüber der angrenzenden Bebau­ ung wird mit der Anpassung der Gebäudehöhe auf fünf Ge­ schosse reagiert. Die Gestaltungsvorschriften sichern die wichtigsten architekto­ nischen Merkmale des Vorprojektes, lassen aber zugleich den für die weitere Planung notwendigen Projektierungsspielraum offen. Im Innenhof wird eine vielfältig nutzbare und hochwertig gestal­ tete Gemeinschaftsfläche angeboten. Diese Fläche überdeckt die Zu- und Wegfahrten in die Parkierungsanlage und generiert dadurch auch einen Mehrwert für die umliegenden Nachbar­ liegenschaften. Die Parkierung wird in die Gebäude integriert. Durch die ge­ meinsame Nutzung der Zu- und Wegfahrt mit der Überbauung Posthof Nord können Verkehrsflächen reduziert werden. Die Gesamtenergiebilanz ist durch die innerstädtische Lage mit gutem ÖV-Angebot und der damit verbundenen Reduktion an motorisiertem Individualverkehr, des verminderten Angebotes an Parkplätzen gegenüber vergleichbar grossen Bauprojekten mit nur einem Parkplatz pro Wohnung, des Ersatzes der beste­ henden Altbauten durch einen sehr viel besser gedämmten Neubau, die Deckung von mindestens 80% des Wärmebedarfs durch erneuerbare Energien sowie die Erreichung des Minergie P-Standards, des Minergie A-ECO-Standards oder eines gleich­ wertigen Standards insgesamt als sehr gut zu bewerten. Summarisch kann festgestellt werden, dass mit den geplanten Bauten und Anlagen eine positive Auswirkung auf das Ortsbild zu erwarten ist.

Quartierplan ist angemessen und zweckmässig

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Die Verfasser des Quartierplanes Posthof Süd sind überzeugt, dass der vorliegende Quartierplan angemessen und zweckmäs­ sig ist, die gesetzlichen Anforderungen erfüllt und den öffentli­ chen wie privaten Anliegen gleichermassen entspricht.

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Kanton Schaffhausen - Planungs- und Naturschutzamt

Fachgutachten Schattenberechnung Quartierplan Posthof Süd Prüfung der Schattenberechnung zum Quartierplan 03. Juni 2015

Ernst Basler+ Partner

Projektteam Le-Wan Tran Ralph Straumann Sandra Mischke Ernst Basler + Partner AG Zollikerstrasse 65 8702 Zollikon Telefon +41 44 395 11 11 [email protected] www.ebp.ch

Druck: 6. Juli 20153. JuAi 2015; Bericht-Nr.: 1 150701 Unabhängiges Fachgutachten.docx150603 UAab19äAgiges Fac19gutac19trn.docx

Inhaltsverzeichnis Ausgangslage und Ziel ........................................................................................................ 1 2

Grundlagen und Annahmen ............................................................................................... 1

3

Überprüfung Schattendiagramme und fachliche Einschätzung ............................................4

4

Allgemeine Hinweise ..........................................................................................................5

1

Ausgangslage und Ziel

Der Kanton Schaffhausen hat das Hochhausprojekt des privaten Quartierplans Posthof Süd in Neuhausen am Rheinfall im Rahmen des Quartierplanverfahrens hinsichtlich der Beeinträchti­ gung der Nachbarschaft durch Schattenwurf zu prüfen. Ernst Basler + Partner wurde vom Planungs- und Naturschutzamt des Kantons Schaffhausen beauftragt, diese Überprüfung in Form eines unabhängigen Fachgutachtens zu übernehmen.

2

Grundlagen und Annahmen

Das bezüglich Schattenwurf zu prüfende Projekt befindet sich in Neuhausen am Rheinfall in der Kernzone I und wird mit 13 Vollgeschossen (39m Gebäudehöhe) als Hochhaus eingestuft. In der kommunalen Bauordnung der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall ist die Schatten­ wurfthematik über Art. 32, Abs. 2 mit einem relativ grossen Interpretationsspielraum geregelt, indem festgehalten wird, dass die Nachbargrundstücke nicht durch Schattenwurf in unzumutba­ rer Weise beeinträchtigt werden dürfen. Darüber hinaus verweist der Kanton auf das Bundesge­ richt, das den Kantonen einen Ermessenspielraum in der Beurteilung der Schattenwurfthematik zuschreibt. Das Bundesgericht empfiehlt, das Interesse der Betroffenen an ausreichender Beson­ nung bzw. das öffentliche Interesse an gesundem Wohnen (Art. 3 Abs. 3 lit. B RPG) gegen das in Art. 75 Abs. 1 BV und Art. 1 Abs. 1 RPG umschriebene öffentliche Interesse an der haushälte­ rischen Bodennutzung gegeneinander abzuwägen. Zur Beurteilung der lnteressensabwägung werden von Ernst Basler + Partner die Schattendia­ gramme des Projekts respektive neue Schattenberechnungen auf Basis des Projekts sowie eines allfälligen Vergleichsprojekts überprüft. Grundlage der Überprüfung bildet das Projekt des Büros Rellstab Partner Architekten, Stand Vorprojekt Februar 2014 sowie die Schattenberechnungen zum Projekt, Stand Juli 2014. Das Planerteam hat sich bei der Erstellung der Schattendiagramme aufgrund fehlender Regelung im Kanton Schaffhausen bezüglich Beurteilung von Schattenwurf auf das Nachbargrundstück, an die Vorgehensweise in der Stadt Zürich und der Stadt Basel angelE;hnt. Ergänzend wurde die Berechnungsmethode mit der Bauherrschaft und in Absprache mit der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall angepasst. Folgend� Unterlagen des Planungsteams wurden von Ernst Basler + Partner in die Beurteilung einbezogen: • •

Digitaler Situationsplan Hochhausprojekt als 3D-Modell

2

•

Grundriss mit den eingezeichneten Schattendiagrammen an drei unterschiedlichen Ta­ gen und zu verschiedenen Tageszeiten

•

Schnitt und Fassadenansichten mit Höhenangaben des Projekts

Weitere Berechnungsgrundlagen wie z.B. die Angaben der Sonnenwinkel konnten aus technischen Gründen nicht abgegeben werden und wurden entsprechend in die Beurteilung nicht einbezogen. Aufgrund der für die Beurteilung notwendigen, jedoch z.T. fehlenden Berechnungsgrundlagen, wurden diese Grundlagen von Ernst Basler + Partner neu ermittelt. Die ermittelten Daten, wel­ che bei der Überprüfung der Schattendiagramme eingesetzt wurden, weichen - dört wo vor­ handen und vergleichbar - von denjenigen des Planerteams ab. Im Folgenden werden die Be- . rechnungsgrundlagen beider Schattenbeurteilungen gegenübergestellt und allfällige Abwei� chungen resp. vorgenommeine Anpassungen aufgezeigt:

Katasterplan

Planerteam RH-P Architekten

Ernst Basler + Partner

Der abgegebene Situationsplan war

Auf der Homepage des Kantons

nicht georeferenziert.

Schaffhausen wurden die georefe­ renzierten Daten heruntergeladen · und für die Überprüfung der Berech­ nung eingesetzt.

Koordinaten

Die Koordinaten des Posthofs Süd

Die angegebenen Koordinaten °

(47.67798 Breitengrad, 8.61498

°

wurden neu ermittelt und für die

Längengrad) befinden sich im Rhein

Berechnung der Sonnenwinkel ein­

(roter Punkt).

gesetzt: 8° 37'1 1 .3" E, 47 °40'58.2''N (grüner Punkt).

Sonnenwinkel

Die Sonnenwinkel werden im CAD-

Mithilfe der angepassten Koordina-

Programm aufgrund der Angabe

ten sind die standörtspezifischen

der Koordinaten automatisch gene-

Sonnenwinkel berechnet worden

riert und können nicht als Zahlen

(siehe Anhang).

herausgelesen werden. Die Berech-

3

Mittlere Tage, Zeitfenster und Dauerschatten

Hochhausprojekt als 3D-Modell Vergleichsprojekt1 )

Höhenkurven / Gelände

1)

nungsmethode ist nicht nachvoll­ ziehbar. Folgende Tage und Zeitfenster wur­ den eingesetzt: 8. Februar 8-17 Uhr 3. November 8-16 Uhr 12. August 8-16 Uhr

Folgende Tage und Zeitfenster wur­ den eingesetzt: 9. Februar/2. November 8-17 Uhr (mittlere Wintertage) 30. April/13. August 7-20 Uhr (mittlere Sommertage) An den mittleren Wintertagen wurde Es wurde jeweils der 2-h-Schatten der 2-h-Schatten ermittelt, an den ermittelt. mittleren Sommertagen der 3-h­ Schatten. Die Sonnenwinkel der mittleren Win­ Die Berechnungen der mittleren ter- resp. Sommertage sind ähnlich Wintertage am 8. Februar und 3. und werden zur Vereinfachung zu­ November ergeben zwei verschie­ sammengenommen und gemittelt. dene Schattendiagramme mit un­ terschiedlichen Zeitfenstern. Für den Das Zeitfenster bleibt jedoch bei beimittleren Sommertag wurde nur der den dasselbe. 12. August eingesetzt. Das Hochhaus wurde leicht vereinDie abgegebenen 3D-Daten des facht (ohne Fassadenöffnungen) als Planerteams wurden übernommen. dwg-Datei abgegeben. Es wurden kein Vergleichsprojekt Das Vergleichsprojekt wurde mit einer Höhe von 24m erstellt. Die und die dazugehörige SchattenbeGrenzabstände entsprechen der in rechnung erstellt. der kommunalen Bauordnung zuläs­ sigen Grenze von 2.Sm bei einem Quartierplanverfahren (BauO Art. 33 Abs. 2). Das abgegebene Geländemodell ist Das Gelände wurde in der Überprüfung der Berechnung nicht berück­ nicht flächendeckend aufgebaut. sichtigt, da die Umgebung relativ flach ist.

Es liegt keine wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf vor, wenn ein Vergleichsprojekt gemäss Regelbauweise auf dem Baugrundstück keinen geringeren Dauerschatten für die Nachbarschaft nach sich zieht. Der Schattenwurf des Ausfüh­ rungsprojekts muss gleich oder kleiner sein als der Vergleichsschatten. überlappt der Ausführungsschatten den Vergleichsschat ­ ten, so liegt eine wesentliche Beeinträchtigung vor. Das Vergleichsprojekt ist gebunden an die kommunalen und kantonalen Bestimmungen über die Abstände, die Höhenmasse, die Gebäudelänge und -breite sowie die Bauweise. Da es sich beim Ver­ gleichsprojekt lediglich um eine kubische und damit um eine hypothetische Lösung und nicht um ein konkretes Bauprojekt handelt, dürfen dafür keine kantonalen oder kommunalen Ausnahmebewilligungen berücksichtigt werden (vgl. § 92 f PBG).

4

3

Überprüfung Schattendiagramme und fachliche Einschätzung

LEGENDE

{J! Hochhausprojekt ()

Vergleichsprojekt nach Regelbauweise SCHATTENBERECHNUNG PLANERTEAM

Hochhausprojekt _ .--·· 2-h-Schatlen,8. Februar8-17 Uhr -··- 2-h-Schatten, 3. November8-16 Uhr __ .. _ 2-h-Schatten, 12. August8-16 Uhr

SCHATTENBERECHNUNG MIT STANDORTSPEZIFISCHEN SONNENWINKELN Hochhausprojekt - 2-h-Schatlen, 9. Februar/2. November8-17 Uhr - 3-h-Schatlen, 30. April! 13. August 7-20 Uhr Vergleichsprojekt - 2-h-Schatlen, 9. Februar/2. November 8-17 Uhr - 3-h-Schatlen, 30. April 113. August 7-20 Uhr Vergleich Hochhausprojekt mit Vergleichsprojekt / / / Überstellung 2-h-Schatten / / / Überstellung 3-h-Schallen 1111111 Überstellung in Zonen mit Wohnnutzungen

5

Überprüfung der Schattendiagramme Die Berechnungen von Ernst Basler + Partner zum 2-h- resp. 3-h-Schatten (dunkelblau: mittlere Wintertage; hellblau: mittlere Sommertage) weichen stark von der Berechnung des Planerteams (strichpunktierte Linien) ab. Die grossen Unterschiede sind auf die unterschiedlichen Sonnenwin­ kel (Planerteam: aus CAD-Programm; EBP: berechnet aufgrund standortspezifischer Koordina­ ten) zurückzuführen. Ein Vergleich der Schattenberechnungen ist entsprechend nicht möglich, da die Berechnungen auf unterschiedlichen Ausgangsdaten (Sonnenwinkeln) basieren. Zur Beurteilung der Beschattung des Umfeldes durch den Neubau, werden die neuen 2 -h- resp. 3-h-Schattenberechnungen von Ernst Basler + Partner auf Basis der standortspezifischen Son­ nenwinkel der Beschattung durch das Vergleichsprojekt gegenübergestellt. Beim Vergleich die­ ser Schatten sind deutliche Überstellungen (blau schraffiert) ersichtlich. Es liegen wesentliche Beeinträchtigungen der Nachbarschaft durch den Schattenwurf vor. Die rot schraffierten Berei­ che markieren die Überstellungen im Bereich von Zonen mit Wohnnutzungen (Kernzone I und II sowie Wohn- und Gewerbezone). Auch hier sind sehr deutliche Überstellungen bzw. Beeinträch­ tigungen der Wohnüberbauungen im Umfeld erkennbar. Es kann davon ausgegangen werden, dass diese Beeinträchtigungen nicht unerheblich sind. Im Rahmen der lnteressensabwägung sind diese Bereiche bzw. die Beeinträchtigungen in diesen Bereichen allerdings g�nauer zu untersu­ chen um diese beurteilen zu können.

4

Allgemeine Hinweise

Die Überprüfung der Schattenberechnung für das Hochhausprojekt Posthof Süd hat gezeigt, dass standortspezifi.sch berechnete Sonnenwinkel stark von denjenigen, die automatisch in CAD-Programmen generiert werden, abweichen. Es ist nicht möglich, die Schattendiagramme des Planerteams nachzuvollziehen und die Berechnungen mit einem Vergleichsprojekt zu über­ prüfen, was für eine umfassende Beurteilung der Beschattung des Umfeldes und eine lnteres­ sensabwägung notwendig ist. Ebenfalls sind weitere Faktoren wie mittlere Tage, Zeitfenster, Länge des Dauerschattens, Schattenwurf auf Fassaden nicht klar geregelt. Für zukünftige Beur­ teilungen der Schattendiagramme wird empfohlen, eine einheitliche Regelung für den Kanton Schaffhausen zu definieren.

7

Vergleich standortspezifische Sonnenwinkel Posthof Süd und Wegleitung Kanton Thurgau

A1

Standortspezifische Zahlen Posthof Süd

1,(} 1 1 1 I ) ) J i 1

(]J

01 <U '-(]J

� (]J (]J

-:.:::; :!:=

�

4.54

09:00

50.48

12.81

10:00

37.22

19.76

11:00

22.52

24.78

12:00

6.63

27.31

13:00

9.66

27.04

14:00

25.37

24.01

15:00

39.81

18.59

16:00

52.80

11.34

17:00

64.58

2.95

08:00 09:00

E E (]J (]J

-�

�

: 1 ;11° 1 'I

1: :\I, 1 • ,11,I, 1 'I

I

62.45

07:00

(]J

:, , i 11111,

08:00

Lokalzeit

01 <U

,:�

10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00

Wegleitung Kanton Thurgau 09.12.14

<:J. = Azimut + 180° [ 01

ß=Altitude 1°1

104.81

6.58

94.02

16.45

82.79

26.51

70.23

36.30

55.10

45.26

35.85

52.48

11.73

56.58

14.66

56.31

38.28

51.79

56.99

44.32

71.75

35.22

84.11

25.37

95.25

15.32

106.03

5.50

08:00

62.13

4.8420

11.8050

09:00

50.13

.13.1066

4.2950

10:00

36.84

20.0339

2.7424

11:00

22.09

24.9961

2.1449

12:00

6.16

27.4606

. 1.9242

27.1103 10.14 ---

1.9533

25.83

23.9927

2.2468

15:00

40.23

18.4953

2.9895

16:00

53.18

11.1765

5.0613

64.91

2.7531

20.7957

<:J. =Azimut + 180° 1° 1

ß=AIJti1. twd.e E0]

cat(ß)

104.51

6.8287

8.3507

93.74

16.7343

3.3259

82.51

26.8132

1.9785

69.91

36.6196

1. 3455

11:00

.54.70

45.5724

0.9802

12:00

35.31

52.7427

11.01

0.7606

56.7496 · -.0.6556

14:00

15.46

56.3531

0.6656

15:00

38.99

51.6966

57.56

0.7898

44.1344

1.0307

72.21

34.9822

1.4291

84.49

25.0944

2.1353

95.59

15.0141

106.36

5.1921

3.7284

13:00 14:00

17:00

Lokalzeit 07:00 08:00 09:00 10:00

13:00

16:00 17:00 18:00 19:00 20:00

11.0051

8

Für den Kanton Thurgau wurde durch Ernst Basler + Partner eine Überabeitung der Berechnungsgrundlage erstellt, welche die konkrete geografische Lage sowie den damit verbundenen realen Sonnenverlauf im Kanton Thurgau berücksichtigt. Diese Grundlage ist Teil der „Wegleitung zur Berechnung von Schattendiagrammen im Kanton Thurgau", welche seit 09.12.14 in Anwendung ist. Die Auftraggeberin möchte die neu berechneten, standortspezifi­ schen Sonnenwinkel beim Posthof Süd mit denjenigen des Kantons Thurgaus vergleichen. Die Überprüfung zeigt, dass die standortspezifischen Sonnenwinkel des Standorts Posthof Süd leicht von denjenigen aus der „Wegleitung" abweichen. Die kleinen Unterschiede - im Kommastel­ lenbereich - ergeben insbesondere in den Randstunden nicht deckungsgleiche Flächen (siehe Grafik unten). Daraus folgt, dass verschiedene geografische Lagen zu unterschiedlichen Schat­ tenberechnungen führen, wenn auch marginal im vorliegenden Fall.

SCHATTENBERECHNUNG MIT STANDORTSPEZIFISCHEN SONNENWINKELN

Hochhausprojekt

SCHATTENBERECHNUNG NACH TG-REGELUNG

Hochhausprojekt

- 2-h-Schallen, il. Februar/2. Novemberß.-17 Uhr

- 2-h-Schatten, 9. Februar/2. Novemberß.-17 Uhr

- 3-h-Schatten, 30. April/ 13. August 7-20 Uhr

- 3-h-Schatten, 30. Apnl/13. August 7-20 Uhr

Quartierplangebiet

1Das Quartierplangebiet umfasst die Parzellen GB Nrn. 601, 602, 607, 608, 609 und 610

sowie Teile der Parzelle GB Nr. 603 mit einer Fläche von total 2'197 m 2. Dieses ist im zugehörigen Plan festgehalten. 2Wo

der Quartierplan nichts anderes regelt, gelten die Bestimmungen der gültigen Bauordnung der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall sowie die weiteren massgebenden kommunalen und übergeordneten Vorschriften. Dies betrifft auch die Nutzweise und die Berechnung der Baudichte.

2.

Bestandteile

Der Quartierplan besteht aus folgenden Bestandteilen: a) Rechtsverbindliche Unterlagen: - Vorschriften, - Plan 1:500 mit Situation, Schemaschnitte 1:500. b) Informative Unterlagen: - Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 PRV.

3.

Planungsziele

Der Quartierplan bezweckt: -

die Festlegung der Grundkonzeption für eine zeitgemässe Wohnüberbauung in hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität,

-

die Anordnung von Gewerbe- und Dienstleistungsflächen im Erdgeschoss zur Belebung des öffentlichen Raumes,

-

die haushälterische Bodennutzung durch die Realisierung eines Hochhauses,

-

das Sicherstellen einer rationellen Parkierung,

-

die Schaffung eines ruhigen, aufenthaltsfreundlichen und begrünten Freiraums im Innenhof.

4.

Vorprojekt

1Wegleitend für die Überbauung ist das Vorprojekt des Architekturbüros Rellstab Partner

Architektur GmbH, Neuhausen am Rheinfall vom 12.2.2014 sowie das Freiraumkonzept vom 17. 3. 2015. 2Die prägenden städtebaulichen und architektonischen Merkmale des Vorprojektes sind

im Bauprojekt weiterzuverfolgen. Neuhauser Rechtsbuch 2017

1

700.102.17

Privater Quartierplan «Posthof Süd» 3Vom Vorprojekt darf vorbehältlich der Vorschriften des Quartierplanes sowie des über-

geordneten Rechtes nur dann abgewichen werden, wenn eine insgesamt mindestens gleichwertige qualitative Lösung erreicht wird.

5.

Empfehlungen Richtplan Kernzone l

B.

Überbauungsvorschriften

6.

Rückbau

Die bestehenden Empfehlungen gemäss Richtplan Kernzone l, Teilgebiet «Zentralstrasse Nord», gelten in Ergänzungen zu diesem Quartierplan weiterhin.

Vll

1Die bestehenden Bauten im Quartierplangebiet werden vollständig zurückgebaut. 2Der Rückbau ist so zu planen und umzusetzen, dass die anfallenden Materialien soweit

als möglich der Wiederverwertung zugeführt werden. Im Rahmen des Bauprojekts ist ein Rückbau- und Verwertungskonzept zu erstellen.

7.

Nutzungen

1Zulässig sind folgende Nutzungen:

-

Wohnen

-

Dienstleistungen

-

mässig störendes Gewerbe

2Im Erdgeschoss ist keine Wohnnutzung zulässig. 3Der Wohnanteil hat mindestens 80 % zu betragen. 4Gewerblich betriebenes Wohnen im Alter, betreutes Wohnen und möbliertes Wohnen im

Sinne eines Hotelbetriebes können ebenfalls als Wohnanteil angerechnet werden.

8.

Baudichte

1Die bauliche Dichte wird durch die Abmessungen der Baubereiche definiert. 2Die Baubereiche sind volumenmässig zu mindestens 85

genommen ist der Baubereich D.

% auszunützen. Davon aus-

9.

Baubereiche

10.

Teilbaubereiche für auskragende Gebäudeteile

Oberirdische Bauten sind nur innerhalb der im Plan bezeichneten Baubereiche A - D zulässig. Pro Baubereich ist nur ein Gebäude zulässig. Es gilt die geschlossene Bauweise, d.h. die Bauten sind entlang den gemeinsamen Grenzen der Baubereiche zusammenzubauen.

1In

den im Plan als Teilbaubereiche für auskragende Gebäudeteile bezeichneten Bereichen A2, B2 und C2 ist im Erdgeschoss eine lichte Höhe von mindestens 3.50 m freizuhalten. 2Die Flächen unter den auskragenden Gebäudeteilen sind öffentlich zugänglich zu halten.

2

Neuhauser Rechtsbuch 2017

700.102.17

Quartierplan «Posthof Süd»

11.

Höhen und Geschosse

1Die maximal zulässigen Gebäudekoten innerhalb der Baubereiche A - D betragen:

Baubereiche

Vollgeschosse max.

Gebäudekote max.

Gebäudekote min.

A B C D

5 VG 13 VG 5 VG -

431.50 m ü. M 454.00 m ü. M 431.80 m ü. M 420.00 m ü .M

418.50 m ü. M

2Einzelne technische Aufbauten sowie Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie dürfen

über die maximale Gebäudekote hinausragen. Technische Aufbauten sind so zu gestalten und anzuordnen, dass sie sich gut in die Dachlandschaft einfügen. 3In

sämtlichen Baubereichen ist die Anzahl Vollgeschosse unter Berücksichtigung der maximalen Höhenkote frei.

12.

Abstände

13.

Pflichtbaulinien

14.

Gebäudevorsprünge

Der Abstand zum öffentlichen Grund und die Grenzabstände zu den benachbarten Grundstücken ergeben sich durch die Lage der Baubereiche.

Wo Pflichtbaulinien bestehen, muss die Fassade des Erdgeschosses auf diese gestellt werden.

1Private Aussenräume wie Loggien, Balkone usw. sind gestalterisch in die Baukörper zu

integrieren. Sie dürfen die Begrenzungen der Baubereiche an keiner Stelle überschreiten.

2Vordächer und andere vorspringende Gebäudeteile müssen innerhalb der Baubereiche

angeordnet werden. 3Kleinere,

nicht raumbildende Vorsprünge im Erdgeschoss wie Treppen und Lichtschächte sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig.

15.

Dachgestaltung

1In sämtlichen Baubereichen besteht eine Flachdachpflicht. 2Die Dachflächen in den Baubereichen A und C sind als Retensionsflächen auszubilden

und extensiv zu begrünen, soweit sie nicht für technische Aufbauten oder für Anlagen zur Nutzung von Solarenergie wie Sonnenkollektoren oder Photovoltaik-Anlagen beansprucht werden.

16.

Gestaltungsvorschriften

1Es ist eine architektonisch hochstehende Fassadengestaltung vorzusehen. 2Die Fassade des Sockelgeschosses ist gegenüber dem öffentlichen Raum mehrheitlich

offen zu gestalten.

3Die Fassaden der oberen Geschosse sind mehrheitlich als Lochfassaden auszubilden. 4Die Fenster und Loggien an den Fassaden gegen die Zentralstrasse und die Poststrasse

sind so anzuordnen, dass ein lebendiges Fassadenbild entsteht.

5Die Fassaden sind grossmehrheitlich mit einem nicht reflektierenden oder glänzenden

Material auszuführen oder zu verkleiden.

6Die Fassaden sind in ihrer Farbgebung zurückhaltend zu gestalten. 7Weitergehende Auflagen können im Baubewilligungsverfahren erlassen werden.

Neuhauser Rechtsbuch 2017

3

700.102.17

Privater Quartierplan «Posthof Süd»

17.

Hindernisfreie Bauten

C.

Erschliessung und Parkierung

18.

Strassenerschliessung

19.

Fussweg

Gebäude- und Wohnungszugänge sind hindernisfrei zu gestalten. Mindestens 15 % der Wohnungen sind hindernisfrei zu erstellen. Es gilt die Norm SIA 500 «Hindernisfreie Bauten» von 2009.

Das Quartierplangebiet wird über die Zentralstrasse und die Poststrasse verkehrsmässig erschlossen.

1Es ist eine öffentlich zugängliche Fusswegverbindung sicherzustellen. Die Lage dieser

Fusswegverbindung wird im zugehörigen Situationsplan mit Richtungspfeilen dargestellt. 2Das Wegrecht

wegs zu regeln.

20.

ist im Grundbuch einzutragen. Gleichzeitig ist der Unterhalt des Fuss-

Parkierung

1Es sind mindestens 60 Autoabstellplätze und 5 Motorradabstellplätze zu erstellen. Diese

sind in die Bauten in den Baubereichen A - D zu integrieren.

2Es sind mindestens 40 Velo- und Mofaabstellplätze zu erstellen. Davon sind mindestens

10 Velo- und Mofaabstellplätze oberirdisch anzubieten. 3Die

Zu- und Wegfahrt zur Parkierungsanlage hat an der im zugehörigen Plan bezeichneten Stelle zu erfolgen.

21.

Anlieferung

22.

Ver- und Entsorgung

Die Anlieferung für die Gewerbe- und Dienstleistungsflächen darf nur innerhalb der im zugehörigen Plan bezeichneten Bereiche erfolgen.

1Die

Erschliessung des Quartierplangebiets mit Werkleitungen erfolgt nach den Vorschriften der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall und zulasten der Grundeigentümer. 2Im Quartierplangebiet ist ein geeigneter Standort für eine neue Transformatorenstation

vorzusehen.

23.

Erschliessungsbeiträge

D.

Umgebungsgestaltung

24.

Gemeinschaftsfläche

Die Erschliessungsbeiträge werden separat vereinbart.

1Auf der Dachfläche des Gebäudes im Baubereich D ist eine hochwertig gestaltete, zu

mehr als 50 % begrünte und mit Einrichtungen zur Beschattung ausgestattete Gemeinschaftsfläche für die Bewohnerinnen und Bewohner zu erstellen. Die Gestaltung hat den Vorgaben des Freiraumkonzepts zu entsprechen. 2Eine

direkte Verbindung der Gemeinschaftsfläche mit dem Innenhof der Überbauung Posthof Nord ist anzustreben.

25.

Bepflanzung

An der im zugehörigen Plan bezeichneten Stelle ist die Fassade mit einheimischen und standortgerechten Kletterpflanzen dauerhaft zu begrünen. 4

Neuhauser Rechtsbuch 2017

Quartierplan «Posthof Süd»

E.

Umwelt und Energie

26.

Lärmschutz

1Es

700.102.17

gilt die Empfindlichkeitsstufe lll gemäss Lärmschutzverordnung vom 15.12.1986, Stand 1.2.2015 (SR 814.41). 2Der Lärmschutz ist sicherzustellen durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume

auf der dem Lärm abgewandten Seite oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen.

3Mit dem Baugesuch ist ein Lärmgutachten einzureichen, das die Einhaltung der mass-

geblichen Immissionsgrenzwerte nachweist und aufzeigt, dass die Schalldämmung der Aussenbauhülle den Anforderungen der SIA-Norm 181 «Schallschutz im Hochbau» entspricht.

27.

Energie

Es muss wenigstens eine der drei Bedingungen erfüllt sein: a) Der erneuerbare Anteil des Wärmebedarfs (Heizung und Brauchwasser) muss mindestens 80 % betragen. Als erneuerbarer Anteil gelten auch äquivalente Kompensationen der CO2-Emissionen durch Zukauf von anerkannten Zertifikaten. b) Die Neubauten erreichen den MINERGIE P-Standard, den MINERGIE A-ECOStandard oder einen gleichwertigen Standard. c) Die Neubauten erfüllen die im SIA Merkblatt 2040 (Effizienzpfad Energie) definierten Zielwerte für die Erstellung und den Betrieb.

F.

Schlussbestimmungen

28.

Anmerkung im Grundbuch

29.

Inkrafttreten

Der Quartierplan ist für alle Grundstücke, für die er Anwendung findet, im Grundbuch anzumerken.

Der Private Quartierplan Posthof Süd tritt mit der Genehmigung durch das Baudepartement in Kraft. 2

1Beschluss des Gemeinderats vom 14. April 2015 2Vom

Baudepartement des Kantons Schaffhausen genehmigt mit Verfügung vom 21. Dezember 2015

Neuhauser Rechtsbuch 2017

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