Rückkehrrecht für Mieterinnen und Mieter nach Sanierung und Umbau

Nussbaumer Eric · P-M · Nationalrat · Basel-Landschaft · Sozialdemokratische Fraktion

Antrag der Mehrheit

Der Initiative keine Folge geben

Antrag der Minderheit

(Dandrès, Brenzikofer, Fehlmann Rielle, Funiciello, Hurni, Mahaim, Marti Min Li, Walder, Wettstein)

Der Initiative Folge geben

Proposition de la majorité

Ne pas donner suite à l'initiative

Proposition de la minorité

(Dandrès, Brenzikofer, Fehlmann Rielle, Funiciello, Hurni, Mahaim, Marti Min Li, Walder, Wettstein)

Donner suite à l'initiative

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten.

Marti Samira · Mit-F · Nationalrat · Basel-Landschaft · Sozialdemokratische Fraktion

Auf den ersten Blick handelt es sich bei meiner parlamentarischen Initiative um eine mietrechtliche Angelegenheit. Dass Mieterinnen und Mietern bei Sanierung oder Renovation und Umbau ihrer Wohnung gekündigt wird und sie ihr Zuhause verlieren, sorgt immer wieder für Unverständnis und auch Empörung in der Bevölkerung. Denn gerade für ältere Personen und für Rentnerinnen und Rentner hat eine solche Kündigung weitreichende Konsequenzen. Sie verlieren nicht nur ihre Wohnung, sondern oft auch ihr gesamtes soziales Umfeld, das ja mit dem Alter nicht unbedingt grösser wird.

Nun wissen wir, dass sich die Situation der Mieterinnen und Mieter regional unterscheidet. Während die Mietpreise in ländlichen, nicht touristischen Regionen stabil sind oder moderat ansteigen, sind wir in urbanen Gebieten in einer ganz anderen Situation. Die Mietpreise steigen, der Renditedruck gerade von institutionellen Anlegern ist hoch - (Glocke und Zwischenruf des Präsidenten: Bitte, Frau Marti!) vielen Dank, Herr Präsident -, was vermehrt zu Massenkündigungen führt, die sozial-, aber eben spezifisch auch alterspolitisch nicht haltbar sind, so auch in Basel-Stadt.

Die Stimmberechtigten im Kanton Basel-Stadt haben deshalb im Rahmen der neuen Wohnschutzgesetzgebung ein sogenanntes Rückkehrrecht beschlossen. Es war eine der zentralen Forderungen dieser Basler Wohnschutzdebatte: Ältere Mieterinnen und Mieter sollen vor der Verdrängung aus ihrem Heim geschützt werden. Allerdings hat das Bundesgericht dieses Rückkehrrecht am 19. Dezember 2022 für ungültig erklärt: Das Verhältnis von Mietenden und Vermietenden sei bundesrechtlich abschliessend geklärt; für eine solche kantonale Regelung brauche es einen entsprechenden Vorbehalt auf Bundesebene. Die Schaffung eines solchen Vorbehaltes schlage ich Ihnen mit dieser parlamentarischen Initiative vor.

Damit komme ich zum zweiten Blickwinkel, unter dem man diese Initiative betrachten kann. Es geht hier zwar um das Mietrecht, aber es geht auch um eine grundsätzlichere staatspolitische Frage. Ist es in einem föderalen Staat vor dem Hintergrund, dass sich die Situation auf dem Immobilienmarkt und bei den Mietwohnungen der Schweiz regional doch klar unterscheidet, wirklich angemessen, dass wir es den föderalen Strukturen, namentlich den Kantonen, weiterhin verbieten, ein solches Rückkehrrecht einzuführen? Ich glaube nicht.

Die Kantone müssen handlungsfähig sein, um diese wohnungs- und sozialpolitischen Herausforderungen entsprechend meistern zu können, und das Instrument des Rückkehrrechtes nach dieser Basler Wohnschutzgesetzgebung kann ihnen in Zeiten von Wohnungsnot nicht aktiv verwehrt bleiben. Dann nämlich dient ein Rückkehrrecht nicht einfach den Interessen von einzelnen Parteien, sondern liegt im überwiegenden öffentlichen Interesse, namentlich dann, wenn sich sogar das Stimmvolk in einem Kanton dafür ausspricht.

Deshalb bitte ich Sie, der vorliegenden parlamentarischen Initiative Folge zu geben.

Dandrès Christian · Mit-M · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

J'annonce tout d'abord mes liens d'intérêt: je suis membre du comité de l'Asloca Suisse et salarié de l'Asloca Genève. L'initiative parlementaire Marti Samira s'attaque à une question fondamentale, dont nous avons déjà débattu. Il s'agit de la question de l'assainissement des immeubles. Ces travaux sont absolument nécessaires pour des raisons de confort, mais surtout pour des raisons climatiques. C'est une nécessité historique au vu de la crise climatique à laquelle nous sommes confrontés aujourd'hui, qui menace jusqu'aux conditions mêmes d'existence.

Cependant, paradoxalement, ces travaux peuvent également être une catastrophe sociale surtout dans les villes, parce qu'ils aboutissent à des résiliations de baux et au remplacement de personnes avec des revenus modestes, qui peuvent accéder à un certain nombre de logements après travaux, par des personnes avec des revenus nettement plus élevés. Cela pousse les catégories populaires très loin des centres-villes.

Le problème de base est lié à la jurisprudence du Tribunal fédéral. Le Tribunal fédéral a très largement ouvert la porte à des congés afin de réaliser des travaux. Nous en avons déjà parlé. Par conséquent, il faut pouvoir trouver des solutions politiques afin d'éviter ce problème majeur. En effet, résoudre la crise climatique et protéger les locataires ne doivent pas s'opposer. Ces éléments ne sont pas en contradiction. Au contraire, permettre des travaux de rénovation nécessaires serait beaucoup plus simple et également mieux accepté par les locataires si ceux-ci ne signifiaient pas l'obligation de devoir quitter le logement ou supporter des hausses massives de loyers. Les locataires - je le constate dans ma pratique professionnelle - sont favorables aux assainissements, mais, évidemment, ils ne veulent pas perdre leur logement.

Nous avons débattu de plusieurs propositions qui étaient toutes respectueuses des intérêts des deux parties, c'est-à-dire des bailleurs et des locataires. Tout d'abord, une proposition visant à limiter les congés pour les travaux uniquement lorsque les travaux nécessitent le départ du locataire. Cela a été rejeté en 2022. Ensuite, une autre proposition consistait à accepter de maintenir le bail du locataire qui accepte de quitter temporairement le logement lorsque les travaux exigent son départ. Cela a également été rejeté par cette chambre.

L'autre proposition, inspirée du modèle des congés collectifs dans le domaine du droit du travail, consistait à assurer un minimum de coordination entre locataires, collectivités publiques et bailleurs lorsque des locataires doivent quitter en grand nombre leur logement, de manière temporaire ou définitive, sur le modèle que l'on connaît déjà dans le code des obligations.

Toutes ces propositions - j'insiste - s'inscrivaient dans le cadre d'une pesée des intérêts entre locataires et bailleurs. Elles auraient toutes permis de réaliser des travaux d'assainissement sans conséquences sociales catastrophiques, en permettant aussi aux bailleurs d'obtenir une majoration des loyers, pour autant que cette majoration n'entraîne pas de hausses de loyers abusives.

Mme Marti poursuit le débat avec une initiative inspirée du débat bâlois - et l'on peut se réjouir que la population ait largement accepté cette proposition - à savoir permettre aux locataires de revenir habiter dans le logement après travaux. La majorité de la commission propose de ne pas donner suite, estimant qu'elle pourrait freiner les rénovations. Cet argument est une pure tartuferie, parce que, si le locataire quitte le logement durant les travaux, en quoi la situation pourrait-elle nuire à la réalisation des travaux d'assainissement? Où se situe donc le problème? Comme toujours, le fait est que beaucoup de bailleurs veulent utiliser les travaux d'assainissement comme prétexte pour pratiquer des abus en matière locative et de loyers, partout, et le plus largement possible. Evidemment, si vous résiliez un contrat de bail et demandez à la personne de partir, vous pourrez ensuite conclure un nouveau contrat et tirer le maximum de ce que la situation de pénurie de logements permet dans beaucoup de villes, à savoir fixer le loyer non pas selon les règles définies par la Constitution, le code des obligations et le Tribunal fédéral, mais selon des règles de "marché". Je mets le mot marché entre guillemets, parce qu'il n'y a pas de marché aujourd'hui, ou en tout cas un déséquilibre massif. Les bailleurs fixent les loyers au maximum de la demande solvable. Dans les villes suisses, la demande solvable est élevée, ce qui tire les loyers à des niveaux stratosphériques. Or, les bailleurs ont la possibilité de majorer le loyer en cours de bail, lorsqu'il y a des travaux à plus-value. Le Conseil fédéral avait lui-même indiqué que le cadre juridique existant est très généreux pour les bailleurs, mais les bailleurs ne s'en contentent pas: ils veulent pouvoir établir de nouveaux baux et tirer - j'insiste - le maximum de profit de la situation de pénurie. Ils savent que s'ils font un nouveau contrat, ils ont très peu de chances ou de risques d'avoir une contestation du loyer initial.

Environ 400 000 baux sont conclus en Suisse par année et on a à peine 1000 contestations du loyer initial. Cela tient à différents motifs, qui s'expliquent tant par des explications psychosociales que par l'accès compliqué à la justice et le fait, aussi, que beaucoup de contrats sont conclus par l'intermédiaire de personnes qui jouent le rôle de "pistons" - vulgairement dit - ou de chasseurs d'appartement lorsque cela est rémunéré. Ils veulent donc maintenir cette situation qui leur permet de tirer des profits hautement abusifs.

C'est la raison pour laquelle cette commission, malheureusement, refuse de donner suite à l'initiative parlementaire Marti Samira, qui est frappée au coin du bon sens et à laquelle je vous demande de donner suite.

Maitre Vincent · Mit-M · Nationalrat · Genf · Die Mitte-Fraktion. Die Mitte. EVP.

La Commission des affaires juridiques du Conseil national s'est penchée sur l'initiative parlementaire 23.435, lors d'un examen préalable, le 16 novembre 2023. Cette initiative parlementaire - cela a été expliqué - vise à donner aux cantons la compétence d'établir des règles de droit civil prévoyant le droit, pour un locataire, à réintégrer son logement après des travaux. Les cantons auraient ainsi en particulier le droit, en cas de pénurie, de subordonner l'octroi d'une autorisation de transformer, de rénover ou d'assainir un immeuble - vous verrez que cela pose problème - à la condition que les locataires aient le droit d'y revenir à l'issue des travaux.

Le Tribunal fédéral s'est prononcé sur la question: il a invalidé une loi bâloise qui prévoyait cela principalement pour deux raisons. La première est que la compétence était de droit fédéral et non pas cantonal. Le canton de Bâle ne pouvait donc pas légiférer en la matière. La seconde raison, selon le Tribunal fédéral, est qu'il n'y avait pas d'intérêt public prépondérant à agir de la sorte.

Cette initiative parlementaire pose différents problèmes, juridiques d'abord, parce qu'elle lie ou mélange des questions de droit public, avec l'octroi d'une autorisation administrative de réaliser des travaux, et du droit privé, avec la liberté contractuelle qui doit trouver place dans le droit du bail, dans le contrat de bail à loyer. Il est effectivement problématique, d'un point de vue juridique, de conditionner l'octroi d'une autorisation administrative de construire ou de rénover à la réalisation d'exigences qui heurteraient sensiblement la liberté contractuelle dont doivent pouvoir jouir des parties de droit privé.

Cette initiative pose également des problèmes purement pratiques, parce que, dans les faits, une fois qu'un bailleur a obtenu une autorisation de transformer ou de rénover un immeuble et que des travaux ont lieu pour une durée de deux à trois ans, on ne voit pas très bien comment, en pratique, le locataire pourrait ou voudrait même exercer ce fameux droit à revenir occuper son logement, puisqu'il se sera évidemment reconstitué un autre logement dans l'intervalle pendant la durée des travaux.

Cette initiative pose ensuite un troisième problème aux yeux de la majorité de la commission. Elle aurait un mauvais effet incitatif en vu des investissements à réaliser afin de parvenir à l'assainissement énergétique des bâtiments. Le canton de Bâle-Ville a connu une baisse de 70 à 80 pour cent des demandes de crédit hypothécaire depuis l'entrée en vigueur de sa dernière loi cantonale en la matière. Alors, bien sûr, les taux hypothécaires ont monté. Ils ont aussi probablement contribué à faire baisser les demandes de crédit hypothécaire, mais on ne peut évidemment pas nier qu'une hyperlégislation ou légifération telle qu'on nous la propose aujourd'hui ait également une influence et un impact négatifs sur la volonté d'investir dans son logement.

Il faut aussi rappeler que les conditions pour résilier un bail, lorsque des travaux de rénovation doivent être faits, sont extrêmement strictes et sont posées clairement par la jurisprudence du Tribunal fédéral, qui a confirmé que le bailleur devait non seulement prouver que le projet de rénovation était réel et abouti, mais aussi que les travaux seraient plus longs, plus coûteux et plus complexes si le locataire restait dans le logement pendant la durée des travaux.

C'est seulement à ces conditions que le bail peut être résilié. Et quand bien même le congé serait validé, le locataire bénéficierait toujours du droit d'obtenir une prolongation de bail jusqu'à quatre ans.

Le dépôt d'une autorisation de construire - on le sait - est lui-même aussi un acte administratif technique complexe, qui est excessivement formaliste. Il n'est donc pas aisé d'obtenir ces fameuses autorisations de construire, c'est-à-dire de rénover un immeuble.

C'est pour toutes ces raisons que la majorité de la Commission des affaires juridiques du Conseil national, par 16 voix contre 9 et aucune abstention, vous propose de ne pas donner suite à cette initiative parlementaire.

Flach Beat · Mit-M · Nationalrat · Aargau · Grünliberale Fraktion

An ihrer Sitzung vom 16. November 2023 hat die Kommission für Rechtsfragen die parlamentarische Initiative Marti Samira vorgeprüft. Die parlamentarische Initiative fordert eine gesetzliche Grundlage, die es den Kantonen in Phasen der Wohnungsnot ermöglicht, bei Sanierungen, Renovationen oder Umbauten ein Rückkehrrecht für Mieterinnen und Mieter einzuführen. Ihre Kommission beantragt Ihnen mit 16 zu 9 Stimmen, der parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit, Sie haben sie gehört, beantragt, der Initiative Folge zu geben.

Die Initiantin möchte das Mietrecht im Sinne von Artikel 5 ZGB mit einem Vorbehalt versehen, der kantonale zivilrechtliche Bestimmungen im Bereich des Rückkehrrechtes von Mietparteien zulässig macht. Namentlich soll es den Kantonen in Zeiten von Wohnungsnot möglich sein, die erforderliche Bewilligung zum Umbau, zur Renovation oder zur Sanierung einer Liegenschaft davon abhängig zu machen, ob den bisherigen Mietparteien ein Rückkehrrecht zugestanden wird oder nicht. Die Initiantin begründet ihren Vorstoss damit, dass Mieterinnen und Mieter bei Sanierungen und Renovationen, die zu einer Kündigung ihrer Wohnung führen, häufig keine Wohnung mehr in der Region finden und dass besonders langjährige oder ältere Mieterinnen und Mieter nicht mehr im sozialen Umfeld ihres Quartiers weiterwohnen können, wenn sie dort keine Ersatzwohnung finden.

Der Kanton Basel-Stadt, Sie haben es gehört, führte 2021 aufgrund einer Initiative eine entsprechende Regelung ein. Diese wurde aber in der Folge vom Bundesgericht für unzulässig erklärt, da im ZGB eine zivilrechtliche Grundlage für solche Regelungen fehle.

Die Kommission weist darauf hin, dass die Einführung eines solchen Rückkehrrechtes viele nicht wünschenswerte Folgen nach sich ziehen könnte. Zum einen ist es ja auch so, dass man bei Mietwohnungen eine Kündigung anfechten und eine Mieterstreckung von bis zu vier Jahren verlangen kann. Zum andern würde die obligatorische Einräumung eines solchen Rechtes vor Beginn der Sanierungsarbeiten auch eine zusätzliche formale baurechtliche Hürde darstellen, wodurch Investitionen in energiesparende Umbauten und die Sanierung baufälliger Gebäude komplizierter, unwahrscheinlicher und vielleicht sogar verunmöglicht werden könnten.

Die Voraussetzungen für Baubewilligungen sind heute schon hoch und darüber hinaus häufig durch Einsprachen erschwert. Gerade im urbanen Raum sind energetische Sanierungen, Umbauten, Renovationen und Aufstockungen, die dringend nötig werden, um mehr Wohnraum in zeitgemässer Qualität herzustellen, heute schon ein Hürdenlauf. Nicht selten werden sie zusätzlich durch Beschwerden und Einsprachen ausgebremst, durch eine wahre Flut von Einsprachen, die oft auch rein querulatorischer Natur sind, nach dem Motto: "not in my backyard".

Auch ist längst nicht bei jeder bewilligungspflichtigen Bauarbeit ein Auszug der Mieter nötig; es kommt auf die individuellen Umstände und das Einzelprojekt an, ebenso wie auf die Art und Weise des Umbaus. Nicht zuletzt ist auch die Dauer der Bauarbeiten höchst unterschiedlich. Zwischen umfangreichen Umbauten, wie einer Aufstockung, oder einer reinen Sanierung der Gebäudehülle bestehen erhebliche Unterschiede.

Die Baubewilligungsbehörden hätten privatrechtliche Mietverhältnisse zu überprüfen und festzustellen, ob rechtsgültige Vereinbarungen über ein Rückkehrrecht vorliegen, ob dies mit allen Parteien entsprechend abgemacht worden ist und ob tatsächlich alle die Möglichkeit haben, wieder zurückzukehren, wenn sie das wollen. De facto müssen die Baubewilligungsbehörden eine Bestätigung vorliegen haben, dass das mit allen Mietparteien so vereinbart worden ist.

Stellen Sie sich ein Mietobjekt vor, das teilweise im Eigentum, teilweise vermietet ist. Stellen Sie sich weiter Folgendes vor: Gegen das Projekt, wofür Sie alle diese Bescheinigungen eingeholt hätten und der Baubewilligungsbehörde vorlegen könnten - die willigen Mieter möchten und können wieder zurückkommen -, liegen dann vielleicht Baubeschwerden, Einsprachen usw. vor, die dieses Projekt noch einmal um zwei, drei Jahre verzögern. Sie müssten dann dieselben Abmachungen wieder treffen, und Sie müssten dann wieder versuchen, alle Mieterinnen und Mieter dazu zu bewegen, entweder ausdrücklich zu verzichten oder entsprechend mit Ihnen Einigungen zu finden.

Bereits jetzt ist es schwierig, solche Projekte durchzuziehen. Mit dieser Regelung würde das Ganze noch einmal erschwert oder fast verunmöglicht, mit dem Effekt, dass dann häufig Liegenschaften gar nicht erst umgebaut, saniert oder erweitert würden. Vielmehr würden Eigentümer dann wahrscheinlich darauf setzen, die Häuser halt quasi bis zum Gehtnichtmehr "auszuwohnen" und sie dann lieber abzureissen und neu zu bauen, was weder städtebaulich noch energetisch wirklich die beste Lösung ist. Vor allen Dingen ist das dann auch nicht die beste Lösung, da die Eigentümer mit einer inneren Aufstockung, mit Bauen im Bestand CO2 sparen, mehr Wohnungen schaffen, entsprechende Erweiterungen machen, Verbesserungen herbeiführen und dafür sorgen könnten, dass damit auch dort adäquater Wohnraum geschaffen wird, wo er eben gebraucht wird.

Die Mehrheit der Kommission, ich habe es wie mein Vorredner auch schon gesagt, bittet Sie, dieser Initiative keine Folge zu geben.

Abstimmung

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Die Mehrheit der Kommission beantragt, der parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Dandrès beantragt, der parlamentarischen Initiative Folge zu geben.

Abstimmung - Vote

Für Folgegeben ... 61 Stimmen

Dagegen ... 125 Stimmen

(3 Enthaltungen)