Gartenstrasse II

Mit Schreiben vom 9. Juli 2014 ersucht die Politische Gemeinde Münchwilen um Genehmigung der im Titel erwähnten Vorlagen. Der Gestaltungsplan Gartenstrasse II wurde durch das Amt für Raumentwicklung mit Bericht vom 10. März 2015 vorgeprüft Auf die in der Vorprüfung angebrachten Hinweise und Vorbehalte wurde in den zur Genehmigung eingereichten Unterlagen reagiert und die entsprechenden Anpassungen mehrheitlich vorgenommen. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann geschlossen wer-

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den, dass das Verfahren ordnungsgernäss durchgeführt wurde. Beim Departement für Bau und Umwelt sind gegen den Gestaltungsplan Gartenstrasse II und die Aufhebung des Gestaltungsplans Gartenstrasse keine Rekurse hängig. Der zur Genehmigung eingereichte Gestaltungsplan (nachfolgend: GP) Gartenstrasse II betrifftein 6'582 m2 grosses Gebietund umfasstdie Parzellen Nrn. 2117, 2118,2119, 2425 (Teilfläche), 2435, 2442 und 2738. Der gesamte Gestaltungsplanperimeter ist der dreigeschossigen Wohn- und Gewerbezone (WG3) zugewiesen. Das Gestaltungsplangebiet befindet sich im Zentrum von ·Münchwilen. Der Bahnhof Münchwilens ist vom Gestaltungsplangebiet aus in rund 10 Minuten Fussdistanz er· reichbar. . Im Westen wird der trigonale Gestaltungsplanperimeter von der Gartenstrasse, im Osten von der Frauenfelderstrasse bzw. dem Trassee der Frauenfeld-Wii-Bahn und im Süden vom überbauten Baugebiet in der Zone WG3 begrenzt. Südlich angrenzend an den Gestaltungplanperimeter befindet sich zudem die Strumpffabrik, die gernäss kommunalem Schutzplan Natur- und Kulturobjekte geschützt, im kantonalen Hinweisinventar des Amtes für Denkmalpflege als "wertvoll" eingestuft und im Kulturgüterinventar des Bundes als B-Objekt eingetragen ist. Das Gestaltungspiangebiet ist teilweise bereits überbaut. Zwei Gebäude, die sich innerhalb des Perimeters befinden, sind im kantonalen Hinweisinventar des Amtes für Denkmalpflege als "Gesamtform erhaltenswert" eingetragen. Ausser dem Gebäude auf der Parzelle Nr. 2117 sollen die bestehenden Bauten zwecks Realisierung des vorliegenden Gestaltungsplans abgerissen und durch entsprechende Neubauten ersetzt werden. Mit dem vorliegenden GP Gartenstrasse II soll der mit DBU-Entscheid Nr. 77 am 14. November 2001 genehmigte Gestaltungsplan Gartenstrasse ersetzt werden. Nutzungspläne ikönnen geändert, beziehungsweise aufgehoben werden, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben (Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700)). Als Verhältnisse, deren Änderung eine Plananpassung rechtfertigen bzw. gebieten, fallen sowohl tatsächliche als auch ·rechtliche Umstände in Betracht. Eine Planänderung ist allerdings nur dann mit Art. 21 Abs . 2 RPG vereinbar, wenn sich die Verhältnisse (seit der letzten Planfestsetzung) erheblich verändert haben. Dies ist . der Fall, wenn entweder die tatsächlichen oder rechtlichen Umstände, die der Planfestsetzung- zugrunde gelegen hatten, zu wesentlichen Teilen dahingefallen sind oder wenn seither neue bedeutende Bedürfnisse entstanden sind. Die Verhältnisse müssen sich mit anderen Worten in einer Weise geändert haben, dass kein öffentliches Interesse mehr an der Beinehaltung der bisherigen Nutzungsordnung besteht (BGE 127 I 105 f. ). Im Rahmen dieser lnteressenabwägung muss geprüft werden, ob das durch die wesentliche Änderung der Verhältnisse begründete öffentliche Interesse an einer Änderung des Plans, die gegenläufigen (privaten oder öffentlichen) Erhaltungsinteressen überwiegt (vgl. zum Ganzen auch B. Waldmann/P. Hänni, Handkommentar zum RPG,

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Bern 2006, Art. 21 N 14 ff.). Ein wichtiges Kriterium bei der lnteressenabwägung bildet das Alter des Nutzungsplans. Je neuer ein Plan ist, desto gewichtiger müssen die Gründe für eine Abänderung sein. Das dem GP Gartenstrasse zugrunde liegende Bebauungskonzept wurde nie umgesetzt. Der GP Gartenstrasse hat seinen Zweck nicht erfüllt. Zudem ist die Planungsabsicht nicht mehr aktuell. Aufgrund des Alters von 14 Jahren und den im Planungsbericht dargelegten Begründungen ist die Aufhebung des GP Gartenstrasse nachvollziehbar. Im Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung wurden keine Vorbehalte gegen die Aufhebung des vorliegenden GP Gartenstrasse vorgebracht. Die Aufhebung erfüllt die Anforderungen von § 5 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700). Der zur Genehmigung vorliegende GP Gartenstrasse II bezweckt gernäss Art. 2 der Sonderbauvorschriften (SBV) eine ortsbaulich und architektonisch gute, in das Ortsbild eingepasste Wohn- und Gewerbeüberbauung mit zurückhaltender Verkehrserschliessung sowie die Schaffung von Begegnungsräumen. Der Zweckartikel ist mit Blick auf§ 23 des Kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 21. Dezember 2011 (PBG) insgesamt zweckmässig und auf die örtliche Situation abgestimmt. Zur Umsetzung des Zweckartikels werden im GP Gartenstrasse II sechs Baubereiche (A 1 - A4, B und C) für Hauptbauten ausgeschieden, wobei der Baubereich C laut Art. 6 SBV ausschliesslich dem Rampenbauwerk für die Tiefgarage dient. Die Baubereiche . bestimmen die maximal zulässigen Gebäudelängen und -breiten der möglichen Baukörper. Mit Baubereich B werden Voraussetzungen für einen allfälligen Aus-, Um- oder Neubau des bestehenden Gebäudes geschaffen. Innerhalb der Baubereiche A1- A4 werden zudem die Anordnungsbereiche für die obersten, reduzierten Geschosse festgelegt. Ausserhalb der Baubereiche sind ausschliesslich Kleinbauten miteiner maximalen Grundfläche von 25m2 für einen in Art. 3 SBV aufgeführten Zweck zulässig. Laut Art. 7 SBV sind in den Baubereichen A1 und A2 in den Erdgeschossen gegenüber dem Strassen- und Bahnraum Gewerbe- und Dienstleistungsflächen vorgesehen. Durch die Anordnung der Baubereiche A1 - A3 entlang der Frauenfelderstrasse soll die Strassenflucht gestärkt und gleichzeitig die Sichtbarkeit der Fassaden im Strassenraum weitergeführt werden. Mit dem Zurückversetzen des Baubereichs A3 wird Rücksicht auf die denkmalgeschützte Strumpffabrik genommen. Zudem sollen durch die orthogonale Stellung des Baubereichs A4 Aussenräume entstehen. Nebst den Baubereichen ist im GP Gartenstrasse II eine allgemeine Umgebungsfläche festgelegt, die als offene Grünfläche zu gestalten ist. Zudem werden Standorte für zwei Spiel- und Begegnungsflächen sowie für hochstämmige, schmalkronige Laubbaumreihen festgelegt. Insgesamt scheinen die g~wählten Massnahmen im GP Gartenstrasse II sachgerecht auf die Zielsetzung abgestimmt zu sein. · Mit dem Gestaltungsplan wird von den Vorschriften der Regelbauweise abgewichen. So wird die Geschossflächenziffer (GFZ) im Vergleich zur Regelbauweise laut Umrechnungstabelle im Anhang der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (PBV) von 0.8 auf 1.0 erhöht. Zudem wird bei den Baubereichen A 1 - A4 und B die ordentliche Ge-

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bäudehöhe bzw. Fassadenhöhe der WG3 um 2m überschritten sowie die Firsthöhe bzw. Gesamthöhe gegenüber dem Baureglement um 2.5 m reduziert. Im Baubereich B überschreitet die Gebäudelänge die Regelbauweise um 3.6 m. Sämtliche im Baureglement festgelegten Grenzabstände werden im GP Gartenstrasse II. verkürzt. Zudem wird entlang der Gartenstrasse der ordentliche Strassenabstand um bis zu 0.5 m unterschritten. Gernäss § 24 PBG kann von den Vorschriften der Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft ein bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und dies·e im öffentlichen Interesse liegt. Im Planungsbericht werden die einzelnen Abweichungen im Hinblick auf eine gesamthaft bessere Siedlungsgestaltung; gewürdigt. Zur Sicherstellung der gestalterischen Qualität wurden nach Abschluss der Vorprüfung die Höhen und Positionen der Bauten und Baubereiche anhand eines Variantenstudiums unter Einbezug des ka~tonalen Hochbauamtes, des Amtes für Denkmalpflege und eines externen Architekturbüros überprüft. Ausgewählt wurde die Va riante mit einer festgelegten Anordnung der obersten Geschosse. Das oberste Geschoss wird bei den Baubereichen A 1 - A4 mit drei Einschnitten ausgeführt. Dadurch kann gernäss Planungsbericht auf die angrenzenden städtebaulichen Situationen reagiert und die Stellung der Baukörper aufgelockert und harmonisiert werden. Die Erfüllung der geforderten erhöhten Anforderungen gernäss § 24 Abs. 2 PBG. kann bestätigt werden. Die verkehrliehe Erschliessung des GP Gartenstrasse II erfolgt ab der Gartenstrasse mittels zweier Hauptzufahrten zu den Aussenparkplätzen sowie einer Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage. Zudem wurden Verkehrsflächen und Standorte für Autoabstellplätze für Besucher und !'(unden festgelegt. Des Weiteren wurden Flächen für einen Ra d- und Fussweg ausgeschieden.

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Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten, Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Entscheides einzureichen. Expediert:

25. NOV. 2015