Oberägeri Bebauungsplan - Riedmattli

Ordentlicher Bebauungsplan Areal Riedmattli, Oberägeri Planungsbericht zum ordentlichen Bebauungsplan nach Art. 47 Raumplanungsverordnung

28. August 2024

Impressum KEEAS AG Sihlstrasse 59, 8001 Zürich 044 252 85 45, www.keeas.ch

Ilva Gerber, MSE FHO Spatial Development & Landscape Architecture Nora Mühlberger, MAS GSR, BSc FHO Raumplanung Paula Betz, MA Humangeografie

Inhaltsverzeichnis 1

Einleitung

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1.1 1.2 1.3

Anlass und Aufgabenstellung Zielsetzung Planungsrechtliche Rahmenbedingungen

4 6 6

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Richtprojekt

8

2.1 2.2 2.3 2.4

Bebauung Nutzung Erschliessung Freiraum

8 9 9 11

3

Ordentlicher Bebauungsplan

13

3.1 3.2

Erläuterungen der Bestimmungen Abweichungen der Regelbauweise

13 16

4

Übersicht der Änderungen im Rahmen der Überführung

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4.1 4.2

Änderungen im Situationsplan Änderungen der Bestimmungen

17 17

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Mindestinhalte gemäss Art. 47 RPV

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Wesentliche Vorzüge des Bebauungsplanes

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7

Mitwirkungen

21

7.1 7.2

Ablauf Ergebnis Einspracheverfahren

21 21

8

Planungsablauf

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Vorwort zur Überführung Die Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) ist per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Mit dieser Änderung wurde festgelegt, dass die Gemeinden ihre Vorschriften bei der nächsten Ortsplanungsrevision (und bis spätestens 2025) an das neue PBG sowie an die orientierenden Baubegriffe und Messweisen der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 20. November 2018 (V PBG) anzupassen haben. In diesem Zusammenhang sind auch die bestehenden altrechtlichen Bebauungspläne in das neue Recht zu überführen. So sind diese formal (rein begrifflich) oder zusätzlich inhaltlich anzupassen. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht gar die Möglichkeit, den bisherigen Bebauungsplan vollständig aufzuheben. Bei der Überführung des Bebauungsplanes Riedmattli in einen ordentlichen Bebauungsplan handelt es sich grundsätzlich um formale Anpassungen wie z.B. um die Übernahme der Begrifflichkeiten und Messweisen des revidierten V PBG. Darüber hinaus ist folgende Anpassung aufgrund neueren Kenntnisstandes notwendig: §

Leichte Erhöhung der anrechenbare Geschossfläche aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer im neuen PBG / PBG V des Kantons.

Die Änderungen werden insgesamt als klein beurteilt, da die vorgesehenen Anpassungen die wesentlichen Vorzüge des Bebauungsplans gemäss § 32 Abs. 1 und 2 PBG höchstens in untergeordneter Weise geändert werden und das Projekt in den Grundzügen gewahrt bleibt. Die Anpassungen erfordern dementsprechend eine kantonale Vorprüfung, eine öffentliche Auflage, den Beschluss des Gemeinderates sowie die Genehmigung des Kantons.

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Einleitung

Der vorliegende Planungsbericht nach Art. 47 RPV dient der Erläuterung des Ordentlichen Bebauungsplanes gemäss § 32ter PBG Kanton Zug bzw. dessen Überführung: Er zeigt die Hintergründe der Planung, vermittelt die Absichten hinter den Festsetzungen und ergänzt damit die rechtlich verbindlichen Inhalte (Situationsplan und Bestimmungen).

1.1 Anlass und Aufgabenstellung Areal Riedmattli Für das Areal Riedmattli, das im Norden des Zentrums der Gemeinde Oberägeri liegt, wurde im Jahre 2008 ein Bebauungsplan genehmigt. Die damit verbundenen Entwicklungsabsichten wurden bereits umgesetzt: Sechs mehrgeschossige Wohnüberbauungen prägen heute das Areal.

Lageplan Areal Riedmattli (orange) (Quelle: map.geo.admin.ch)

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Geltungsbereich Das Areal befindet sich zwischen Wohnsiedlungen im Norden und Westen, dem bewaldeten Mitteldorfbach im Osten und einer landwirtschaftlich genutzten Fläche im Süden. Der Geltungsbereich des ordentlichen Bebauungsplans umfasst eine Fläche von 12'020 m2. Der Geltungsbereich des neu vorliegenden ordentlichen Bebauungsplans umfasst folgende Grundstücke: Grundstück GS Nr. 2104

Fläche

8’694 m2 641 m2

2170

415 m2

2171

613 m2

2172

613 m2

2173

415 m2

2174

613 m2

2175

16 m2

2176 Total Geltungsbereich

12'020 m2

Ausschnitt Grundstücksplan Areal Riedmattli (orange) (Quelle: Grundlage zugmap.ch)

Verfahrensschritte Der rechtskräftige Bebauungsplan wird in einen ordentlichen Bebauungsplan im Rahmen eines einfachen Verfahrens gemäss § 40 PBG überführt. Es handelt sich dabei um eine formale Überführung mit kleinen inhaltlichen Änderungen (Kategorie F). Die Änderungen werden als klein beurteilt, da die vorgesehenen Anpassungen die wesentlichen Vorzüge des Bebauungsplans 5

gemäss § 32 Abs. 1 und 2 PBG höchstens in untergeordneter Weise ändern und das Projekt in den Grundzügen gewahrt bleibt (siehe detaillierte Ausführungen in Kap. 3): § §

Geringfügige Anpassung der Ausnützungsziffer mit geringen Auswirkungen auf Raum und Umwelt; Rein formelle Übersetzungen bzw. redaktionelle Änderungen (Anpassung an Begrifflichkeiten und Messweisen nach neuem Recht).

Überführung von bisherigen rechtskräftigen Bebauungsplänen ins neue Recht (Quelle: Merkblatt Kanton Zug)

1.2 Zielsetzung Mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan wurde die Wohnsiedlung Riedmattli erstellt. Aufgrund der neuen Gesetzgebung bedarf es einer Überführung des Bebauungsplanes in einen ordentlichen Bebauungsplan. Dieser soll weiterhin die gesamthafte Planung und Abstimmung von Bebauung, Aussenraum, Erschliessung und Parkierung sichern.

1.3 Planungsrechtliche Rahmenbedingungen Im Planungsgebiet sind folgende planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten: Kantonaler Richtplan Das Areal Riedmattli befindet sich gemäss kantonalem Richtplan im Siedlungsgebiet (weiss) und grenzt an ein Landschaftsschongebiet (grün gestreift).

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Ausschnitt Richtplankarte Kanton Zug (Quelle: www.zugmap.ch)

Raumentwicklungsstrategie (RES) Oberägeri Als Basis für die Ortsplanungsrevision wurde für die Gemeinde eine Raumentwicklungsstrategie entwickelt. In dieser wird das Areal dem Quartiertypus «Wohnen am Hang» (gelb) zugeordnet. Ferner grenzt es an den im Verkehrsrichtplan eingetragenen Schräglift (hellblauer Pfeil).

Ausschnitt RES (Quelle: KEEAS)

Nutzungsplanung Der Geltungsbereich untersteht der ordentlichen Bebauungsplanpflicht (schwarz umrandet) und liegt in einer Wohnzone W2b (gelb, schwarz gestreift). Ferner liegt ein Aussichtspunkt (Stern) auf dem Areal.

Ausschnitt Zonenplan OPR Gemeinde Oberägeri (Quelle: KEEAS, Stand Oktober 2023)

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Wohnzonen sind für Wohnzwecke, dem Wohnen vergleichbare Zwecke sowie familienergänzende Betreuung bestimmt und nicht störende Gewerbeund Dienstleistungsbetriebe sind zulässig. In der Wohnzone 2 sind bei ordentlichen Bebauungsplänen entsprechend der Nutzung geeignete Spiel- und Freiflächen zu erstellen. Diese müssen mindestens 15 % der für das Wohnen bewilligten anrechenbaren Geschossflächen ausmachen. Für die Wohnzone W2b gilt: § Geschosszahl 2; Ausnützung 0.56*; Grenzabstand 5m / 7m; Gebäudelänge 30m *Vorbehältlich der Genehmigung der revidierten Ortsplanungsinstrumente (Zonenplan und Bauordnung).

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Richtprojekt

2.1 Bebauung Um die an die Überbauung gestellten Ziele ohne Einschränkungen zu erreichen, erweist sich ein Gefüge aus zwei unterschiedlich grossen Baukörpern, welche orthogonal zueinander im Terrain stehen als ideal. Vier überlange Körper, welche parallel zum Hang stehen, bilden mit zwei kleineren Körpern, welche senkrecht zum Hang stehen, grosszügige Aussenräume. Diese Höfe bilden die Verbindungszonen und sind sozusagen der «Kitt» der Überbauung. Die durch diese einfache und klare Anordnung entstehende Raumund Baustruktur ermöglicht es, ideale und einfache, nicht störende Erschliessungen und ein helles grosszügiges Raumangebot innen wie aussen zu realisieren. Somit entsteht eine hohe Wohnqualität. Die einfachen Strukturen zeigen sich auch wieder in der unteririschen Parkierung, welche auf zwei Ebenen zwischen die Baukörper gelegt wird. Mit diesem Konzept wird eine hohe Wohnqualität mit viel Grosszügigkeit in Innen- und Aussenräumen geschaffen. Die Reduzierung von sieben gesetzeskonformen Baukörpern auf sechs, wovon vier überlang sind, ermöglicht eine bessere Setzung der Körper im Terrain zueinander und somit die Gewährleistung von hoher Wohnqualität durch Über- und Durchsichten. Um diese Über- und Durchsichten noch zu verbessern, kommt im überlangen Körper ein Grundrisssystem zur Anwendung, welches mit einer Spiegelung und Überkreuzung von Etagen- und Maisonettewohnungen arbeitet. Dieses System ermöglicht es je nach Baukörper auf Aussichts- und Ausrichtungsverhältnisse Einfluss zunehmen und somit nahezu gleichbleibende Wohnungsqualität zu schaffen. 8

Vorteile des vorliegenden Bebauungskonzeptes § § § § § § § § § § § §

Kompakte Bauweise Grosszügige, autofreie Aussenräume für ein familienfreundliches Konzept Hochwertiger Wohnraum zu «günstigen Preisen» Einhaltung der Bedingungen der Wohnbauförderung Jede Wohnung hat Aussicht (Grundrisskonzept & Setzung der Baukörper) Idealer Wohnungsmix durch verschiedene Gebäude und Grundrisssysteme Keine Front / Rückensituation Etappierung möglich Unterirdische Parkierung zwischen den Häusern und dadurch direkte und rollstuhlgängige Wohnungszugänge aus der Tiefgarage Lediglich eine Verkehrserschliessung via Nordzugang Wenig Lärmbelastung für die Überbauung Keine zusätzliche Verkehrsbelastung der bestehenden Liegenschaften

2.2 Nutzung Das Schwergewicht des Wohnraumangebotes liegt bei 4 bis 5 Zimmern, ausnahmsweise können kleinere bzw. grössere Einheiten angeboten werden. Es ist ein einfacher Standard vorgesehen.

2.3 Erschliessung Das Areal war bisher über den Grundweg erschlossen. Der Ausbaustandard dieser Strasse reichte den notwendigen Anforderungen für den aufkommenden Verkehr nicht aus. Daher wurde eine neue Erschliessung ab Schneitstrasse gebaut. Mit dem Ausbau der Strasse wurden gleichzeitig diverse Werkleitungen erstellt (Wasser, Strom und TV). Die Stützmauern sowie die aufwändige Hangsicherung auf der Tobelseite mittels Rammpfählen reagieren auf die anspruchsvollen geologischen Verhältnisse. Geprüfte alternative Zufahrten zur Tiefgarage Die Erschliessung der neuen Tiefgarage über den Grundweg ist technisch nicht lösbar. Der Höhenunterschied vom Grundweg zur Tiefgarage ist zu hoch um eine Rampenzufahrt zu erstellen. Die beiden dargestellten Varianten weisen folgende Neigungen auf • •

Variante 1: Variante 2:

72% Steigung 91% Steigung

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Tiefgarage Unterirdische Gebäudeteile wie Tiefgaragen dürfen max. 1.5 m aus dem Terrain ragen. Aufgrund der lebhaften Topografie sind die Verhältnisse sehr unterschiedlich. Im Baubewilligungsverfahren wird eine optimale Eingliederung der Tiefgarage in die Umgebung mit landschaftsgestalterischen Massnahmen und Begrünung sichergestellt. Der Wohnbauförderungsgedanke ist, kostengünstige Wohneinheiten zu realisieren, so dass sich Normalverdienende der Gemeinde Oberägeri ein Eigenheim leisten können. Somit wird im Projekt darauf geachtet, dass keine unnötigen Kosten verursacht werden. So würde z.B. eine Tieferlegung der Garage, so dass sie im südlichen Bereich nicht aus dem Terrain ragt, Mehrkosten von ca. CHF 515'000.- verursachen: § § § §

Mehraushub / Hinterfüllung Höhere Kosten im Bereich Baugrubensicherungen Hauszugänge mit Rampen und Treppen Lüftungsanlage für die Tiefgarage, welche heue natürlich belüftet ist

Etappierung der Tiefgarage Eine Vorgabe der Wohnbauförderung ist, dass die gesamte Überbauung in drei Etappen realisiert werden kann. Feuerwehrzufahrt und Waldunterhalt Die nördliche Strasse sowie die an der Ostgrenze neu erstellte Strasse bilden die Haupterschliessungen des Areals. Diese beiden Strassen dienen als Zufahrtswege für die Feuerwehr und für das kantonale Forstamt. Die östliche Strasse wird bis zur definitiven Garagenzufahrt asphaltiert, danach wird sie den notwendigen Anforderungen entsprechend als chaussierte Strasse ausgebaut.

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2.4 Freiraum Mit der Baueingabe ist ein Umgebungsplan für die ganze Siedlung zu erstellen. Er basiert auf dem in Anhang entworfenem Grundkonzept für die Umgebung. Ziel ist eine durchgrünte familienfreundliche Gesamtgestaltung.

Umgebungsplan Riedmattli (Quelle: Kienast lan, 18. Juni 2008)

Vegetationskonzept Die Naturwiesen umfliessen die Gebäude und binden diese in die bestehende Umgebung ein. Die bestehende Landwirtschaftszone mit ihren Obstbäumen wird als Thema aufgegriffen und bildet den ersten Vegetationsbereich. Apfel-, Birnen- und Zwetschgenbäume werden über dem ganzen Gelände, welches nicht über der Tiefgarage liegt, als Einzelbäume verteilt. Den zweiten Vegetationsbereich bilden die in Gruppen stehenden Kirschbäume. Diese markieren in ihrer optischen Erscheinung die jeweiligen Zugänge zu der Überbauung, und bieten für die angelegten Aufenthaltsbereiche genügend Schatten. Als dritter Vegetationsbereich werden, entlang den Zugangswegen, einheimische Strauchgruppen angesiedelt. Johannisbeere, Kornelkirsche, Haselnuss und Holunder mit ihren essbaren Früchten sind einerseits für Kinder sehr attraktiv, andererseits wirken die Strauchgruppen als strukturierende und raumbildende Elemente in der Landschaft. Wegkonzept Die Erschliessung des Geländes wird in Hauptwegen und Nebenwegen unterteilt. Die Hauptwege führen zu den Aktionsplätzen wie Aussichtspunkt, 11

Spiel- und Begegnungszonen. Die Zugänge zu den einzelnen Wohnbauten werden als schmale Nebenwege ausgebildet. Die Wege aus sickerfähigem Material bilden sanft die natürliche Topografie des Geländes nach. Spiel- und Aufenthaltskonzept In dem Areal der Wohnüberbauung gibt es aktive und ruhige Orte. Die grossen Aktionsflächen wie Spielplatz und Aufenthaltsfläche werden bewusst etwas abseits der Wohnbauten erstellt. Der Spielbereich für Kinder wird zwischen den Häusern B und C angesiedelt. Der Höhensprung von der Tiefgarage zum bestehenden Gelände wird als Spielhügel genutzt. Rutschbahn, Kletternetz und Seile können so einfach integriert werden. Der Spielhügel weist an der steilsten Stelle eine natürliche Böschung von 1:1 auf, und wird flacher in den Bereichen der Spielgeräte, und schafft somit den sanften Übergang zum gewachsenen Terrain. Der obere Bereich des Spielhügels wird mit einer Chaussierung ausgeführt, in welcher ein Klettergerüst und eine Schaukel Platz finden. Der Übergang zur Naturwiese wird mit einem breiten Rasenband, welches als kleine Aufschüttung von ca. 50cm gedacht ist, begrenzt. Somit können auch kleinere Kinder ungestört herumtollen. Die Mauer der Tiefgarage wird mit Spanndrähten überspannt, an welchen Kletterpflanzen (z.B. Wilder Wein, Glyzinie) wachsen können, welche gleichzeitig auch als Absturzsicherung dienen. Der zweite Spielbereich bietet eine weitere attraktive Spielzone. Kombiniert mit einer grosszügig angelegten chaussierten Fläche stellt sie auch eine wichtige Begegnungszone für die Bewohner dar. Die ruhigeren Orte sind zentral für die Bewohnenden an den Kreuzungen der Hauptwege angelegt. Die Verbreiterung der Wege bietet Platz für Sitzbänke und lädt zum Verweilen ein. Durch die Anordnung von Kirschbäumen entsteht auf einfache Weise ein sehr stimmungsvoller Ort. Der Aussichtspunkt, welcher vom bestehenden Wanderweg aber auch über das Areal der Wohnüberbauung erschlossen ist, wird in derselben Qualität gestaltet. Etappierung der Umgebungsgestaltung Die geplante Umgebung ist hinsichtlich der verschiedenen Ausführungsetappen gut umsetzbar. Das Wegsystem sowie die Bepflanzung werden jeweils zu den neu erstellten Wohnbauten ergänzt. Auch der Spielhügel und die Aufenthaltsfläche können einzeln fertig gestellt werden.

12

3

Ordentlicher Bebauungsplan

Ausschnitt Bebauungsplan Riedmattli (Situationsplan und Legende) (Quelle: KEEAS AG)

3.1 Erläuterungen der Bestimmungen Zweck Art. 1 Mit dem Zweckartikel werden die Absichten und Zielsetzungen des ordentlichen Bebauungsplans auf Grundlage von § 32 PBG dargelegt. Geltungsbereich Art. 2 Der ordentliche Bebauungsplan umfasst acht Grundstücke mit einer gemeinsamen Fläche von insgesamt 12’020 m2. Bestandteile Art. 3 Der ordentliche Bebauungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 und den Bestimmungen. Der vorliegende Bericht erlangt keine Rechtsverbindlichkeit; er erläutert die Absichten und begründet die Festlegungen im ordentlichen Bebauungsplan. Der Umgebungsplan (18. Juni 2008) ist für die Beurteilung im Bewilligungsverfahren wegleitend.

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Baubereiche Art. 4 Die maximale horizontale Ausdehnung der Neubauten (Gebäude sowie Gebäudeteile) ergibt sich durch die Grösse des jeweiligen Baubereichs. Die zulässige Anzahl Geschosse sind im Situationsplan definiert und die zulässige Geschosshöhe richtet sich nach 33 V PBG. Die max. definierte Anzahl Vollgeschosse entsprechen der Einzelbauweise. Die maximale vertikale Ausdehnung der Neubauten ist im Situationsplan als höchster Punkt der Dachkonstruktion in m über Meer pro Baubereich festgelegt. Vorspringende Gebäudeteile wie Balkone sind im Baubereich vorspringende Balkone anzuordnen. Flächen von ein- und vorspringenden Balkonen sind ist nicht an die aGF anzurechnen, sofern sie weniger als 15 % der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen ausmachen und heiztechnische Installationen fehlen (vgl. § 35 Abs. 2 V PBG Kanton Zug). Die maximale horizontale Ausdehnung der Tiefgarage ergibt sich durch die Grösse des Baubereichs Tiefgarage. Auf dem im Situationsplan definierten Wanderweg gilt ein unentgeltliches öffentliches Fusswegrecht. Die Veloabstellplätze sind über die Einstellhalle zu erschliessen. Geschosse Art. 5 Die im Situationsplan definierte max. Anzahl Vollgeschosse pro Baubereich entsprechen der gemeindlichen Bauordnung. Baubereich

Höchster Punkt der Dachkonstruktion (in m ü.M.)

Max. Anzahl Geschosse

A

843.30

2 Vollgeschosse + Attika (plus Gartengeschoss im UG)

B

840.00

2 Vollgeschosse + Attika (plus Gartengeschoss im UG)

C

840.00

2 Vollgeschosse + Attika (plus Gartengeschoss im UG)

D

843.30

2 Vollgeschosse + Attika (plus Gartengeschoss im UG)

E

843.30

2 Vollgeschosse + Attika (plus Gartengeschoss im UG)

F

846.45

2 Vollgeschosse + Attika (plus Gartengeschoss im UG)

Das Attikageschoss muss auf der Südseite um mindestens 1 m gegenüber dem darunter liegenden Geschoss zurückversetzt sein. Die Grundfläche eines Attikageschosses darf höchstens 50 % der Fläche des darunter liegenden Vollgeschosses einschliesslich allfälliger verglaster Balkone oder Loggien betragen.

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Ausnützung Art. 6 Baubereich

Max. anrechenbare Geschossfläche (in m2)

A

1’165

B

859

C

1’181

D

1’181

E

859

F

1’181

Reserve

24

Total

6’450

Die maximal zulässige Ausnützung im Bebauungsplangebiet beträgt 6’450 m2 aGF und ergibt sich aus der Summe der im Situationsplan definierten Baubereiche. Bezogen auf die anrechenbare Landfläche (aLF) vom 12’020 m2 ergibt dies eine Ausnützungsziffer von 0.54 über das Gesamtareal. In der Bauordnung ist eine max. Ausnützung von 0.56 (Wohnzone 2b) definiert (vorbehältlich der Genehmigung der revidierten Ortsplanungsinstrumente Zonenplan und Bauordnung). Nachweis Spiel- und Freifläche Die gemeindliche Bauordnung verlangt eine Mindestspielfläche von 15% der für das Wohnen bewilligten anrechenbaren Geschossfläche. Total aGF Anteil Spiel- und Freifläche gemäss Bauordnung

6’450 m2 15%

Benötigte Spiel- und Freifläche gemäss Bauordnung

968 m2

Spiel- und Begegnungsbereich gemäss Bebauungsplan

680 m2

Begrünter Freiraum gemäss Bebauungsplan

8'000 m2

Mit dem im Geltungsbereich definierten Spiel- und Begegnungsbereich von insgesamt 680 m2 und dem begrünten Freiraum von 8'000 m2 kann die benötigte Spielfläche von 968 m2 optimal umgesetzt werden. Die Berechnung erfolgt in der Annahme, dass im Geltungsbereich 100% Wohnen stattfindet. Dachgestaltung Art. 7 Die Bauten sind mit einem Flachdach auszugestalten. Entwässerung und Siedlungsökologie Art. 8 Das Meteorwasser, das im Geltungsbereich anfällt, ist in geeigneter Weise dem Grundwasser zuzuführen bzw. versickern zu lassen. im Übrigen ist das Meteorwasser in Richtung Mitteldorfbach abfliessen zu lassen bzw. in diesen einzuleiten. Um eine harmonische sowie eine ökologisch sinnvolle Dachlandschaft zu garantieren, sind Flachdächer – soweit sie nicht als Dachterrassen genutzt werden – extensiv zu begrünen. 15

Schlussbestimmungen Art. 10 Der ordentliche Bebauungsplan wird vom Regierungsrat genehmigt. Die Begriffe wurden so gewählt, dass diese dem revidierten Planungs- und Baugesetz entsprechen.

3.2 Abweichungen der Regelbauweise Gebäudelänge Die Bauordnung sieht für die Wohnzone 2b eine Gebäudelänge von maximal 30 m vor. Die maximale Gebäudelänge darf in den ausgeschiedenen Baubereichen 35 m betragen und damit gemäss Bebauungsplan um 5 m überschritten werden. Im Gegenzug werden höhere Ansprüche an die Gestaltung gestellt. Gebäudeabstand Der Gebäudeabstand entspricht der Summe der Grenzabstände und beträgt damit gemäss Bauordnung mindestens 10 m. Mit dem Bebauungsplan ist ein Gebäudeabstand von mindestens 7 m erlaubt – der Gebäudeabstand wird damit um 3 m unterschritten. Die Vorzüge liegen darin, dass durch diese Anordnung der Bauten an verschiedenen Stellen zusammenhängende Spiel- und Begegnungsflächen geschaffen werden können. Oberkante Tiefgarage Gemäss § 19 V PBG dürfen Unterniveaubauten höchstens 1 m über das massgebende Terrain und bei Abgrabungen über das tiefer gelegte Terrain hinausragen. Mit dem Bebauungsplan darf die Oberkante Betondecke der Tiefgarage das neue Terrain um 1.5 m überragen bzw. die Beschränkung gemäss V PBG um 0.50 m übersteigen. Damit können die Baukosten reduziert werden, da eine Tieferlegung der Tiefgarage mit erheblichen Mehrkosten verbunden wäre. Der Vorteil ist, dass die Parkierung trotzdem unterirdisch angeordnet werden kann. Mit der Aussenraumgestaltung kann die höhere Oberkante zudem gut aufgenommen und eingebunden werden.

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4

Übersicht der Änderungen im Rahmen der Überführung

Bei der Überführung des Bebauungsplanes Riedmattli in einen ordentlichen Bebauungsplan handelt es sich grundsätzlich um formale Anpassungen wie z.B. um die Übernahme der Begrifflichkeiten und Messweisen des revidierten Planungs- und Baugesetz sowie dessen Verordnung. Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer im revidierten PBG/V PBG wurde die max. anrechenbare Geschossfläche im vorliegenden Bericht leicht erhöht. So wurde die max. anrechenbaren Geschossfläche für die Baubereiche mit Attikageschoss um 25% (bei 2 Vollgeschossen) erhöht. Diese Erhöhung folgt dabei auch der neuen Dichtevorgaben der Wohnzone 2 (vorbehältlich der Genehmigung der revidierten Ortsplanungsinstrumente Zonenplan und Bauordnung).

4.1 Änderungen im Situationsplan Die Signaturen und Farben im Situationsplan wurden soweit verändert, dass sie mit den übrigen Bebauungsplänen in der Gemeinde, die parallel dazu ebenfalls überführt wurden, übereinstimmen. Darüber hinaus wurden im Situationsplan die zulässige Anzahl der Geschosse pro Baubereich sowie als Informationsinhalt die Bestandsbauten ergänzt. Die Angaben der Geschosse stimmen inhaltlich mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan überein. Die Ergänzung dient lediglich der einfacheren Lesbarkeit, da die Angaben nicht mehr nur in den Bestimmungen zu finden sind. Inhaltlich sind keine Änderungen im Situationsplan erfolgt.

4.2 Änderungen der Bestimmungen Folgende Artikel in den Bestimmungen wurden zur Vervollständigung ergänzt oder angepasst, ohne dabei den Inhalt des Bebauungsplanes zu verändern: Artikel bestehend nicht vorhanden

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