Teilrevision Zimel

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Auszug aus dem Protokoll Versandt am

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Gemeindeaufsicht Genehmigung des Bebauungsplans und der Zonenplanänderung «Zimel» sowie der Ergänzung

der Bauordnung Unterägeri um § 30a «Bauzone mit speziellen Vorschriften W3a Zimel», Gemeinde Unterägeri

Der Regierungsrat,

gestützt auf§ § 3 Abs._ 3 un·d 42 des Planungs- un d Baugesetzes (BGS 721.11; PBG) vom

26. November 1-9!;18, beschliesst:

1.

Der mit Urnenabstimmung der Gemeinde Unte·rägeri am 25. September 2016 im ordentli•

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I

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chen Verfahren gernäss § 39 PBG beschlossene Bebauungsplan «Zimel_», die Zonenplanänderung «Zimel» sowie die Ergänzung der Bauordnung Unterägeri um§ 30a «�auzorie mit speziellen Vorschriften W3a Zimel» werden mit der nachfolgenden Auflage gernäss Bst. C. der Erwägungen genehmigt: Der erste Satz von Ziffer 22 der Bestimmungen zum Bebauungsplan ist wie folgt zu ändern: «Es dürfen maximal 363 Parkplätze für Bewohner und Besucher erstellt werden, wo­ von mindestens 7 als Carsharing-Parkplätze zu reservieren sind.» 2.

_ Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der ersten Publikation im Amtsblatt· beim Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Postfach, 6301 Zug1 schriftlich Verwaltungs­ gerichtsbeschwerde erhoben werden . Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine . Begründung enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizufügen oder genau zu be-

zeichnen. Die Beweismittel sind zu benennen und soweit möglich beizulegen. ·

3.

Die Baudirektion wird beauftragt, die Ziffern 1 und 2 dieses Entscheids zweimal im Amtsblatt zu publizieren und den Beschluss öffentlich aufzulegen.

4.

.

'Mitteilung an: JGemeinderat Unterägeri, Seestrasse 2, Postfach 79, 6314 Unterägeri (Beilagen: Je 3 Expl. Bebauungsplan «?imel», Mst. 1 :500, Planungsbericht «Bebauungsplan Zimel» gernäss Art. 47 RPV, Pfan «Freiraumgestaltung», Mst. 1 :500, Nachweisplan «Abweichung Regelbauweise», Mst. 1 :500, Liste «Nachweisplan - BBP Zimel», Plan «Zonenplan + Bauordnung-Änd_erung Zim�l»; Mst. 1: 1'000, Pla-nungsbe­ richt «Zonenplanänderung Zimel/ Änderung Bauordnung, § 30a Bauzone mit spez. Vorschriften W3a Zimel», Vorlage Urnenabstimmung vom 25. September 2016 mit Abstimmungsprotokoll, Traktandum 3 Gemeindeversammlungsvorlage vom 20. Ju­ ni 2016) Baudirektion (per E-Mail)

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Amt für Umweltschutz (per E-Mail) . ·

Amt für Wald und Wild (per E-Mail) Amt für öffentlichen Verkehr (pf;}r E-Mail) Grundbuch- und Vermessungsamt, GIS-Fachstelle (per E-Mail) Gebäudeversicherung Zug (per E-Mail) Tiefbauamt, Abteilung Verkehrstechnik und Baupolizei (per E-Mail)

. Amt für Raumplanung, Abteilung Ortsplanung 1,1nd Baugesuche (Beilagen: 2 Expl. . des gesamten Ge nehmigungsdossiers) ·

Regierungsrat des Kantons Zug

�\ .. �Jtith.dJ -� COJ c1 Manuela Weichelt-Picard

Renee Spillmann Siegwart

Frau Landammann

stv. Landschreiberin

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A.

Der Kanton Zug hat in seiner Anpassung des kantonalen Richtplans (2013) das Gebiet

«Zimel» als Verdichtungsgebiet ausgewiesen. Gernäss Richtplankapitel S 5.2.3 ist in den Ge­ bieten für Verdichtung eine erhöhte Ausnützung zulässig. Die Genieinden führen vor einer Um­ zonung mit Erhöhung der AusnUtzungsziffer für grössere Teilgebiete oder das Gesamtgebiet ein qualifiziertes städtebauliches Variantenstudium durch: Mit der Umzonung, welche auf einem Ideenwettbewerb für die Quartiergestaltung basiert, setzt die Gemeinde Unterägeri diese Vorgabe um. Geplant sind im Gebiet «Zimel» Wohnungen für . ca. 600-700 Einwohne!)de, vor allem auch im preisgünstigen Wohnungsbau: Die geplante Um­ zonung von der Wohnzone W2b in eine Bauzone mit speziellen Vorschriften W3a umfasst ins­

gesamt 15'733 m2 Grundstücksfläche. Die übrigen Flächen befinden sich bereits·heute in eine� Wohnzone W3. Über den Bebauungsplan kann darüber hinaus das gesamte Gebiet zusätzlich

verdichtet werden. Die Korporation Unterägeri, vertreten durch den Korporationsrat, liess einen ortsbaulichen Ide­ enwettbewerb zur Quartiergestaltung und einen Projektwettbewerb für ökologisch v�rbildliche Wohnbauten im Gebiet «Zimel» in einem Öffentlich anonymen Verfahren mit Präqualifikation durchführen. Aus dem Wettbewerb ging das Projekt «Panta Rhei» von Unit Architekten AG aus Hergiswil als Sieger hervor. Dafür bildet der Bebauungsplan «Zimel» den planerischen Rah­ men. B. Die Baudirektion hat den Bebauungsplan «Zimel», die Zonenplanänderung «Zimel» sowie die Ergänzung der Bauordnung Unterägeri um§ 30a «Bauzone mit speziellen Vorschriften W3a «Zimel» mit Schreiben vom 22. Januar 2015 vorgeprüft Der Vorprüfungsbericht enthielt mehrere Vorbehalte.

Am 15. April 2015 hat der Gemeinderat Unterägeri die Bereinigung der Vorbehalte genehmigt · und beschlossen,· die Unterlagen - nach Vorliegen der schriftlichen Zustimmung des Grundei­ gentümers GS Nr. 398 (lten-Bucher) - öffentlich aufzulegen. Am 18. Februar 2016 wurden die bereinigten Unterlagen bei der Gemeinde eingereicht. Die Gemeinde hat die Publikationen vom . 26. Februar 2016 bis und mit 29. März 2016 veranlasst. Dagegen sind fristgerecht zwei Ein­ wendungen eingegangen.· Der Gemeinderat hat am 6. bzw. 13. April 2016 beschlossen, das Geschäft an der Gemeinde­ versammlüng im Juni 2016 zu traktandieren und gleichzeitig die eingegangene Einwendungen

.

zur Ablehnung vorzulegen. Am 23. Mai 2016 hat die Korporationsgemeindeversammlung dem .

Bebauungsplan «Zimel» zugestimmt. Der Verein «Aktive Senioren Kanton Zug» hat gültige Un­ terschriften in ausreichender Anzahl eingereicht, um eine �rnenabstimmung über den Bebau­ ungsplan zu erzwingen. Der Gemeinderat hat daraufhin beschlossen, das Traktandum an der . Gemeindeversammlung nicht zu behandeln und eine Urnenabstimmung gernäss Abstimmungs.

vorlage durchzuführen. Die Stimmberechtigten haben an der Urnenabstimmung vom 25. Sep­ tember 2016 den Bebauungsplan «Zimel», die Zonenplanänderung «Zimel» sowie die Ergän­ zung der Bauordnung Unterägeri um§ 30a «Bauzone mit speziellen Vorschriften W3a Zimel» beschlossen unci gleichzeitig die Einwendungen abgelehnt. Am 30. September 2016 wurde das Abstimmungsergebnis im Amtsblatt publiziert. Dagegen wurde keine Stimmrechtsbeschwerde . erhoben. Die Gemeinde hat die Planwerke vom 11. November 2016 bis und mit 30. November 2016 öffentlich aufgelegt. Es gingen keine Beschwerden beim Regierungsrat ein.

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C.

Im Rahmen der Vorprüfung stellte die Baudirektion fest, �as� der Bebauungsplan keine

Bestimmungen über die Anzahl Parkplätze enthält. Sie hielt demnach Folgendes fest: «Das Parkplatzangebot beeinflus�t den projektinduzierten Mehrverkehr auf dem bereits heute stark

belasteten übergeordneten Strassennetz der Gemeinde Unterägeri. Aus kantonaler Sicht s_ind

Parkplätze daher grundsätzlich zurückhaltend nach dem effektiven Bedarf zu bewilligen. Weder aus den Bestimmungen zum Bebauungsplan noch aus den beiden Planungsberichten geht je­ doch klar hervor, wie viele Parkplätze schlussendlich realisi�rt werden. . .. Hinzu kommt, dass . je nach Baufeld die Bushaltestelle «Zimel» in einer Fusswegdistanz von rund 200 bis 500 m liegt. Eine deutliche Reduktion der_ Anzahl Parkplätze gernäss VSS- Norm S N 640 281 sol �te­ daher auch unter Einbezug der Bedienhäufigkeit der Bushaltestelle Zimel s.owie der Berück­ sichtigung des Anteils Langsamverkehr erfolgen. ... Unter Berücksichtigung.all dieser Aspekte sind wir der Auffassung, dass die Parkplatzzahl auf das im Planungsbericht zum Bebauungs­ plan angegebene Minimum von 310 Parkplätzen reduziert werden kann. Dieses ist in die Best­ immungen zum Bebauungsplan aufzunehmen.» Der Vorbehalt lautete: <�Die �nzahl der zu realisierenden Parkfelder ist i_ n die Bestimmungen zum Bebauungsplan aufzunehmen. Wir schlagen folgenden Passus vor: <Es dürfen maximal

310 Parkplätze für Bewohner und Besucher erstellt werden. Im gesamten Planungsperimeter dürfen nur innerhalb der im Plan bezeichneten Bereiche oberirdische Besucherparkplätze er­ stellt werden. Der minimale Strassenabstand der Parkfelder beträgt bei einer Senkrecht­ Parkierung 1.5 m und bei einer Längs-Parkierung 1 m.> » Die Reduktion auf 310 Parkplätze kann auch damit begründet �erden, dass es sich im Zimel uni ein Gebiet für Verdichtung gernäss kantonalem Richtplan handelt. Gernäss Aussprachepa­ pier des Regierungsrats vom 20. Januar 2015 betreffend «Verkehr im Kanton Zug» soll die Verdichtung nicht zu Mehrverkehr führen. Dies bedeutet, dass· die Berechnung der Parkplatz­ zahl sich auf die Ausnützung ohne Verdichtung abstützen soll. Obwohl sich das Aussprache­ papier in erster Linie an die Parkplatzzahl für Arbeitsplatznutzungen richtet, soll dessen Grund­ satz auch für Wohnnutzungen angewendet werden. Da es sich um ein regierungsrätliches Aus­ sprachepapier handelt, soll diese Praxis jedoch mit Augenmass angewendet �erden und die

besonderen Verhältnisse jeweils berücksichtigen. ·

Der Vorbehalt wurde insofern teilweise umgesetzt, als in Ziffer 22 der Bestimmungen zum Be­ bauungsplan eine maximale Parkplatzzahl festgeschrieben wurde (363 Parkplätze). Die Park­ platzzahl entspricht jedoch nicht der im Vorbehalt verlangten. Anzahl von 310 Parkplätzen. Die Gemeinde Unterägeri argumentiert, dass es sich beim Bebauungsplan um �in reines Wohnge­ biet mit unterschiedlichen Eigentumsverhältnissen handle . Die Reduktion der Parkplätze erach­

te man hinsichtlich der Zielgruppe �er künftigen Bewohner (eher Familien, Pendler) und betref­ fend Distanz/Ausbau ÖV als zu einschränkend. Die Erfahrung zeige, dass 1 Parkplatz pro .Wohnung nicht ausreiche. Weiter sei eine Umsetzung mit den verschiedenen einzelnen Bau-·

trägem in der Praxis äusserst schwierig. Mit den Nutzungsberechtigten verhalte es. sich wie mit einzelnen Grundeigentümern, welche ihre eher ländlich geprägten BedÜrfnisse im R�hmen des Bebauungsplans baulich eigenständig zu verwirklichen gedenken. Mit der Einschränkung der Parkierung würde eine offene Parkierung auf den umgebenden Strassen provoziert. Man gehe mit einer zulässigen Anzahl von 310 Parkplätzen bereits weit Ober die Vorgaben hinaus, wel­ che im «Talboden» Anwendung finden. Die Gemeinde hat an der Urnenabstimmung den Bebauungsplan angenommen, der in der Ziffer 22 folgende Bestimmung enthält: «Es dürfen ma­ ximal 363 Parkplätze für Bewohner und Besucher (exkl. Mobility Parkplätze) erstellt werden . . ..))

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Die Argumente der Gemeinde Unterägeri sind nachvollziehbar. Bei einer Reduktion auf 310 Parkplätze ergäbe dies 1 Parkplatz pro 107 m2 anrechenbar�r Geschossfl_äche (aGF), was im Quervergleich für eine Wohnnutzung ein sehr niedriger· wert wäre. Da es sich im vorliegenden Fall ur:n ein reines Wohnquartier �andelt, verliert das genannte regierungsrätliche Aussprache­ papier an Gewicht. Nach verschiedenen Diskussionen wurde nun ein Kompromiss ausgehan­ delt, welcher als Auflage seinen Niederschlag findet. Als Kompromiss-Lösung sollen die be­ schlossenen 363 Parkplätze zugelassen werden, doch sind davon mindestens 7 Parkplätze als Carsharing-Parkplätze zu reservieren. Im Hin_blick auf die sich abzeichnende Zunahme von Elektromobilen empfiehlt es sich, in den Einstellhallen Ladestationen für Elektromobile vorzu­ sehen.

Es resultiert folgende Auflage für die Genehmigung: .

Auflage:

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Der erste Satz von Ziffer 22 der Bestimmungen zum Bebauungsplan ist wie folgt zu ändern: «Es dürfen maximal 363 Parkplätze für Bewohner und Besucher erstellt werden, .

wovon mindestens 7 als Carsharing-Parkplätze zu reservieren sind.» D.

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Mit Schreiben vom 2. Dezember 2016 reichte die Gemeinde Unterägeri den Bebauungs-

plan «Zimel», die Zonenplanänderung «Zimel» sowie die Ergänzung der Bauordnung Unteräge­ ri um § 30a « Bauzone mit speziellen Vorschriften W3a Zimel» zur Genehmigung an die Saudi­ rektion ein. Da der Bebauungsplan nur mit Auflage genehmigt werden kann und im gemeindli­ chen Verfahren Einwendüngen nicht gütlich haben beigelegt werden können, entfällt die Dele­ gation an die Baudirektion im Sinne vori§ 7 Abs. 1 Bst. c Ziff. 2 der Delegationsverordnung

.

vom 23. November 1999. Die Genehmigung obliegt deshalb der Zuständigkeit des Regierungs­ rats.

E.

Der bereinigte Bebauungsplan ist innert zwei Monaten nach lnkrafttreten dreifach beim

Amt für Raumplanung nachzureichen. F.

Gernäss § 3 Abs. 3 und§ 42 P BG sind die gemeindlichEm Bauvorschriften, Zonen- und

Bebauungspläne vom Regierungsrat zu genehmigen. Die Prüfung erstreckt sich auf Überein­ stimmung der gemeindlichen Bauvorschriften und Pläne mit dem eidgenössischen und kanto­ nalen Recht, besonders mit dem Raumplanungsgesetz vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700), dem P BG und dem kantonalen_ Richtplan. Der Genehmigungsvorbehalt verpflichtet demnach den Kanton zu prüfen, ob der Bebauungsplan «Zimel», die Zonenplanänderung «Zimel» so�ie die Ergänzung der Bauordnung Unterägeri um§ 30a «Bauzone mit speziellen Vorschriften W3a Zimel» der Gemeinde Unterägeri den rechtsstaatliehen Prinzipien der Bundes- und Kantonsver­ fassung sowie den Vorschriften· der Bundes- und der kantonalen Gesetze entspricht.

02.07.2014

Die Gemeindeschr

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Vorprüfung durch die kantonale Baudirektion : Zug, den

Der Kantonsplaner :

Publiziert im Amtsblatt:

1. Publikation

1. Öffentliche Auflage auf 2. Publikation

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der Gemeindekanzlei

2. Öffentliche Auflage auf

der Gemeindekanzlei

vom

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bescheinigt :

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Von der Gemeinde beschlossen am :

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D r Gemeindepräsident:

Geozug Ingenieure AG, Obermühle 6, 6340 Baar, [email protected], Tel.: 041 768 98 98, Fax: 041 768 98 99, www.geozug.ch

Rechtskräftiger Zonenplan

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Legende Informationsinhalt

Bauzonen

m Wohnzone 2b (W2b) m Reserve Wohnzone 2b (RW2b) 0 Wohnzone 3 (W3) __. Reserve Wohnzone 3 (RW3)

...__

·

L:><J Wohn- und Arbeitszone 3 (WA3) c=J Arbeitszone A (AA) '---'I Reserve Arbeitszone A (RAA)

r--1 Zone des öffentlichen Interesses L___j für Bauten und Anlagen (OeiB)

Nichtbauzonen

'---'1 Landwirtschaftszone (L) �--'I Zone öff. Interesse für Erholung und Freihaltung (OeiF) Allgemeine Informationen

D Gewässer D Verkehrsfläche (VF) Schutzzonen und überlagernde Bestimmungen

c:J [::J

Bebauungsplan (bp) Massgebender Lärmgrenzwert Planungswert (mlpw)

,-·-·-. .J- Abweichende Empfindlichkeitsstufe (aem) '-·-·

)nenplan-Änderung

22807m2

1221100

Legende Genehmigungsinhalt Bauzonen

L_

I Bauzone mit spezieller Vorschrift (BsV)

�

_

Nichtbauzonen

verkehrsflache (VF)

Bauordnung-Änderung

Ergänzung § 30a Bauzone mit speziellen Vorschriften W3a Zimel Die Bauzone mit speziellen Vorschriften ist für die Erstellung einer Wohnsiedlung mit gemeinsamen Aussenräumen, Parkierungsanlagen und Erscheinungsbild bestimmt. 2

Im Rahmen eines Bebauungsplans kann die Ausnützungsziffer auf max. 0.8 und eine Geschosszahl von max. 5 erhöht werden, wobei das vorherrschende Erscheinungsbild 3-geschossig sein muss. Dabei ist für die Aussenanlagen ein integriertes Umgebungsgestaltungskonzept einzureichen. Zu den Grundstücken in angrenzende Zonen sind die Grenz- und Gebäudeabstände dieser Zone einzuhalten.

3

Ohne Bebauungsplan gelten die Bestimmungen der Bauordnung W3 sowie die Anforderungen gernäss §30a

Abs. 1, die in einem

Quartiergestaltungsplan über die ganze Zone nachzuweisen sind.