Hofstett

3.

Mitteilung an: - Stadtrat Arbon, Stadthaus, Hauptstrasse 12, 9320 Arbon, unter Beilage von zwei Exemplaren des Gestaltungsplans Hofstett, je mit Genehmigungsvermerk (Charge) - Strittmatter Partner AG, Vadianstrasse 37, 9000 St. Gallen - Amt für Archäologie - Amt für Denkmalpflege - Amt für Umwelt - Amt für Wirtschaft und Arbeit, Arbeitsinspektorat - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Departement für Inneres und Volkswirtschaft, Abt. Energie - Hochbauamt - Amt für Raumentwicklung, unter Beilage eines Exemplars des Gestaltungsplans Hofstett, je mit Genehmigungsvermerk sowie der übrigen Akten

Erwägungen: 1.

Mit Schreiben vom 15. September 2017 ersucht der Stadtrat Arbon um Genehmi¬ gung des im Titel erwähnten Gestaltungsplans. Im Rahmen einer generellen Prü¬ fung stellte das Amt für Raumentwicklung fest, dass der Planungsbericht unvoll¬ ständig ist. Daher wurde die Stadt Arbon mit Schreiben vom 2. Oktober 2017 aufge¬ fordert, den Planungsbericht zu ergänzen. Diese Ergänzung reichte die Stadt Arbon am Rekursaugenschein vom 4. Juni 2018 nach. Mit dem Gestaltungsplan Hofstett wurde zeitgleich der Gestaltungsrichtplan Bleichi zur Genehmigung eingereicht. Im

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Zuge des Genehmigungsverfahrens erwog die Stadt Arbon, das Genehmigungsge¬ such für den Gestaltungsrichtplan zurückzuziehen. Mit Schreiben vom 27. April 2018 wurde dieser Rückzug dem Departement für Bau und Umwelt mitgeteilt. Damit ist der Gestaltungsrichtplan Bleicht nun nicht mehr Gegenstand des Genehmi¬ gungsverfahrens. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann gefolgert werden, dass die Verfahren ordnungsgemäss durchgeführt wurden. Der Gestaltungsplan wurde zwar zur Vorprüfung eingereicht, die Stadt Arbon verzichtete aber auf einen schriftlichen Prüfbericht. Stattdessen wurde der Gestaltungsplan direkt öffentlich aufgelegt und danach zur Genehmigung eingereicht. Gegen den Gestaltungsplan liegt beim Departement für Bau und Umwelt ein Rekurs vor. Über diesen Rekurs befindet das Departement in einem separaten Entscheid. 2.

Der zur Genehmigung eingereichte Gestaltungsplan Hofstett (nachfolgend: Ge¬ staltungsplan) umfasst die Parzelle Nr. 4107, Hofstett. Die betroffene Parzelle liegt im Süden von Arbon an der Landquartstrasse. Die Parzelle Nr. 4107 befindet sich zwischen einer Zeilenhausiedlung (im Norden) und zwei Einfamilienhäusern auf Parzellen Nrn. 3762 und 3763 (im Süden). Auf Parzelle Nr. 3763 steht ein Wohn¬ haus, welches mit dem revidierten Schutzplan (2014) unter Schutz gestellt wird. Im rechtskräftigen Zonenplan ist das Gebiet "Hofstett“ der Wohn- und Gewerbezone niederer Baudichte (WG-n) zugewiesen und mit einer Gestaltungsplanpflicht über¬ lagert. Von dieser Gestaltungsplanpflicht wird die gesamte Wohn- und Gewerbezo¬ ne WG-n überlagert. Von dieser Überlagerung betroffen sind sämtliche Parzellen zwischen dem Gebiet "Hofstett" und der geschützten Mayr-Liegenschaft auf Parzel¬ le Nr. 3761. Für dieses Gfebiet sowie die bereits überbauten Parzellen Nrn. 3762 und 4107 bestehen weder konkrete Projekte noch Planungsabsichten. Ferner hat sich gezeigt, dass der im Gebiet "Hofstett" geplante Gestaltungsplan keine präjudizierende Wirkung auf die Planung der verbleibenden, gestaltungsplanpflichtigen Fläche (Gebiet Bleichi) hat. Aus planerischer Sicht ist somit nachvollziehbar, dass vorerst einzig über die Parzelle Nr. 4107 ein Gestaltungsplan erlassen wird. Gemäss Art. 1 der Sonderbauvorschriften (SBV) besteht der Gestaltungsplan aus einem Situationsplan 1:500, den Sonderbauvorschriften und dem Planungsbericht. Allgemeinverbindlich sind indes nur die Festlegungen im Situationsplan und den Sonderbauvorschriften. Der Planungsbericht dient der Erläuterung. Der Gestal¬ tungsplan bezweckt insbesondere eine gute ortsbauliche und architektonische Ein¬ bindung des Areals in das bestehende Stadtgefüge. Namentlich wird a) eine funkti¬ onale und sparsame interne Verkehrserschliessung mit zusammengefasster Gara¬ gierung und direkten Hauszugängen für den Langsamverkehr, b) die Realisierung einer geordneten, flächensparenden, nachhaltigen, dem Standort entsprechenden, dichten Wohnüberbauung, welche auf die Umgebung Rücksicht nimmt und eine hohe Wohnqualität aufweist und die Schaffung einer zentralen Hofsituation mit Spielplatz und Freizeitfläche sowie von Bezügen zwischen den Wohnungen und

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den attraktiven, grünen Aussenräumen angestrebt. Insgesamt ist der Zweckartikel mit Blick auf § 23 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) zweckmässig und auf die örtliche Situation abgestimmt. Zur Umsetzung des Zweckartikels sieht der Gestaltungsplan ein Konzept mit drei zueinander versetzt angeordneten Mehrfamilienhäusern (Baubereiche A1-3) vor. Diesbezüglich ist anzumerken, dass die vom Gestaltungsplan betroffene Wohn- und Gewerbezone WG-n neben Wohnungen auch Gewerbebetriebe zulässt (Art. 6 Bau¬ reglement). Nach Art. 6 Abs. 2 BauR kann bei einer Mischnutzung mit einem Ge¬ werbeanteil von 30-70 % die zulässige Ausnützungsziffer um 20 % erhöht werden. Nach § 23 Satz 2 PBG darf mit einem Gestaltungsplan aber die zonengemässe Nutzungsart nicht geändert werden. Da die Wohn- und Gewerbezone WG-n keine Nutzungsanteile festgelegt, sind grundsätzlich sowohl reine Wohnnutzungen als auch reine gewerbliche Nutzungen zulässig. Auch wenn der Gestaltungsplan Hofstett auf eine Wohnnutzung abzielt, wird die gewerbliche Nutzung nicht ausge¬ schlossen. Im Sinne von § 23 Satz 2 PBG bleibt somit die zonengemässe Nut¬ zungsart weiterhin gewährleistet. Das dem Gestaltungsplan zu Grunde liegende Konzept basiert auf dem Projektvor¬ schlag eines Architekturbürös. Zudem ist es das Ergebnis eines Variantenstudiums. Aus kantonaler Sicht ist zu begrüssen, dass verschieden Varianten geprüft wurden. Das nun vorliegende Konzept überzeugt, indem eine räumliche Verzahnung mit den angrenzenden Bebauungen gesucht wird. Sämtliche Parkfelder (Bewohner und Be¬ sucher) werden zudem unterirdisch angeordnet. Zur Umsetzung des Konzepts sieht der Gestaltungsplan verschiedene Baubereiche, Spiel- und Grünbereiche vor. An sämtliche Hauptbauten werden in Bezug auf die architektonische Ausgestaltung er¬ höhte Anforderungen gestellt. Auch wird eine einheitliche Materialisierung und Dachgestaltung verlangt (Art. 10 SBV). Indem die Tiefgaragenzufahrt in das Mehr¬ familienhaus integriert wird, kann die Qualität der Aussenräume gesteigert werden. Um das Projekt weiter zu optimieren, sollten noch Änderungen der Fassadengestal¬ tung geprüft werden. Das Projekt sollte so angepasst werden, dass die Fassaden aus drei, maximal vier Fensterformaten bestehen und einen möglichst ruhigen, aber grosszügigen Ausdruck aufweisen. Ferner wäre es aus architektonischer Sicht bes¬ ser, die Gestaltung der in Erscheinung tretenden Untergeschosse an die restlichen Geschosse anzugleichen. Mit der Bestimmung von Art. 9 Abs. 1 SBV wird indes das Gegenteil gefordert, was aus kantonaler Sicht zu bedauern ist. Davon abgese¬ hen überzeugt der Gestaltungsplan und erfüllt die Anforderungen von § 23 PBG. Mit dem Gestaltungsplan wird von den Vorschriften der Regelbauweise abgewi¬ chen. Abweichungen sind gemäss § 24 Abs. 2 PBG möglich, wenn dadurch ge¬ samthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen In¬ teresse liegt. Die einzelnen Abweichungen und der Nachweis „einer besseren Sied-

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Iungsgestaltung“ im Sinne von § 24 Abs. 2 PBG sind in Kapitel 4.1 des Planungsbe¬ richts zu finden. Mit dem Gestaltungsplan wird vom ordentlichen Höhen- als auch Längenmass der Wohn- und Gewerbezone WG-n abgewichen. Namentlich wird das ordentliche Höhenmäss (8 m) um 1.5 m überschritten und die Gebäudelänge von 45 m auf 30-31 m reduziert. Die Abweichungen ermöglichen insbesondere ein Kon¬ zept, welches eine optimale Abstimmung auf die umliegenden Bauten und auf das bestehende Terrain gewährleistet. Die generelle Prüfung ergibt, dass der Gestal¬ tungsplan die Anforderungen an eine bessere Siedlungsgestaltung im Sinne von § 24 Abs. 2 PBG erfüllt. Das Gebiet "Hofstett" wird nicht von einer Zone archäologischer Funde überlagert. Bei Baumassnahmen auf der gegenüberliegenden Strassenseite wurden jedoch ei¬ senzeitliche Siedlungsschichten und ein römisches Handwerkerquartier entdeckt. Archäologische Funde können somit auch im Gebiet "Hofstett" nicht ausgeschlos¬ sen werden. Um das Vorhandensein von archäologischen Funden und Befunden auch im Planungsperimeter zu prüfen, sollten Sondierungen vorgenommen werden. Sollten im Rahmen einer Projektplanung Bodeneingriffe vorgesehen sein - z.B. ge¬ ologische Sondierungen - ist das Amt für Archäologie im Vorfeld miteinzubeziehen. Im Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung haben die einbezogenen Fachstellen keine Vorbehalte gegen die Genehmigungsvorlage geäussert. Der Ge¬ staltungsplan Hofstett erfüllt die Anforderungen von § 5 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes und kann genehmigt werden.

Bau und Umwelt irne&jkchefin

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Ent¬ scheides einzureichen. Expediert:

1 & Äug, 2018

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