Zum Brugsteg
Plan d'affectation spécial · Eschenz
Document
- Numéro
- 18
- Type
- Plan d'affectation spécial
- Sous-type
- Plan d'aménagement détaillé
- Commune
- Eschenz
- Canton
- Thurgovie
- Niveau
- Commune
- Autorité
- Bauverwaltung Gemeinde
- Approuvé par
- DBU
- Procédure
- Genehmigung Ersterlass
- Adopté
- 21 mars 2022
- En vigueur depuis
- 1 juin 2022
Carte
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Fichiers
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Texte
2021.05-013A-E-1.pdf
Departement für Bau und Umwelt
Thurgau Frauenfeld, 21. März 2022
Entscheid Nr. 18 BOA/PG Nr. 2021.05-013
Politische Gemeinde Eschenz Gestaltungsplan "Zum Brugsteg"
Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet: 1. Der vom Gemeinderat Eschenz am 23. März 2021 beschlossene Gestaltungsplan "Zum Brugsteg" wird genehmigt. 2. Mitteilung an: - Gemeinde Eschenz, Hauptstrasse 88, Postfach 35, 8264 Eschenz unter Beilage von drei Dossiers des Gestaltungsplans "Zum Brugsteg" mit Genehmigungsver¬ merken (Charge) - Hochbauamt - Amt für Denkmalpflege - Tiefbauamt - Amt für Wirtschaft und Arbeit, Arbeitsinspektorat - Forstamt - Amt für Archäologie - Amt für Umwelt - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Amt für Raumentwicklung, Abteilung Natur und Landschaft - Amt für Raumentwicklung, unter Beilage von einem Dossier des Gestaltungsplans "Zum Brugsteg" mit Vermerk analog Gemeindeexemplare sowie der übrigen Akten
Erwägungen: 1. Mit Schreiben vom 18. Mai 2021 ersuchte die Politische Gemeinde Eschenz um Ge¬ nehmigung des Gestaltungsplans "Zum Brugsteg". Aus den Unterlagen kann gefol¬ gert werden, dass das Verfahren ordnungsgemäss durchgeführt wurde. Beim De¬ partement für Bau und Umwelt sind gegen die Vorlage keine Rekurse hängig. Das Amt für Raumentwicklung hat den Gestaltungsplan mit Bericht vom 6. Februar 2019 vorgeprüft.
Thurgau
2. Das Planungsgebiet liegt im Westen von Eschenz und umfasst die Parzellen Nrn. 424 und 1156. Der Gestaltungsplanperimeter befindet sich in der Wohnzone W2a mit überlagerter Ortsbildschutzzone, der Wohnzone W2b und der Wohn- und Arbeitszone WA2b. Für das Planungsgebiet besteht keine Gestaltungsplanpflicht. Gemäss Planungsbericht wurde aber aufgrund der Grösse des Gebiets und wegen der Abweichungen von der Regelbauweise dennoch ein Gestaltungsplan erarbeitet. Dem Gestaltungsplan liegt ein Richtprojekt zu Grunde. Die Konzeptidee dieses Richtprojekts stammt vom Siegerprojekt eines Varianzverfahrens. Gemäss Art. 2 der Sonderbauvorschriften (SBV) bezweckt der Gestaltungsplan "Zum Brugsteg" die Festlegung der Erschliessung sowie der Randbedingungen für eine ortsverträgliche, architektonische und baulich hochwertige Neuüberbauung auf dem Grundstück Nr. 424, sowie die Sicherstellung einer hochwertigen Umgebungs¬ gestaltung innerhalb der neuen Siedlung und entlang des Bruggbachs. Es erstaunt, dass sich der Zweckartikel einzig auf Parzelle Nr. 424 bezieht, zumal auch auf der im GP-Perimeter liegenden Parzelle Nr. 1156 Baubereiche für mögli¬ che Neubauten ausgeschieden sind. Dennoch ist mit Blick auf § 23 des Planungs¬ und Baugesetzes (PBG; RB 700) die Zweckbestimmung des Gestaltungsplans ins¬ gesamt sachgerecht. Im Gestaltungsplan werden u.a. verschiedene Baubereiche ausgeschieden, die Um¬ gebungsgestaltung wie auch die Erschliessung und Parkierung geregelt. Der Gestal¬ tungsplan erfüllt die Grundanforderungen von § 23 PBG. In Anwendung von § 24 Abs. 2 PBG kann im Rahmen von Gestaltungsplänen von der Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch eine gesamthaft bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interesse liegt. Gemäss Kapitel 5 des Planungsberichts wird im Gestaltungsplan hinsichtlich der Baumas¬ senziffer, der Fassadenhöhe sowie den Grenzabständen von der Regelbauweise abgewichen. Der Nachweis zur besseren Siedlungsgestaltung wird in Ziffer 5.4 des Planungsberichts erbracht.
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Art. 4 SBV enthält keine Regelungen zur Parkierung für die Baubereiche 7a und 7b. Gestützt auf Art. 4 Abs. 3 SBV gehen wir davon aus, dass es sich bei den Parkplät¬ zen nordöstlich des Baubereichs 7b um Besucherparkplätze handelt. Damit der Ge¬ staltungsplan dem Zweck von § 23 PBG entspricht, ist die Parkierung für die Baube¬ reiche 7a und 7b grundsätzlich ebenfalls in der Tiefgarage unterzubringen. Es wird deshalb empfohlen, die Tiefgarage genügend gross zu dimensionieren. Im Weiteren weicht der Gestaltungsplan hinsichtlich der Nutzungsziffer von der Re¬ gelbauweise ab. Die Gemeinde Eschenz hat in ihrem Baureglement als Nutzungszif-
Thurgau 3/3 fer die Baumassenziffer festgesetzt. Für die Häuser 1 bis 5 wurde im Gestaltungs¬ plan aber nicht die Baumassenziffer geregelt, sondern die Hauptnutzfläche festge¬ legt. Die Hauptnutzfläche lässt sich mit der im Baureglement definierten Baumas¬ senziffer nicht vergleichen, weshalb nicht klar überprüft werden kann, ob mit dem Gestaltungsplan von der Regelbauweise abgewichen wird. Die Abweichungen von der Regelbauweise können vorliegend einzig basierend auf Annahmen und unge¬ fähren Berechnungen ermittelt bzw. abgeschätzt werden. Die Gemeinde Eschenz hat versucht, die Baumassenziffer gemäss Baureglement mit der vorliegenden Hauptnutzfläche zu vergleichen, um nachzuweisen ob und wie stark von der Regelbauweise abgewichen wird. Dabei hat die Gemeinde dargelegt, dass sich die Abweichungen von der Regelbauweise in einem untergeordneten und tolerierbaren Rahmen bewegen (vgl. Brief der Gemeinde Eschenz vom 11. Februar 2022). Die Abweichungen hinsichtlich des Dichtemasses können deshalb akzeptiert werden. Der Gestaltungsplan "Zum Brugsteg" erfüllt die Anforderungen von § 5 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) und wird genehmigt.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Publikation im Amtsblatt beim Verwal¬ tungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten sowie die Beweismit¬ tel aufführen. Sie ist unterzeichnet in je einem Exemplar für die Beschwerdeinstanz und die Beteiligten einzureichen. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.
Expediert:
22. MRZ. 2022
2021.05-013A-S-1.pdf
Politische Gemeinde Eschenz Kanton Thurgau
Gestaltungsplan „Zum Brugsteg“
Sonderbauvorschriften
Öffentliche Planauflage: 17.01 2020 bis 06.02.2020 Untersteht dem fakultativen Referendum gemäss § 24 Abs. 3 PBG
Vom Gemeinderat beschlossen:
Entscheid Nr.
3 0.3 .< 2021
. ...
/ö
In Kraft gesetzt durch den Gemeinderat:
vom:
ZLZ.-Z.QZZ
2021
KANTON THURGAU DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWELT 8500 FRAUENFELD
Gemeinde Eschenz Gestaitungsplan „Zum Brugsteg“
Sonderbauvorschriften Seite 2/a
Inhaltsverzeichnis 1
2
3
4
5
Allgemeine Bestimmungen.3
Art. 1 Geltungsbereich
3
Art. 2 Zweck
3
Erschliessung.3
Art. 3 Verkehrserschliessung
3
Art. 4 Parkierung
4
Art. 5 Ver- und Entsorgung
4
Art. 6 Etappierung
4
Bebauung.5
Art. 7 Allgemeines
5
Art. 8 Baubereiche
5
Art. 9 Gestaltung Bauten Baubereiche Haus 1 bis 5
6
Umgebung.7
Art. 10 Umgebungsgestaltung
7
Art. 11 Pflanzungen
7
Art. 12 Energie
8
Schlussbestimmungen.8
14 autres articles
Art. 13 Inkraftsetzung
8
01. März 2021
Gemeinde Eschenz Gestaltungsplan „Zum Brugsteg'
Sonderba u vorsch ritten Seite 3/8
Der Gemeinderat der Politischen Gemeinde Eschenz erlässt auf Antrag eines Grundei¬ gentümers gestützt auf §§ 23 ff des kantonalen Planungs- und Baugesetzes, in Kraft seit 01.01.2013, den Gestaltungsplan „Zum Brugsteg“.
1
Allgemeine Bestimmungen
Art. 1 1
Geltungsbereich
Der Gestaltungsplan „Zum Brugsteg“ gilt für das im Situationsplan 1:500 umgrenzte Ge¬ biet der Grundstücke Nrn. 424 und 1156.
2
Der Gestaltungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 und den Sonderbauvorschrif¬ ten.
3
Die in der Legende des Gestaltungsplans unter verbindlicher Inhalt aufgeführten Planele¬ mente sowie die Sonderbauvorschriften sind verbindlich. Die übrigen Planelemente, der Planungsbericht und die Beilagen sind orientierend.
Art. 2 Zweck
Der Gestaltungsplan „Zum Brugsteg“ bezweckt die Festlegung der Erschliessung sowie der Randbedingungen für eine ortsverträgliche, architektonisch und baulich hochwertige Neuüberbauung auf dem Grundstück Nr. 424, sowie die Sicherstellung einer hochwerti¬ gen Umgebungsgestaltung innerhalb der neuen Siedlung und entlang des Bruggbachs.
2
Erschliessung
Art. 3 1
Verkehrserschliessung
Die Zu- und Wegfahrt für den motorisierten Verkehr zu den ober- und unterirdischen Parkierungsanlagen erfolgen an der im Situationsplan dargestellten Stellen. Ausserhalb der im Situationsplan bezeichneten Stelle sind keine Zu- und Wegfahrten zur Kantonsstrasse zulässig.
2
Die Ein- und Ausfahrt Tiefgarage erfolgt über den Baubereich Einfahrt Tiefgarage und dient nebst dem Manövrieren der Einfahrt in die Tiefgarage.
3
Die Erschliessungsfläche MIV dient dem motorisierten Individualverkehr zur internen Er¬ schliessung. Die Fläche ist als dunkler Asphaltbelag auszubilden.
4
Die Erschliessungsfläche LV dient primär dem Fussgängerverkehr und stellt die interne Erschliessung der Bauten und der Spiel- und Freizeitflächen sicher. Die Erschliessungs¬ fläche ist mit einem hellen Hartbelag auszuführen.
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Sonderbauvorschriften Seite 4/8
Gemeinde Eschenz Gestaltungsplan „Zum Brugsteg'
5
Wo die Erschliessungsfläche LV die Notzufahrt tangiert, hat die Ausführung den Anforde¬ rungen der Notzufahrt zu entsprechen.
6
Wo im Situationsplan vorgesehen, ist eine Notzufahrt mit einer Mindestbreite von 4.0 m zu erstellen, für diesen Zweck auszubilden und frei zu halten.
Art. 4 1
Parkierung
Die für die Baubereiche Haus 1 bis 5 erforderlichen Parkplätze sind mit Ausnahme der Parkplätze für Besucher unterirdisch zu erstellen. a) Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppel- und Reiheneinfamilienhäuser sind mindestens 2 Parkfelder je Wohnung zu erstellen, b) für Mehrfamilienhäuser mindestens 1.5 Parkfelder pro Wohnung, c) pro 4 Wohnungen ist zusätzlich ein Besucherparkfeld zu erstellen und zu bezeichnen.
2
Die Reduktion der Pflichtparkfelder um 20% in Abhängigkeit der ÖV-Güteklasse ist gege¬ ben.
3
Wo im Plan vorgesehen sind oberirdisch Parkplätze für Besucher zu erstellen. Die Park¬ plätze sind mit Ausnahme des IV-Parkplatzes unversiegelt und begrünt auszuführen.
4
In den Baubereichen überdachte Zweiradabstellplätze sind oberirdisch maximal 3.5m hohe Bauten für das kurzzeitige Abstellen von Zweirädern zu errichten. Weitere Zwei¬ radabstellplätze sind in der Tiefgarage / Untergeschoss zu errichten. Als Berechnungs¬ grundlage gilt die jeweilig gültige VSS-Norm (SN 640065).
Art. 5 Ver- und Entsorgung
1
Die Entwässerung in allen Baubereichen erfolgt im modifizierten System.
2
Für die Sammlung der im Gestaltungsplanbereich anfallenden Siedlungsabfälle ist an der im Situationsplan bezeichneten Stelle ein Unterflurcontainer für eine ordnungsgemässe Entsorgung zu installieren.
Art. 6 1
Etappierung
Die Realisierung der Tiefgarage und der Häuser 1 bis 4 hat in einer Etappe zu erfolgen. Die Realisierung des Hauses 5 kann gemeinsam mit den Häusern 1 bis 4 oder in einer weiteren Etappe erfolgen.
2
Bautätigkeiten innerhalb der Baubereiche 6a, 6b, 7a und 7b stehen in keiner Abhängig¬ keit zu einer Etappierung.
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Gemeinde Eschenz Gestaltungsplan „Zum Brugsteg'
3
Sonderbauvorschriften Seite 5/8
Bebauung
Art. 7 1
Allgemeines
Aushubarbeiten sowie Terrainveränderungen aller Art sind dem Amt für Archäologie früh¬ zeitig anzuzeigen.
2
Zum Zwecke der Sicherung und Bergung archäologischer Funde ist spätestens mit Ein¬ reichung eines Baugesuches dem Amt für Archäologie zu ermöglichen, gezielte Sondie¬ rungen und allenfalls Rettungsgrabungen im Planungsperimeter durchzuführen. Diese erfolgen auf Kosten des Kantons und sind bei Vorliegen der gültigen Baubewilligung ab¬ geschlossen.
3
Die Baubereiche geben die maximale horizontale Ausdehnung der Bauten vor. Unter¬ schreitungen der Baubereiche sind zulässig, soweit das architektonische Gesamtkonzept nicht verletzt wird. Überschreitungen der Baubereiche sind, mit Ausnahme von technisch bedingten Anlagen, nicht zulässig.
4
Ausserhalb der Baubereiche sind mit Ausnahme von Kleinstbauten weder Bauten noch Klein- und Anbauten zulässig.
5
Pro Baubereich ist maximal eine Kleinstbaute mit einer Grundfläche von weniger als 9.0m2 und einer Gesamthöhe von maximal 2.2m zulässig. Diese dürfen bis 0.5m an die Grenze gestellt werden.
Art. 8 1
Baubereiche
Die Baubereiche Haus 1 und Haus 2 sind als Flachdachbauten mit Attikageschossen auszubilden. Die Baubereiche Attika definieren die Lage und die maximale horizontale Ausdehnung des Attikageschosses gemäss Art. 29 PBV. Die obersten 2.50m der festge¬ legten Fassadenhöhe (FH) sind nur in diesem Bereich anwendbar.
2
Die Bauten innerhalb der Baubereiche Haus 3, 4 und 5 sind als Giebeldächer auszufüh¬ ren. Die Firstrichtung hat gemäss Angabe im Situationsplan zu erfolgen.
3
In die Fassade integrierte Einschnitte wie innenliegende Baikone oder Eingangsbereiche sind bei den Bauten innerhalb der Baubereiche Haus 1 bis 5 ausschliesslich in den Berei¬ chen Einschnitte zulässig.
4
Allfällige Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind bei den Bauten innerhalb der Baube¬ reiche Haus 3 bis 5 ausschliesslich in den Baubereich Dachaufbauten / Einschnitte zuläs¬ sig.
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Sonderbauvorschriften Seite 6/8
Innerhalb der Baubereiche Haus 1 bis 5 gelten folgende Masse: Bau- Fassadenhöh e [m] be-
Schrägdach Traufseitig FH
Abmessungen max. [m]
Dichtemass max. [m2]
Gebäudelänge
HNF*
che
Flachdach FH FD
1
13.50
23.30
620/682*1
2
12.50
23.30
700/770*1
rei-
Giebelseitig FH
3
7.50
14.00
19.40
700
4
7.50
14.00
19.40
700
5
7.50
14.00
19.40
680
* HNF = Hauptnutzungsfläche in [m2], gemäss SIA 416 *1 zusätzlich 10% wenn 30% Gewerbe- oder Dienstleistungsnutzung
6
Die Baubereiche 6a, 6b, 7a und 7b geben die maximale horizontale Ausdehnung allfälli¬ ger Erweiterungs- oder Ersatzbauten vor
7
Innerhalb der Baubereiche 6a, 6b, 7a und 7b gelten folgende Masse: Baube-
Fassadenhöh e [m]
rei-
Flachdach FH FD
Schrägdach Traufseitig FH
Giebelseitig FH
Gebäudelänge
6a
10.0
7.5
11.5
20
6b
10.0
7.5
11.5
20
7a
11.0
8.5
13.0
40
7b
10.0
7.5
11.5
30
che
Abmessungen max. [m]
Dichtmass max.
Baumasse l'200m3 BMZ 2.60/2.85* BMZ 1.90
* BMZ 2.85 bei dauernden Gewerbe- oder Dienstleistungsanteil von min. 30% der Hauptnutzfläche
8
Der Baubereich Tiefgarage gibt die maximale Ausdehnung der Tiefgarage vor.
Art. 9 1
Gestaltung Bauten Baubereiche Haus 1 bis 5
Die Bauten innerhalb der Baubereiche Haus 1 bis 5 sind als klare volumetrische Baukör¬ per auszubilden und sind gestalterisch sorgfältig aufeinander und auf die angrenzende Umgebung abzustimmen.
2
Die Bauten der Baubereiche Haus 1 und 2 und die Bauten der Baubereiche Haus 3, 4 und 5 haben je eine einheitliche Architektursprache aufzuweisen.
3
Die Farbgebung der Fassade hat in Grau- oder Erdtönen zu erfolgen.
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Gemeinde Eschenz Gestaltungsplan „Zum Brugsteg1
4
Die Aussenwände sind als hinterlüftete Fassaden mit hochwertigen Materialien (z.B. kleinformatige Eternitplatten) auszuführen.
5
lm Bereich Einschnitte und im Bereich Einschnitte Giebeldach sind Baikone und Hauszu¬ gänge als in die Fassade integrierte Elemente zu gestalten. Bezüglich Materialien und Farbe haben sich die Einschnitte von der Gestaltung der Fassade zu unterscheiden.
6
Die Fenster sind, ausser im Bereich Einschnitte, als Lochfenster mit farblich abgesetzter Umrandung (Gewände) auszuführen und gestalterisch gut in den Fassaden zu komponie¬ ren. Bei der Ausgestaltung der Fassaden ist der Leitfaden „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht“ zu berücksichtigen.
7
Die Einheitlichkeit der Bauten von den Baubereichen Haus 1 bis 5 sind mit einem Mate¬ rial- und Farbkonzept im Bewilligungsverfahren nachzuweisen.
4
Umgebung
Art. 10 1
Umgebungsgestaltung
Im Baubewilligungsverfahren ist die Umsetzung der im Situationsplan festgelegten Ge¬ staltungselemente und die Gesamtgestaltung der Umgebung in einem Umgebungsplan zu konkretisieren.
2
Die Umgebungsfläche ist als Wiesenfläche auszubilden. Der Bereich zwischen den Bau¬ bereichen Haus 1 und Haus 3 bis 5 und dem Bach ist als artenreiche Wiese zu konzipie¬ ren.
3
Das Terrain zwischen der westlichen Grenze und der Baulinie „für ebenerdige Anlagen" ist unverändert zu belassen.
4
Zwischen der Baulinie „für ebenerdige Anlagen“ und den Baubereichen Haus 1 und Haus 3 bis 5 sind harmonisch ausgeführte Terrainanpassungen zulässig, soweit dies erforder¬ lich ist. Steile Böschungen, sowie Verbauungen wie Mauern oder Blockwürfe sind nicht gestattet.
5
Wo im Plan vorgesehen ist mit Fertigstellung der ersten Wohnung, leicht erhöht von der umliegenden Fläche, eine mindestens 320m2 grosse Spiel- und Freizeitfläche zu errich¬ ten. Es sind Spielangebote für unterschiedliche Altersgruppen, gemäss den Kriterien des Merkblattes Kinder- und familiengerechtes Bauen, Pro Juventute 2000 anzubieten.
Art. 11 1
Pflanzungen
Entlang der Hauptstrasse sind mit Fertigstellung der Bauten der Baubereiche Haus 1 und 2 in einem Strassenabstand von mindestens 4.0 m wie im Plan vorgesehen Bäume zu pflanzen.
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Gemeinde Eschenz Gestaltungsplan „Zum Brugsteg'
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Sonderbauvorschriften Seite 8/8
Die übrigen im Plan dargestellten Pflanzungen sind spätestens mit Fertigstellung der Baute des Baubereichs Haus 4 vorzunehmen.
3
Für die Pflanzungen sind einheimische, standortgerechte und den Umweltbelastungen angepasste Arten zu verwenden. Die Pflanzungen haben mit Ausnahme des Solitärbau¬ mes bei der Spiel- und Freizeitfläche als Gruppe in Kombination aus Bäumen und Sträuchern zu erfolgen.
4
Feste Einfriedungen sowie immergrüne Pflanzen sind untersagt.
5
Im Grenzbereich zum Zugang zu den Bauten Assek. Nrn. 183 und 184 ist eine dichte Strauchbepflanzung als Sichtschutz zulässig.
6
Folgende Pflanzenarten oder entsprechender Ersatz stehen zur Auswahl: Sträucher: Cornus mas; Crataegus monogyna; Amelanchier ovalis; Corylus avellana; Hip¬ pophae rhamnoides; Eleagnos multiflora; Salix eleagnos Angustifolia; Salix purpurea; Sambucus nigra; Sambucus racemosus; Viburnum opulus; Ribes petraeum; Corylopsis . pauciflora; Berberis vulgaris; Frangula alnus; Prunus spinosa; Rhamnus cathartica; Rosa arvensis; Rosa gallica Bäume: Prunus padus; Sorbus aria; Sorbus torminalis; Sorbus domestica; Quercus robur; Quercus petraea; Tilia cordata; Acer campestre; Ainus glutinosa; Populus tremula; Salix caprea; Carpinus betulus; Pinus sylvestris..
7
Im Bereich Nutzgärten sind Gärten anzulegen und den Bewohnern zugänglich zu ma¬ chen. Bei nicht vorhandenem Bedarf an Nutzgärten ist die Fläche mit einer Stauden¬ mischpflanzung zu bepflanzen.
Art. 12 Energie
Die Hauptbauten haben folgende Anforderung an eine energieeffiziente Bauweise zu er¬ füllen: U-Wert von 0.15 W/m2K oder weniger für die opaken Teile der Aussenhülle der Gebäude sowie einen U-Wert von 1.0 W/m2K oder weniger für die Glasflächen der Fens¬ ter der Gebäude.
5
Schlussbestimmungen
Art. 13 Inkraftsetzung
Nach der Genehmigung durch das Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thur¬ gau beschliesst die Gemeinde Eschenz den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gestaltungs¬ plans „Zum Brugsteg“.
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