Parzelle Nr. 320

Erwägungen: Mit Schreiben vom 25 . März 2015 ersucht die Gemeinde Zihlschlacht-Sitterdorf um Genehmigung der im Titel erwähnten Vorlagen. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann geschlossen werden, dass das Planungs- und Beschlussverfahren ordnungsgemäss erfolgte. Beim Departement für Bau und Umwelt sind gegen die.Planvorlagen keine Rekurse hängig. Zonenplanänderung Mühlepark, Parzelle Nr. 320, Zihlschlacht Die von der vorliegenden Zonenplanänderung betroffene Parzelle Nr. 320 liegt grassmehrheitlich in der Dorfzone D 2 und der Holzlagerzone Hl. Kleinere Teilbereiche liegen in der Landschaftsschutzzone, in der Freihaltezone und im Wald. Der in der Dorfzone D 2 liegende Bereich soll neu der Wohn- und Gewerbezone WG 2 zugewiesen werden. Der in der Holzlagerzone Hl liegende Bereich soll grösstenteils der Landschaftsschutzzone zugewiesen werden . Der südlichste Teil (circa 620m 2) des heute in der Holzlagerzone Hl gelegenen Gebietes soll ebenfalls der Wohn- und Gewerbezone WG 2 zugewiesen werden. _ Gernäss Kapitel1 . t des Planungsberichts wurde· gegen die ursprünglich geplante Zuweisung zu r Wohnzone W 3 von Seiten der Eigentümer eines anstossenden Firmenareals (Kiebler AG) Einsprache erhoben. Diese befürchteten durch die Zuweisung des Gebietes zur Wohnzone W 3 mit Empfindlich~eitsstufe II (bisher II I) Einschränkungen für ihren Gewerbebetrieb. . Im Rahmen der vorliegenden Zonenplanänderung wurde korrekterweise die Lärmbelastung durch dfe Kiebler AG mittels Lärmgutachten untersucht. Das Arbeitsinspektorat (Amt für Wirtschaft und Arbeit) hält diesbezüglich in seiner Stellungnahme vom 16. Juni 2015 fest, dasstrotzeiniger Unstimmigkeiten im Planungsbericht der vorliegenden Zonenplanäderung, aus Sicht Lärmschutzverordnung zugestimmt werden kann. Einer Genehmigung durch das Departement fü r Bau und Umwelt steht somit nichts im Wege. Teilaufhebung Gestaltungsplan Dorfkern, Zihlschlacht Den Gestaltungsplan Dorfkern, Zihlschlacht hatte der Reg ierungsrat am 31 . Januar 1984 mit Beschluss Nr. 176 genehmigt. ln den Folgejahren wurde der Gestaltungsplan mehrmals den verän.derten Verhältnissen angepasst oder teilweise ausser Kraft gesetzt. Im Jahre 201 0 wurde der Gestaltungsplan Dorfkern , Zihlschlacht überarbeitet und die revidierte Version. mit Entscheid Nr. 31· vom Departement für Bau und Umwelt genehmigt. Mit Blick auf das neue Planungs- und Baugesetz und den damit verbundenen Anpassungsvorgaben und den heute wenig aussagekräftigen Regelungen in diesem Gestaltungsplan, ist langfristig die Aufhebung des gesamten Gestaltungsplans zu prüfen. Der Geltungsbereich des neu erarbeiteten Gestaltungspl'ans Mühlepark und derjenige des bestehenden Gestaltungsplans Dorfkern, Zihlschlacht überschneiden sich im Bereich der Parzellen Nrn. 318 und 826. Im Überschneidungsbereich soll der bestehende

~~

Thurgau~~ 3/4

Gestaltungsplan Dorfkern, Zihlschlacht aufgehoben werden. Die resultierende Zweiteilung des Gestaltungsplans ist zwar nicht zweckmässig, aber tolerierbar. Die Teilaufhebung des Gestaltungsplans Dorfkern, Zihlschlacht wird daher genehmigt.

Aufhebung Baulinienplan Parzelle Nr. 320 Gernäss Regierungsratsbeschluss Nr. 592 vom 3. April 1984 wurden auf der Parzelle Nr. 320 Baulinien erlassen, um Erweiterungsbauten für die Holzlager der ansässigen Zimmerei zu ermöglichen. Da die Sägerei aufgegeben wird, erfüllen die Baulinien den ursprünglichen Zweck nicht mehr. Die Baulinien, welche den Gewässerabstand punktuell bis auf Null reduzierten, sollen aufgehoben und durch neue, im Gestaltungsplan Mühlepark bezeichnete Baulinien respektive Baubereiche ersetzt werden. Die Aufhebung des Baulinienplans Parzelle Nr. 320 kann genehmigt werden. Gestaltungsplan Mühlepark, Zweck und Inhalt Der Gestaltungsplan Mühlepark besteht aus den allgemeinverbindlichen Bestandteilen Situationsplan 1:500, den Sonderbauvorschriften und dem informativen Planungsbericht . Gernäss Art. 2 der Sonderbauvorschriften (SBV) regelt der Gestaltungsplan die Erschliessung des Planungsgebietes und legt die Randbedingungen für eine haushälterische und gut auf die Umgebung abgestimmte Überbauung mit zwei Mehrfamilienhäu- · sern sowie mit Einfamilienhäusern fest. Zudem werden Festlegungen bezüglich der Umgebungsgestaltung getroffen und es sollen der Gewässerraum gesichert und der Hochwasserschutz sichergestellt werden. Um diese Ziele zu erreichen, werden entlang des Rötelbachs zwei Baubereiche für die Mehrfamilienhäuser und ein sogenanntes Teilgebiet für Einfamilienhäuser ausgeschieden. Zur Sicherung des Gewässerraumes werden Baulinien für Hauptbauten und für ebenerdige Anlagen festgelegt. Um den Hochwasserschutz zu gewährleisten, werden verschiedene Massnahmen gegen Naturgefahren in. den Sonderbauvorschriften geregelt. . Auf die in der Vorprüfung empfohlene Konkretisierung der Bestimmungen zur Umgebungsgestaltung wurde nur teilweise eingegangen. Diesbezüglich wird die Gemeinde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens gefordert sein. Insgesamt erscheinen der Zweck des Gestaltungsplans gernäss § 23 PBG und die zur Umsetzung notwendigen Regelungen sachgerecht. Mit dem Gestaltungsplan Mühlepark wird von den Vorschriften der Regelbauweise abgewichen. Im Planungsbericht werdem die verschiedenen Abweichungen dankenswerterweise in einer Tabelle aufgeführt. Bei den Abweichungen handelt es sich grassmehrheitlich um kleinere Abweichungen im Sinne von Präzisierungen. Deutlichste Abweichungen sind die Erhöhung der Höhenmasse um bis zu 2.1 Meter (unter Berücksichtigung der Attikageschosse) und der Geschossigkeit um 1 Geschoss, die Reduktion der zulässigen Gebäudelänge auf 30 Meter und 9ie Konkretisierung der Dachform (nur

~~

Thurgau"'~ 4/4

Flachdächer zulässig). Die Würdigung und Begründung der einzelnen Abweichungen ist im Planungsbericht detailliert dargelegt und der Nachweis einer besse.ren Siedlungsgestaltung sowie die Ausführungen zum öffentlichen Interesse .sind nachvollziehbar. Die Erfüllung der erhöhten Anforderungen von§ 24 Abs. 2 PBG kann bejaht werden. Das Amt für Denkmalpflege wies im Rahmen der Vorprüfung darauf hin, dass die Einfügung des Einfamilienhauses EFH1 im Hinblick auf die geschützte Mühle problematisch erscheine. Als Reaktion auf diese Bedenken wurde in die Sonderbauvorschriften eine Bestimmung aufgenommen, wonach die Gestaltung des EFH1 auf die Mühle abzustimmen und mit der zuständigen Fachstelle abzusprechen ist. Gernäss Art. 7 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften dürfen Hauptbauten die im Situationsplan definierte Baulinie nicht überschreiten. Die genannte Baulinie giltjedoch für Bauten und Anlagen und wird in der Legende des Situationsplans dementsprechend auch als solche bezeichnet ("Baulinie für Bauten und Anlagen"). Die Sonderbauvorschriften sind entsprechend anzupassen. Art. 7 Abs. 2 SBV wird diesbezüglich mit einem Hinweisvermerk versehen. Im Übrigen haben im Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung die ein bezogenen Fachstellen keine grundsätzlichen Vorbehalte gegen die Zonenplanänderung Parzelle Nr. 320, Zihlschlacht, den Gestaltungsplan Mühlepark, .die Teilaufhebung des Gestaltungsplans Dorfkern und die Aufhebung des Baulinienplans Parzelle Nr. 320 angebracht. Die Vorlage entspricht den Anforderungen von § 5 Abs. 3 PBG und kann genehmigt werden.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden , Beschwerde geführt werden . Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Entscheides einzureichen. Expediert:

.:. 9. Juli 2015