AWB Detailplan Nr. 13

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Ausgangslage Die letzte Ortsplanung (Zonenplan und Baureglement) der Gemeinde Weinfelden wurde zuletzt in den 1980er Jahren gesamthaft überarbeitet und mit Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 514 vom 27. März 1984 genehmigt. Der kommunale Richtplan ist indessen noch etwas älter (RRB Nr. 113 vom 17.1.1983). Im Jahr 2001 wurden die genannten In¬ strumente einer Teilrevision unterzogen (RRB Nr. 392 vom 24.4.2001). Seither wurden lediglich geringfügige Anpassungen an Zonenplan und Baureglement vorgenommen. Der Schutzplan (genehmigt mit DBU-Entscheid Nr. 26 vom 5. April 2005) wird aktuell überarbeitet und wurde mit Bericht vom 1. April 2019 im Sinne von § 11 des Planungs¬ und Baugesetzes (PBG; RB 700) vorgeprüft. Aufgrund des Alters der Planungsinstrumente ist davon auszugehen, dass sich die Ver¬ hältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) in verschiedener Hinsicht erheblich verändert haben und eine gesamthafte Überprüfung angezeigt ist. Nicht zuletzt aufgrund des revidierten Planungs- und Baugesetzes des Kantons Thur¬ gau (PBG/RB 700, PBV/RB 700.1), haben die Gemeinden gemäss § 122 PBG ihre Rahmennutzungspläne an die Bestimmungen des Gesetzes und an die Interkantonale Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) anzupassen. Vor diesem Hintergrund hat die Politische Gemeinde Weinfelden ihre Ortsplanung ge¬ samthaft revidiert und das Baureglement den neuen Bestimmungen sowie geänderten Bedürfnissen angepasst. Das regionale Muster-Baureglement der Region Ober- und Mittelthurgau diente als Grundlage für das neue Baureglement. Der Entwurf der Orts¬ planungsrevision wurde mit Bericht vom 30. Januar 2017 vorgeprüft. Auf die Vorbehalte aus der Vorprüfung wurde mehrheitlich reagiert und die Vorlage ent¬ sprechend angepasst. Auch hat die Gemeinde die Planungen in vorbildlicher Art und Weise, mit umfassendem Einbezug der Bevölkerung erarbeitet und umgesetzt. Die Vor¬ lage zeugt von einer intensiven und differenzierten Auseinandersetzung mit den raum¬ planerischen und ortsbäulichen Gegebenheiten und Entwicklungsmöglichkeiten. Dennoch sind aus kantonaler Sicht zur vorliegenden Ortsplanung einige Vorbehalte und Hinweise anzubringen. Diese betreffen in erster Linie die Nicht-Genehmigung einer Ar¬ beitszone und zweier Artikel des Baureglements.

I. Richtplan Der Richtplan umfasst die Themenbereiche Siedlung sowie Natur und Landschaft. Er bildet die entsprechenden raumplanerischen Ziele und Tätigkeiten in der Richtplankarte (1:5'000) und dem zugehörigen Richtplantext mit thematischen Koordinationsblättern ab. Zum im Richtplan veralteten Erneuerungs- und Verdichtungspotenzial, zum Grund¬ wasserschutz sowie zur Dimensionierung und Lage der Richtplangebiete für Wohn-, Misch- und Zentrumszonen ist Folgendes anzumerken.

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Gebiete mit Erneuerungs- und Verdichtungspotenzial Basierend auf einer städtebaulichen Studie wurden im Richtplan Gebiete mit Erneue¬ rungs- und Verdichtungspotenzial festgelegt. Das differenzierte und auf die unterschied¬ lichen ortsbaulichen Ausgangslagen abgestimmte Vorgehen ist vorbildlich. Im Richt¬ plantext sind sodann die Gebiete S 2.1 bis S 2.11 ausgewiesen, die sich für eine Er¬ neuerung, eine Aufzonung oder die Erstellung von Höheren Häusern oder Hochhäusern eignen. Für die Erstellung von Höheren Häusern oder Hochhäusern ist gemäss Baureg¬ lement ein Gestaltungsplan erforderlich (Art. 32 und 33). Einzelfallweise kann damit je¬ weils adäquat auf die jeweilige Situation reagiert werden. Die bezeichneten Gebiete sind grundsätzlich nachvollziehbar. Zum Gebiet S 2.1 Roos möchten wir dennoch festhalten, dass der Bahnhofsbereich mit den Parkplätzen im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) der Umgebungszone VI zugeordnet ist und die höchste Einstufung a hat. Gemäss ISOS soll dieser Bereich als Freifläche erhalten bleiben. Das restliche Gebiet ist der Umgebungs¬ richtung VIII mit dem Erhaltungsziel b zugeordnet. Im Konzept "Höhere Häuser/Hoch¬ häuser" wird zu diesem Gebiet festgehalten, dass der östliche Teil keine städtebaulich sensible Umgebung aufweist. Dies steht im Widerspruch zum ISOS. Aufgrund der La¬ geeigenschaften erachten wir eine Weiterentwicklung durchaus als zielführend. Für eine Verdichtung und Bebauung mit Höheren Häusern an genannter Lage wird aber eine weitergehende Analyse und vertiefte Untersuchung in Bezug auf die Verträglichkeit mit dem Ortsbild (Freiräume, Sichtbezüge) notwendig sein. Abbildung Grundwasserschutz Im bisherigen Richtplan wurde eine blaue Kreissignatur für den Grundwasserschutz ge¬ führt. Diese Signatur soll im neuen Richtplan aufgehoben werden. Um Missverständnis¬ se vorzubeugen halten wir fest, dass es sich dabei nicht um eine materielle Aufhebung der Grundwasserschutzzonen handelt. Im neuen Richtplan werden die Grundwasserschutzzonen nun flächig abgebildet, je¬ doch nur die eine, welche öffentlich-rechtlich ausgeschieden ist. Die noch provisori¬ schen Grundwasserschutzzonen sind hingegen nicht vermerkt. Wir empfehlen zwecks Sicherstellung der Koordination planerischer Massnahmen, auch die provisorischen Grundwasserschutzzonen nachzutragen. Dimensionierung und Lage der Richtplangebiete für Wohn-, Misch- und Zentrumszonen Die Reduktion der Richtplangebiete für Wohn-i Misch- und Zentrumszonen (WMZZonen) um 14,2 ha gemäss Anhang A1 des kantonalen Richtplans (KRP; Stand Juni 2017) wurde korrekt umgesetzt. Wir möchten jedoch darauf hinweisen, dass im Bereich des Richtplangebiets S4 zwei bestehende Strassenflächen, welche durch das Richtpl¬ angebiet führen, nicht als WMZ-Richtplangebiet dargestellt werden. Dasselbe gilt für ei¬ ne am Rande gelegene Strasse im Bereich des WMZ-Richtplangebiets S5. Zumindest beim Richtplangebiet S4 ist davon auszugehen, dass bei einer allfälligen Einzonung die Strassenflächen zwingend einer Bauzone zugewiesen werden müssen. Im KRP werden

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die genannten Strassenflächen somit als Siedlungsgebiet dargestellt. Im Weiteren weisen wir darauf hin, dass das Richtplangebiet im Westen von Weinfelden (S5, Roorwise) im Bereich der künftigen Hochleistungsstrasse BTS liegt. Der genaue Strassenverlauf steht in diesem Bereich derzeit noch nicht fest. Aufgrund dessen ist das genannte Richtplangebiet zu einem späteren Zeitpunkt allenfalls anzupassen. Auch weitere Elemente wie z. B. die Baumallee L5.2 könnten dereinst Anpassungen er¬ fahren. Ohnehin werden die genannte Strasse und der Anschluss Weinfelden West eine veränderte raumplanerische Situation und neue Auswirkungen mit sich bringen. Um Siedlung und Verkehr optimal abzustimmen und den in der Thurebene von weit her ein¬ sehbaren Ortseingang von Weinfelden West qualitativ hochstehend zu gestalten, emp¬ fehlen wir nach Vorliegen der definitiven Linienführung der BTS, städtebauliche Szena¬ rien zum Ortseingang in multidisziplinären Arbeitsgemeinschaften (Verkehrsingenieure, Landschaftsarchitekten, Architekten, Planer) zu entwickeln. Doch auch innerhalb des Siedlungsgebiets dürfte die Strasse neue Ausgangssituationen schaffen. Stellenweise wird es nach der Realisierung der Strasse dereinst gebietsweise zu merklichen Ver¬ kehrsreduktionen kommen, und es werden sich dadurch neue Entwicklungsmöglichkei¬ ten ergeben.

II. Zonenplan Eine der wichtigsten Aufgaben jeder Ortsplanung ist eine sachgerechte Dimensionie¬ rung und Begrenzung des Siedlungs- und Baugebietes sowie der einzelnen Bauzonen. Diese Aufgabe ergibt sich aus dem zentralen Postulat der haushälterischen Nutzung des Bodens (Art. 1 RPG). Dabei hat die Gemeinde auch die inneren Nutzungsreserven zu erfassen und diese im Rahmen der Ortsplanung als Beitrag zur haushälterischen Nutzung des Bodens zu aktivieren (Art. 47 Abs. 2 Raumplanungsverordnung, RPV; SR 700.19). Der neue Zonenplan baut im Wesentlichen auf dem bisherigen Zonenplan auf. Wir begrüssen die gelebte Zurückhaltung beim Ausscheiden neuer Bauzonen und die sichtli¬ chen Bestrebungen zur Innenentwicklung. Gesamthaft wurde die Bauzonenfläche um eine halbe Hektare verkleinert. Die Bauzone für WMZ-Zonen wurde hingegen um rund 2 ha vergrössert, was hauptsächlich auf die Umzonung einer nicht mehr für die öffentli¬ che Nutzung vorgesehenen Zone für öffentliche Bauten und Anlagen sowie die Umzo¬ nung der ehemaligen Spezialbauzone Bahnareal in eine Wohn- und Arbeitszone (WA5) zurückzuführen ist. Bei den Arbeitszonen fällt die vorgesehene Einzonung von gut 2,5 ha Arbeitszone Gewerbe (AG) am östlichen Ortsrand von Weinfelden ins Gewicht. Aufzonungen an verschiedenen Orten sollen die Innenentwicklung ermöglichen. Viele kleinere Anpassungen tragen schliesslich den tatsächlichen Gegebenheiten Rechnung. So wurden rund 43 Zonenplanänderungen zur Anpassung von Verkehrsflächen und 65 Umzonungen mit neuem Zonenzweck vorgenommen. Die entsprechenden Anpassun¬ gen des Zonenplans sind weitestgehend nachvollziehbar und erscheinen zweckmässig.

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Tabelle 1: Übersicht ü 3er mehrwertabgabepflichtige Zonenplananpassungen betroffene Teilfläche rechtsgültiger Zonenplan betroffene Parzelle 873 m2 Landwirtschaftszone Nr. 3416 18'177 m2 Zone für öffentliche Bauten Nr. 1346 und Anlagen Nr. 563

3'181 m2

Nr. 3789

1707 m2

Nr. 279

T858 m2

Nr. 93

66 m2

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

geänderter Zonenplan Arbeitszonen Industrie Wohnzone (W5) sowie Wohn- und Arbeitszone (WA5) Freihaltezone Wohnzone (W3) Dorfzone (D3) Wohnzone (W2a)

Im Übrigen haben wir Anmerkungen oder Vorbehalte insbesondere zur Landwirt¬ schaftszone für besondere Nutzung, zur Einzonung E56, zu den Kleinsiedlungen und zu den Gefahrenzonen. Landwirtschaftszone für besondere Nutzung Im Westen von Weinfelden ist eine Landwirtschaftszone für besondere Nutzung Tierhal¬ tung vorgesehen. Es besteht ein konkretes Projekt zur Erweiterung des bestehenden Schweinezuchtstalls mit einem Schweinemaststall für 650 Mastschweine, wobei be¬ triebsbedingt die Grenzen der inneren Aufstockung im Sinne von Art. 16a Abs. 2 RPG überschritten werden. In der vorgesehenen Landwirtschaftszone für besondere Nutzung können darüber hinaus Bauten und Anlagen für die bodenunabhängige Produktion als zonenkonform bewilligt werden, sofern keine überwiegenden Interessen entgegenste¬ hen. Aufgrund der kompakten Anordnung und der landschaftlichen Vorbelastung durch die bestehenden Bauten, kann die vorgesehene Intensivlandwirtschaftszone am Rande eines Vorranggebiets Landschaft gemäss kantonalem Richtplan ausnahmsweise ak¬ zeptiert werden. Im Rahmen des Baugesuchs ist jedoch auf eine sehr gute landschaftli¬ che Einpassung zu achten. Ebenso ist zu beachten, dass bei der Errichtung von Anla¬ gen zur bäuerlichen Tierhaltung und der Intensivtierhaltung nach Luftreinhalteverord¬ nung (LRV, 814.318.142.1) Mindestabstände zu bewohnten Liegenschaften eingehalten und die Auswirkungen der Ammoniakimmissionen auf sensible Ökosysteme überprüft werden müssen. Nach einer ersten Beurteilung anhand der zur Verfügung stehenden Unterlagen können die Minimalabstände mit Einsatz eines Biowäschers voraussichtlich eingehalten werden. Die Ammoniakemissionen können hingegen nicht beurteilt werden. Unter Umständen müssen im Baugesuchsverfahren entsprechend verschärfte Mass¬ nahmen angeordnet werden.

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Nicht-Genehmigung der 25W0 m2 grossen Arbeitszone Gewerbe (E56) Vorbehalte zum vorliegenden Zonenplan haben wir lediglich bei der Einzonung von fruchtbarem Landwirtschaftsland in eine Arbeitszone am östlichen Siedlungsrand von Weinfelden. Bereits in unserem Vorprüfungsbericht vom 30. Januar 2017 haben wir uns kritisch gegenüber dieser Einzonung von rund 25'000 m2 Landwirtschaftsfläche in eine Arbeitszone Gewerbe AG (E56) geäussert und diverse Vorbehalte eingebracht. Grund¬ sätzlich kann Land gemäss Art. 15 Abs. 4 RPG neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn es sich a) für die Überbauung eignet, b) es auch im Fall einer konsequenten Mo¬ bilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird, c) Kulturland damit nicht zerstückelt wird, d) seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist und e) mit der Zuweisung zu einer Bauzone die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden. Gemäss Planungsbericht ist die Einzonung nötig, weil ein Grossteil der bestehenden ungenutz¬ ten Arbeitszonen nicht verfügbar ist. Durch die Einzonung könne für das lokale Gewer¬ be ein Entwicklungsangebot geschaffen werden. Hierzu soll die rechtskräftig ausge¬ schiedene GärtnereiVGlashauszone verlagert werden. Aufgrund dessen wurde prak¬ tisch unverändert an der Einzonung E 56 festgehalten. Die Ausgangslage ist aber nach wie vor dieselbe: Ein Bedarf für zusätzliche Arbeitszonen gemäss Planungsgrundsatz 1.6 D KRP und im Sinne von Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG ist im Planungsbericht nicht nachgewiesen (vgl. Bundesgerichtsentscheid 1C_105/2018 vom 18.12.2018). Auch ei¬ ne flächengleiche Kompensation von Bauzonen mit vergleichbaren Nutzungsmöglich¬ keiten findet nicht in ausreichendem Mass statt. Gemäss Planungsunterlagen sollen 23'454 m2 der total 25'374 m2 grossen Einzonung durch Auszonungen andernorts kompensiert werden. Für die fehlenden 1'920 m2 wird ein Bedarf für den Bezug von Flächen aus dem Kontingent für die Neuansiedlung von Betrieben geltend gemacht. Eine Begründung hierzu fehlt jedoch. Selbst die vorgese¬ henen Kompensationsflächen können, wie bereits im Vorprüfungsbericht vom 30. Janu¬ ar 2017 erläutert, nicht als gleichwertiger Abtausch angesehen werden. Die Auszonungsfläche R54 (GG-Lw, 20'330 m2) ist in der Zonenplanänderungstabelle unter der Spalte 14 zur Flächenverlagerung von Arbeitszonen zwar korrekt aufgeführt. Aufgrund der nicht mit einer normalen Gewerbezone vergleichbaren Nutzungsmöglichkeiten darf sie jedoch nicht als Kompensation für die geplante Neueinzonung E56 angerechnet werden. Gemäss Art. 11 des künftigen Baureglements sind in der vorgesehenen Ar¬ beitszone Gewerbe mässig störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und Verwaltungsbe¬ triebe zulässig. Die heute rechtskräftige Gärtnerei-/Glashauszone dient gemäss Art. 17 des Baureglements der intensiven, auch bodenunabhängigen Produktion von Pflanzen. Diese Zone dient somit in erster Linie der Erstellung von Gewächshäusern, zumal auch die Höhe der Bauten auf 3.0 m beschränkt ist. Von einer ordentlichen Arbeitszone wie sie das Baureglement Weinfelden in den Art. Nrn. 11 und 12 beinhaltet, kann nicht aus¬ gegangen werden. Vielmehr handelt es sich um eine Zone mit einer beschränkten Nut¬ zungsmöglichkeit.

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Die GärtnereL/GIashauszone wurde im Rahmen der Teilrevision Weinfelden (RRB Nr. 392 vom 24.04.2001) genehmigt. Erst im Rahmen eines Änderungspaketes zum Planungs- und Baugesetz, welches am 1. April 2002 in Kraft gesetzt wurde, wurde die Ge¬ setzesgrundlage für das Ausscheiden von sogenannten "Landwirtschaftszonen mit be¬ sonderen Nutzungen" geschaffen. Gemäss § 12 PBG umfassen diese Zonen Land, das überwiegend oder ausschliesslich der Produktion landwirtschaftlicher Erzeugnisse u. a. im Bereich Pflanzenbau dient. Bei den "Landwirtschaftszonen mit besonderen Nutzun¬ gen" handelt es sich um Nichtbauzonen. Die "Landwirtschaftszone mit besonderen Nut¬ zungen" ist in nutzungsmässiger Hinsicht fast deckungsgleich mit der obgenannten GärtnereL/Glashauszone. Die GärtnereL/Glashauszone wurde im Jahre 2001 nur des¬ halb ausgeschieden, weil die gesetzliche Grundlage für das Ausscheiden einer "Land¬ wirtschaftszonen mit besonderen Nutzungen" noch fehlte. Bei der GärtnereL/Glashauszone handelt es sich somit nicht um eine mit der geplanten Arbeitszone Gewerbe (AG) vergleichbare Zone. Verlagerungen von Bauzonen sind aber nur zulässig, wenn am neuen Standort wieder die gleiche Zone respektive eine Zone mit vergleichbarer Nutzung und baulichen Mög¬ lichkeiten ausgeschieden wird. Im Planungsbericht wird zu Unrecht die fehlende gesetz¬ liche Grundlage für die Forderung von "vergleichbaren Nutzungsmöglichkeiten" kriti¬ siert, wie unlängst ein Zonenplanänderungsverfahren in einer Thurgauer Gemeinde ge¬ zeigt hat. Das Bundesamt für Raumentwicklung hat in jenem Fall insistiert und eine ähnliche Verlagerungsabsicht zurückgewiesen. Auch die Auszonungen R6 und R7 sind nicht dazu geeignet, die neu auszuscheidende Arbeitszone zu kompensieren. Die für die Auszonung vorgesehenen "Restflächen" sind weder als FFF verzeichnet noch können sie aufgrund ihrer Lage, Form und Ausgestal¬ tung sinnvoll und effizient landwirtschaftlich genutzt werden. Schliesslich vermag auch die auf Seite 38 im Planungsbericht aufgeführte Interessen¬ abwägung hinsichtlich Fruchtfolgeflächen (FFF) nicht zu überzeugen und die Sicherstel¬ lung der rechtlichen Verfügbarkeit (Kaufrechtsverträge) fehlt gänzlich. Der Erhalt von genügend Kulturland, insbesondere der vorliegenden, für Thurgauer Verhältnisse sehr hochwertigen FFF, ist ein wichtiger Planungsgrundsatz, der von den mit Planungsauf¬ gaben betrauten Behörden zu beachten ist (Art. 1 Abs. 2 lit. d und Art .3 Abs. 2 lit. a RPG). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kommt dem Schutz der FFF in der raumplanerischen Interessenabwägung grosses Gewicht zu. Dabei ist eine eingehende Evaluation von Alternativen ohne oder mit weniger Beanspruchung von FFF zwingend notwendig. Zusammenfassend kann festgehalten werden dass, wenn die Gemeinde an der Einzonung E56 festhalten möchte, sie entweder eine flächengleiche Kompensation von Ar¬ beitszonen mit vergleichbaren Nutzungsmöglichkeiten einbringen oder aber ein Bedarf zum Bezug von Flächen aus dem Kontingent für Arbeitszonen geltend machen müsste. Eine Einzonung von Arbeitszonen "auf Vorrat" wäre gemäss KRP aber nur möglich, so¬ fern ein regional abgestimmter Entwicklungsschwerpunkt Arbeiten (ESP-A) oder gege¬ benenfalls eine strategische Arbeitszone (SAZ) geschaffen würde (vgl. Planungsgrund-

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Sätze 1.6 F und 1.6 I KRP). Ohnehin ist aber bei der Einzonung von FFF darzulegen, inwiefern die Bauzonen auf regionaler Ebene koordiniert sind und der sparsame Um¬ gang mit FFF gewährleistet ist. Selbst bei einer Kompensation müssen alle Kriterien für eine Neueinzonung erfüllt sein (vgl. BGE 1C_494/2016 vom 26. November 2018). Aufgrund der Nicht-Genehmigung der vorgesehenen Arbeitszone ergibt auch die vorge¬ sehene Freihaltezone am südlichen und westlichen Rand keinen weiteren Sinn. Die Gemeinde wird beauftragt, die Parzelle Nr. 4594 einer sachgerechten Nicht-Bauzone zuzuweisen. Kleinsiedlungen Der Bundesrat hat am 4. Juli 2018 die Teilrevision 2017 des Kantonalen Richtplans mit Vorbehalten genehmigt. Ein Vorbehalt betrifft das Kapitel 1.9 Kleinsiedlungen. Der Bun¬ desrat hat den Kanton Thurgau aufgefordert, die Festlegungen im genannten Kapitel im Hinblick auf eine korrekte Umsetzung der bundesrechtlichen Vorgaben zu ergänzen und die bestehenden Kleinsiedlungen aufgrund ihrer Ausprägung und Eignung sowie den Anforderungen des Bundesrechts zu überprüfen. Die Gemeinde Weinfelden verfügt auch über Kleinsiedlungen. Die Zonierung in diesen Orten wurde unverändert mit lediglich stellenweise geringfügiger Verkleinerung der Ausdehnung aus dem bisherigen Zonenplan übernommen. Die Genehmigung steht somit unter dem Vorbehalt, dass zu einem späteren Zeitpunkt noch Anpassungen vor¬ genommen werden müssen. Derzeit kann noch keine Beurteilung einer sachgerechten Zonenzuweisung der Kleinsiedlungen vorgenommen werden. Gefahrenzonen Die überlagernden Gefahrenzonen sind nachvollziehbar und verständlich aufgeführt. Die Methodik der Umsetzung der Gefahrenkarte inklusive der Evaluation der Konflikt¬ gebiete wurde richtig angewendet. Die Konfliktgebiete K6 (lifang, Chluppenbach) und K7 (Meieraa, Chluppenbach) sind zwischenzeitlich durch ein umgesetztes Hochwasser¬ schutzprojekt mit Bachverlegung geschützt. Die Konfliktgebiete K1 (Wuereagger), K4 (Wolperholz) und K5 (Schlipfenberg) sind mit der Ortsplanungsrevision aus dem Richt¬ plangebiet entlassen worden. Die zeitliche Umsetzung der aufgezeigten Massnahmen bleibt somit offen. Bei der Beschreibung der einzelnen Konfliktgebiete sind uns einige Aspekte aufgefallen, die unserer Ansicht nach Ergänzungen oder weitere Informationen benötigen. • In den Gebieten K1 (Wuereagger) und K2 (Burg) - betrifft den Käsibach - ist ein Hochwasserschutzprojekt vorgesehen. Es stellt sich die Frage, ob die Wirksamkeit und Machbarkeit der aufgezeigten Massnahmen hydraulisch überprüft wurden. • Im Gebiet K10 (Äuli), Tobelbach, ist die Machbarkeit eines Hochwasserrückhaltebe¬ ckens zu überprüfen. • Im Gebiet K12 (Müliwiese) werden Objektschutznachweise vorgeschlagen. Die Ge¬ fährdung steht in direktem Zusammenhang mit einem Thurhochwasser und die

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Überbaubarkeit im Zusammenhang mit der Umsetzung der Thurkorrektion Weinfelden-Bürglen. Weiteres Wir weisen darauf hin, dass der Generelle Entwässerungsplan (GEP) im Rahmen der vorliegenden Zonenplananpassungen zu überprüfen und allenfalls anzupassen ist. Im Weiteren weisen wir auf eine unzulässige Kategorisierung der Verkehrsflächen in der Legende des Zonenplans hin, welche uns leider nicht bereits im Rahmen der Vor¬ prüfung aufgefallen ist. Im Zonenplan werden unter dem Absatz "Informationsinhalt" bei den Verkehrsflächen die beiden Kategorien "Strassen ausserhalb Bauzone, Bahnareal" und "Strassen innerhalb Bauzone" unterschieden. Diese Kategorisierung verunmöglicht eine Unterscheidung von Bahnflächen innerhalb und ausserhalb der Bauzone. Damit eine korrekte Nachführung der Bauzonengrösse möglich wird, ist eine Unterscheidung von Bahnflächen innerhalb und ausserhalb der Bauzonen jedoch zwingend erforderlich. Die Gemeinde hat daher den Zonenplan inkl. Legende so anzupassen, dass diese Un¬ terscheidung eindeutig möglich ist. Wir weisen daraufhin, dass diese Unterscheidung auch im Darstellungsmodell des GIS Verbundes Thurgau (GIV) so enthalten ist. Am östlichen Stadtrand befindet sich eine Abbauzone. Die Eintragung im Zonenplan stimmt mit der Legende nicht überein. Abschliessend verweisen wir auf einige Unstimmigkeiten in der Zonenplanänderungsta¬ belle. Gemäss Differenzplan zum Zonenplan beinhaltet die Auszonungsfläche R53 eine Zuweisung von 276 m2 Dorfzone zur Landwirtschaftszone. Die Fläche ist in der Zonen¬ planänderungstabelle jedoch falsch eingetragen: Bei der alten Zone (Spalte 4) handelt es sich nicht um die Glashauszone GG, sondern um die Dorfzone D. Bei den Spalten zu den Flächenverlagerungen ist die Fläche fälschlicherweise bei den Arbeitszonen (Spaltei4) statt bei den WMZ (Spalte 13) eingetragen. Bei der Einzonung E48 (Lw-Fh) fehlt der Eintrag in der Spalte 10 der Zonenplanänderungstabelle.

III. Baureglement Grundsätzlich halten wir fest, dass lediglich die Bestimmungen des Baureglements Ge¬ genstand der vorliegenden Genehmigung sind. Weitere Randbemerkungen, Anhänge und Skizzen sind davon ausgenommen. Zum vorliegenden Baureglement haben wir folgende Anmerkungen oder Vorbehalte. Gemäss Art. 18 Abs. 3 (Landschaftsschutzzone) können betriebsnotwendige Installati¬ onen (Hagelschutznetze usw.) bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Wie bereits in der Vorprüfung vom 30. Januar 2017 erwähnt, verstösst diese Bestimmung gegen

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übergeordnetes Recht. Bauen ausserhalb der Bauzone ist im RPG geregelt. Wenn sich beispielsweise ein Vorhaben als standortgebunden erweist und die weiteren Vorschrif¬ ten eingehalten sind, müssen entsprechende Bauten und Anlagen zulässig sein. Der Absatz 3 kann somit nicht genehmigt werden. In Art 32 (Höhere Häuser) und Art. 33 (Hochhäuser) werden bisher lediglich die Gebie¬ te bezeichnet, in denen grundsätzlich die Erstellung von Höheren Häusern/Hoch¬ häusern möglich sind (Verweis auf Richtplankarte). Darüber hinaus fehlt jedoch eine Bestimmung, welche die Anforderungen an die Erstellung von Höheren Häusern/Hoch¬ häusern grundeigentümerverbindlich regelt (§ 18 Abs. 9 PBG). Die Gemeinde wird an¬ gewiesen, dies bis zum 31. Dezember 2019 nachzuholen und die Anforderungen an die Erstellung von Höheren Häusern/Hochhäusern in Art. 32 und Art. 33 des Bauregle¬ ments im Sinne von § 18 Abs. 9 PBG grundeigentümerverbindlich zu regeln. Das Musterbaureglement der Regio Frauenfeld sieht beispielsweise eine Bestimmung vor, wonach für die Errichtung von Höheren Häusern und Hochhäusern, mit Ausnahme der Standorte, die städtebaulichen Konzepte (Dokument vom...) verbindlich sind. Ledig¬ lich ein Verweis auf das Konzept Höhere Häuser/Hochhäuser vom 14. Juni 2018 reicht vorliegend nicht aus. Das Konzept bildet eine wertvolle Grundlagenarbeit, ist aber im Hinblick auf die genannten Anforderungen zu präzisieren. Das Konzept wäre so anzu¬ passen, dass die aufgeführten Flächen deckungsgleich sind mit denjenigen, die im Richtplan aufgeführt sind. Überdies sind über Empfehlungen hinaus konkrete Anforde¬ rungen zu definieren, die entsprechend im späteren Gestaltungsplan- und Baugesuchs¬ verfahren als Grundlage dienen können. Diese Anforderungen sollten zumindest Klar¬ heit schaffen über mögliche Höhenentwicklungen der Bauten, konkrete architektonisch¬ städtebauliche Kriterien, die Umgebungsgestaltung und die Berücksichtigung spezieller Voraussetzungen wie beispielsweise Topografie, Infrastruktur oder historischer Kontext. Die Frage der dreidimensionalen Auswirkung auf das gewachsene Ortsbild ist entschei¬ dend und anhand von Modell oder Visualisierungen zu überprüfen. Schliesslich geht es nicht zuletzt darum, der betroffenen Bevölkerung so verlässlich wie möglich aufzuzei¬ gen, was sie wo erwarten könnte und welche Qualitäten sowie Nutzen daraus resultie¬ ren. Überdies bedauern wir, dass auf die Empfehlung in der Vorprüfung nicht eingegan¬ gen wurde, für Höhere Häuser/Hochhäuser grundsätzlich Varianzverfahren durchzufüh¬ ren. Aufgrund der überproportionäien Gebäudehöhe und volumetrischen Präsenz im Stadtraum wäre dies aus unserer Sicht jedenfalls angebracht gewesen. Mit der in Art. 37 Abs. 4 gewählten Formulierung "höhere Gebäudeteile" wird es mög¬ lich, beim Nachweis einer "betrieblichen Notwendigkeit" die Höhenvorschriften zu um¬ gehen. Unter diesem Titel könnten beispielsweise zusätzliche Stockwerke mit Büroräu¬ men usw. erstellt werden, soweit sie für den Betrieb notwendig sind. Dies kann jedoch nicht die Meinung sein. Art. 37 Abs. 4 kann daher nicht genehmigt werden. Überdies ergibt sich bereits aus der IVHB, dass technische bedingte Dachaufbauten bei der Be¬ messung der Höhe nicht berücksichtigt werden müssen.

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Zu Art. 39 (Dachgestaltung) möchten wird folgende Anmerkungen respektive Empfeh¬ lungen anbringen. Es ist uns bewusst, dass die Bestimmungen in der Vorprüfung un¬ verändert Vorlagen und sogar im bisherigen Baureglement in ähnlicher Form aufgeführt waren. Der Fokus während der Vorprüfung lag hinsichtlich denkmalpflegerischer Aspek¬ te auf dem städtebaulichen Gefüge und den Auswirkungen der Entwicklungsgebiete auf das bestehende Stadtbild. Das Baureglement wurde in dieser Hinsicht zu wenig kritisch hinterfragt. Insbesondere Dacheinschnitte erachten wir aber als Elemente, die in einem histori¬ schen Ortskern (Dorfzone) nicht verträglich eingepasst werden können. Es sind Ele¬ mente aus der jüngeren Baukultur und eine Bauform, die für historische Gebäude fremd ist. Dacheinschnitte verändern das Dachbild massiv und ordnen sich in der Regel dem Hauptbau nicht unter. Weinfelden verfügt über ein besonders wertvolles Ortsbild, das im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung aufgeführt ist. Auch sind die Altstadt sowie die Ortsteile Bachtobel, Oberhard und Weerswilen von vielen Bauten geprägt, die im Schutzplan als geschützte Kulturobjekte aufgeführt sind. In solchen Ortsbildschutzgebieten sind Eingriffe in die bestehende Bau¬ substanz mit strengem Massstab zu beurteilen. Wenn Dacheinschnitte in Dorfzonen zugelassen werden sollen, dann sollte dies nur in begründeten Ausnahmefällen möglich sein und von einer Fachkommission beurteilt und gutgeheissen werden müssen. Die vorliegende Bestimmung in Art. 39 Abs. 4 wurde in anderen Gemeinden nicht geneh¬ migt. Vorliegend haben wir aufgrund der erwähnten Umstände von einer NichtGenehmigung abgesehen. Wir empfehlen jedoch dringendst, die Bestimmung wie folgt anzupassen: Offene Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Überdeckte Dacheinschnitte können aufgrund einer begründeten Fachstellungnahme bewilligt werden.

Insgesamt erfüllt die Planung die Anforderungen von § 5 Abs. 3 PBG und wird mit we¬ nigen Ausnahmen, Vorbehalten und Hinweisen genehmigt.

Rechtsmittel:

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Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen ab Publikation im Amtsblatt beim Ver¬ waltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Sie ist unterzeichnet und im Doppel einzureichen und hat einen Antrag und eine Be¬ gründung zu enthalten, und es sind die Beweismittel aufzuführen. Expediert:

2 9. Msi 2019