Zonenplan <2012> Mettlen Parz. Nrn. 438, 440, 1386

Departement für Bau und Umwelt

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Thurgau~"Z Frauenfeld, 27. August 2014

Entscheid Nr. 50 0052/2014/DBU/ARE

Politische Gemeinde Eschenz - Zonenplanänderung "Mettlen" - Gestaltungsplan "Mettlen"

Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet: 1. Die vom Gemeinderat Eschenz am 20. Januar 2014 beschlossene Zonenplanänderung "Mettlen", wird genehmigt. 2. Gegen die Zonenplanänderung "Mettlen" ist ein Rekurs hängig. Somit steht die Genehmigung unter dem Vorbehalt, dass spätere Rechtsmittelentscheide bezüglich der Zonenplanänderung "Mettlen" keine Korrekturen zur Folge haben. 3. Der vom Gemeinderat Eschenz am 20. Januar 2014 peschlossene Gestaltungsplan "Mettlen" wird mit Ausnahme von Art. 2 Abs. 3 SBV, Art. 3 Abs. 1 (Passus: im Baureglement festgelegte) und einem Hinweisvermerk zu Art. 3 Abs. 4 SBV genehmigt. 4. Gegen den Gestaltungsplan "Mettlen" ist ein Rekurs hängig. Somit steht die Genehmigung unter dem Vorbehalt, dass spätere Rechtsmittelentscheide bezüglich des Gestaltungsplans "Mettlen" keine Korrekturen zur Folge haben. 5. Mitteilung an: - Politische Gemeinde Eschenz, Hauptstrasse 88, 8264 Eschenz, unter Beilage von drei Dossiers Zonenplanänderung MettJen und vier Dossiers Gestaltungsplan Mettlen, je mit Genehmigungsvermerk (charge) - Grundbuchamt Steckborn, Gemeindehaus, Seestrasse 123, 8266 Steckborn - Amt für Archäologie - Amt für Denkmalpflege - Amt für Umwelt - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Forstamt - Tiefbauamt - Amt für Raumentwicklung, Abt. Natur und Landschaft - Amt für Raumentwicklung, unter Beilage von zwei Dossiers Zonenplanänderung MettJen und einem Dossier Gestaltungsplan Mettlen, je mit Genehmigungsvermerk sowie der übrigen Akten

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Erwägungen:

Mit Schreiben vom 20. Februar 2014 ersucht die Politische GemeindeEschenzum Genehmigung der ,im Titel erwähnten Vorlagen. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann gefolgert werden, dass die Verfahren ordnungsgernäss durchgeführt worden sind. Sowohl gegen die Zonenplanänderung als auch den Gestaltungsplan liegt beim Departement für Bau und Umwelt ein Rekurs vor. Darüber entscheidet dieses in einem separaten Verfah ren. Vorbemerkungen Das Departement für Bau und Umwelt (DBU) prüft nach § 5 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) im Rahmen des Genehmigungsverfahrens, ob Pläne und Vorschriften rechtmässig sind und der übergeordneten Planung wie auch dem Grundsatz der haushält~rischen Nutzung des Bodens entsprechen . Dabei ist das Planungsermessen der Gemeinde gernäss Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) zu respektieren. Die Zonenplanänderung und der Gestaltungsplan .. Mettlen" wurden mit Prüfbericht vom 3. Juni 2013 durch das Amt für Raumentwicklung vorgeprüft Die Vorbehalte und Hinweise wurden berücksichtigt oder deren Nichtberücksichtigung im Planungsbericht begründet. Zonenplanänderung "Mettlen" Die Zonenplanänderung betrifft die Parzellen Nrn. 438, 440 und 1386 im nordwestlichen Gebiet der PG Eschenz. Laut Planungsbericht handelt es sich bei der Zonenplanänderung um einen flächengleichen Zonenabtausch, d.'h. die Flächen der Wohnzone W2a und der Landschaftsschutzzone LS bleiben gleich gross. Die Zonenplanänderung bezweckt eine bessere Überbaubarkeif der mit einer Gestaltungsplanpflicht belegten Fläche. Die Zonenplanänderung. "Mettlen" ist raumplanerisch nachvollziehbar und steht im Zusammenhang mit dem ebenfalls zur Genehmigung eingereichten Gestaltungsplan "Mettlen". Die gernäss Kantonalem Richtplan, Kapitel 2.2, geforderte ausgewogene Flächenbilanz wird gewahrt und auch die bestehende Siedlungsbegrenzungslinie wird nicht tangiert.

Die Zonenplanänderung .. Mettlen" erfüllt die Anforderungen von Art. 3 RPG. Gestützt auf§ 5 Abs. 3 PBG wird die Zonenplanänderung genehmigt. Gestaltungsplan uMettlen" Der Perimeter des Gestaltungsplans "Mettlen" umfasst den nördlichen Bereich des nicht genehmigten Gestaltungsplanes Eschenz West, was rund einem Drittel des damalige n Planungsgebietes entspricht. Der Gestaltungsplan Mettlen umfasst damit die Parzellen Nrn. 438, 440 und 1386, welche rund zur Hälfte der Wohnzone W2a (südlich) resp. der Landschaftsschutzzone (nördlich) zugeteilt und mit der Zone fü r archäologische Funde überlagert sind. Das Gestaltungsplanungsgebiet grenzt im Westen und Osten an die

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Wohnzone W2a und gegen Süden an die Wohnzone W2b. Weiter liegt es in einer Landschaft von "nationaler Bedeutung" (BLN, Nr. 1411 "Untersee-Hochrhein"). Im Kantonalen Richtplan (KRP) wird das Siedlungsgebiet von Eschenz aus landschaftlichen Gründen mit einer roten Linie begrenzt (Ziffer 1.5 KRP). Zur Insel Werd, die im KRP als "besonders wertvolles" Ortsbildschutzgebiet eingestuft ist, besteht zudem eine wichtige Sichtbeziehung.

1. Zweck und Inhalt Gernäss Art. 1 der Sonderbauvorschriften (SBV) bezweckt der Gestaltungsplan "Mettlen" die Erfüllung von siedlungsbaulichen Anforderungen. Er legt fest, wie Gebäude und Anlagen ins bauliche und landschaftliche Umfeld einzuordnen sind und wie eine Aufwertung der Landschaftsschutzzone erfolgt. Der Gestaltungsplan besteht aus dem allgemeinverbindlichen Plan 1:500 mit den zugehörigen Sonderbauvorschriften und einem erläuternden Planungsbericht Das Bebauungskonzept sieht drei kubusartige Wohnhäuser mit zwei Voll- und einem Attikageschoss vor. Die Konzentration auf drei Gebäude und die Ausrichtung der Attikageschosse gewährleisten die Durchsicht zum Seerhein. Die Positionierung der Gebäude parallel und mit mindestens 10 m Abstand zur MeHlenstrasse verringert die von Süden wahrnehmbare Höhe der Gebäude, um die Integration in die Umgebung zu verbessern. Die Erschliessung erfolgt über eine gemeinsame Tiefgarage. Lediglich die Besucherparkplätze werden oberirdisch angeordnet. Gernäss § 23 PBG dient ein Gestaltungsplan, je nach Zielsetzung, der architektonisch guten, auf die bauliche und landschaftliche Umgebung und die besonderen Nutzungsbedürfnisse abgestimmten Bebauung, Verdichtung oder Erneuerung sowie der angemessenen Ausstattung mit Anlagen zur Erschliessung oder im Nichtbaugebiet in der Regel der Landschaftsgestaltung. Die zonengernässe Nutzungsart darf nicht geändert werden. Insgesamt erscheint der Zweck des Gestaltungsplans sachgerecht und dessen Umsetzung hinreichend.

Abweichungen von der Regelbauweise ln Gestaltungsplänen kann gernäss § 24 Abs. 2 PBG von der Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interesse liegt. Im Gestaltungsplan wird gernäss Kapitel 7.5 des Planungsberichts in mehreren Punkten von der Regelbauweise abgewichen. So werden der Strassen- und der Grenzabstand durch die Lage der Baubereiche vergrössert, es werden Flachdächer vorgeschrieben, At.tikageschosse müssen an zwei Fassaden zurückversetztwerden, Kleinbauten sind in den festgelegten Sichtbereichen verboten und die Höhe von Einfriedungen wird auf 1.2 m beschränkt. Mit den bisher aufgezählten Abweichungen von der Regelbauweise werden die Möglichkeiten der Bebauung gegenüber der Regelbauweise eingeschränkt.

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Die letzte Abweichung von der Regelbauweise liegt in der Festlegung der Dichteziffer. Der Gestaltungsplan "Mettlen" wurde im Januar 2014 von der Gemeindebehörde beschlossen. Per 1. Mai 2014 wurde die Verordnung des Regierungsrates zum Planungsund Baugesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (PBV) angepasst. Diese Anpassung der PBV hat direkte Auswirkungen auf das Mass der Abweichung der baulichen Dichte gegenüber der Regelbauweise. Der Gestaltungsplan legt eine Geschossflächenziffer (GFZ) von 0.73 fest, welche mit der Grösse der Tiefgarage und dem Kellergeschoss begründet .wird. Mit der Änderung der PBV per 1. Mai 2014 w urde ein neuer Tiefgaragenbonus definiert, so dass das dem Gestaltungsplan zu Grunde liegende Projekt heute mit einer GFZ von 0.6 rea lisiert werden könnte. Damit läge gernäss der "Um rechnungstabeile Ausnützungsziffer I Geschossflächenziffer (§57 der Verordnung)" keine Abweichung der Regelbauweise vor. Mit der in Art. 5 SBV definierten GFZ von 0.73 wird jedoch von der Regelbauweise abgewichen. Diese Abweichung wird aber kaum Auswirkungen auf die Wahrnehmung der gebauten Volumina haben, denn die Wahrnehmung dieser Volumen wird massgeblich über deren Länge/Höhe/Breite bestimmt. Die mit dem Gestaltungsplan möglichen Volumen werden kleiner ausfallen als die nach Regelbauweise möglichen. Die Summe der Abweichungen von der Regelbauweise, kombiniert mit den definierten Sichtbereichen, führen unter gesamtheitlicher Betrachtung zu einer besseren Sied lungsgestaltung. Die Vora_ussetzungen fü r ein Abweichen von der Regelbauweise nach § 24 Abs. 2 PBG sind erfüllt. 2. Sonderbauvorschriften