Verantwortungsvolle Liegenschaftsverwaltung. Vorabprüfung bei Massenkündigungen von Mietverträgen zur Vermeidung spekulativer Renovationsprojekte

Caroni Andrea · P-M · Ständerat · Appenzell A.-Rh. · FDP-Liberale Fraktion

Präsident (Caroni Andrea, Präsident): Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Ständerat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

Il ne se passe pas un mois sans que les médias ne révèlent un congé de masse adressé à des dizaines, voire à des centaines de locataires, au motif d'une nécessaire libération complète des immeubles pour réaliser des travaux de rénovation ou d'assainissement. En décembre 2024, la résiliation de masse des contrats de bail de 105 locataires de trois immeubles "Sugus" à la Neugasse à Zurich, au motif d'un assainissement énergétique des bâtiments, a fait grand bruit. Depuis lors, cela s'est répété à plusieurs reprises. Par exemple, le 20 décembre 2024, ce sont 58 locataires au Uetliberg, à Zurich-Wiedikon, qui recevaient une lettre de congé pour le même motif. Le 12 mars, c'est-à-dire il y a quelques jours encore, ce ne sont pas moins de 284 locataires du quartier Vita à Langnau am Albis qui recevaient le même genre de lettre de résiliation, pour ensuite amener à ce que les immeubles soient totalement vides.

Ces résiliations de masse touchent toutes les régions et surtout les agglomérations. Des dizaines de milliers de locataires ont déjà perdu leur logement à loyer modéré par le biais de ces résiliations de masse. Une étude de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich a montré qu'entre 2014 et 2018, rien que dans le canton de Zurich, près de 13 000 personnes avaient dû quitter leur logement pour permettre la rénovation ou la démolition-reconstruction de l'immeuble dans lequel ils vivaient. Une autre étude, bien plus récente, publiée en novembre dernier par la Banque cantonale de Zurich, montre qu'entre 2018 et 2022 ce sont 10 000 logements touchant 30 000 personnes qui ont fait l'objet de résiliations collectives, afin de vider les immeubles, cela rien que dans le canton de Zurich également. L'étude de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich a également révélé, ce qui est très intéressant, que les locataires qui sont entrés dans les logements rénovés ou reconstruits avaient un revenu mensuel supérieur de 3600 francs par mois par rapport aux anciens locataires.

Derrière les congés de masse, il y a une éviction de masse des locataires à bas et moyens revenus dans le but d'augmenter les loyers et donc le rendement du capital. Dès lors que l'assainissement des bâtiments est une composante importante de la stratégie énergétique 2050, les projets d'assainissement vont se multiplier et, avec eux, les résiliations de masse, si rien n'est entrepris. Ce sont donc des centaines de milliers de locataires dans tout le pays qui sont menacés d'expulsion ces toutes prochaines années. Cette dynamique aux conséquences sociales délétères est aggravée par le fait qu'elle se produit à un moment où la pénurie de logements est forte et s'accentuera encore ces prochaines années, malgré le plan d'action du Conseil fédéral, cela en raison de l'augmentation démographique, de la diminution de la taille des ménages et de l'augmentation de l'espace individuel utilisé. Ce processus de résiliation de masse se produit non seulement au moment où il est devenu quasiment impossible de trouver un nouveau logement, mais aussi au moment où les loyers des logements offerts à la location explosent. Cette tension sur le marché du logement a fait que l'indice suisse des loyers a subi une hausse de 38 pour cent entre 2000 et 2024, soit nettement en dessus de l'augmentation des salaires ou de l'augmentation de l'indice suisse des prix à la consommation.

Et d'ailleurs, il est intéressant de montrer que les loyers ont ainsi augmenté nettement plus fortement. Ce n'est pas seulement indiqué par l'Office fédéral de la statistique, mais cela est très bien expliqué dans le rapport "Evolution des loyers et pénurie de logements en Suisse" établi par le Conseil fédéral en réponse aux postulats 22.4289 et 22.4290 déposés par notre collègue Damian Müller. Ce rapport a été publié il y a quelques mois.

En raison de ces résiliations de masse, des centaines de locataires devront subir non seulement la rupture avec leur cadre social, devant se reloger ailleurs, mais aussi une augmentation de la charge locative importante au moment de la conclusion du nouveau bail.

Je prends note que, dans sa réponse écrite, le Conseil fédéral reconnaît le problème et indique qu'il est souhaitable, pour maintenir des logements à loyer modéré, que les assainissements énergétiques aient lieu alors que les logements sont habités. Toutefois, il s'oppose à la solution proposée par la motion du contrôle préalable des congés de masse pour vérifier le bien-fondé et la nécessité de la libération des immeubles pour réaliser les travaux. Cette conclusion est incompréhensible vu la nature spéculative de la plupart des résiliations de masse et l'inefficacité des outils juridiques actuels de défense individuelle des locataires prévus au titre huitième du code des obligations sur le contrat de bail. Les divers experts immobiliers qui se sont exprimés dans la presse sur le cas particulier de la résiliation de masse des immeubles "Sugus" ont clairement indiqué que l'opération visait uniquement l'augmentation du rendement locatif.

Le Conseil fédéral indique que la procédure administrative d'un contrôle préalable serait très lourde. C'est une supputation qui ne trouve aucun fondement dans la pratique. Je signale que, dans le canton de Genève, l'autorisation pour les travaux de rénovation n'est accordée que si tous les locataires sont relogés. Dans la mesure où, en raison de la pénurie de logements qui sévit depuis des décennies, le propriétaire ne peut procéder au relogement des locataires, il adapte systématiquement le projet de rénovation pour procéder aux travaux d'assainissement en maintenant les locataires en place, avec, par exemple, des systèmes de rotation des locataires, ce qui a l'avantage d'aboutir à une augmentation nettement moins importante des loyers après les travaux. En effet, en cours de bail, même après les rénovations, le loyer ne peut être augmenté au niveau des loyers usuels du quartier ou des loyers du marché.

Le Conseil fédéral met en avant le fait que la défense individuelle du locataire rend la motion inopérante.

Toutefois, il faut relever que le droit du bail n'introduit pas un instrument qui permet de contester les travaux qui sont proposés, ni en ce qui concerne la nature des travaux ni en ce qui concerne le maintien des locataires sur place. La seule possibilité pour le locataire de contester le congé, et qui peut aboutir à son annulation, c'est si le locataire peut démontrer que le propriétaire agit de mauvaise foi. Or, le propriétaire peut simplement et rapidement alléguer que les travaux sont plus faciles à réaliser sans le locataire en place pour que le congé soit validé. Le locataire ne pourra donc bénéficier que d'une prolongation de bail selon l'article 122 du code des obligations afin d'avoir le temps de se reloger.

En résumé, vu le nombre de résiliations en masse, leur augmentation à l'avenir, les difficultés des locataires congédiés à retrouver un logement, l'explosion des loyers après l'opération de congé-rénovation, la proposition d'une autorisation préalable pour les congés de masse est totalement justifiée. Ne pas agir est socialement irresponsable. La réponse politique des locataires s'est clairement exprimée le 24 novembre. A n'en pas douter, sans mesures fortes en leur faveur, elle s'exprimera à nouveau, spontanément, par exemple lors de la votation sur l'initiative populaire "Pas de Suisse à 10 millions! (initiative pour la durabilité)".

Je vous invite donc à adopter ma motion.

Häberli-Koller Brigitte · Mit-F · Ständerat · Thurgau · Die Mitte-Fraktion. Die Mitte. EVP.

Zur Werterhaltung, zur inneren Verdichtung und zur energetischen Verbesserung sind umfassende Gebäudesanierungen oder Ersatzneubauten unabdingbar. Zudem fordert die Klimapolitik der Schweiz vom Gebäudebereich Massnahmen zu mehr Energieeffizienz. Sanierungen von Mietliegenschaften sind für Vermieter bereits nach geltendem Recht sehr hürdenreich, sehr anspruchsvoll und langwierig. Mieterinnen und Mieter haben heute bereits etliche Möglichkeiten, Sanierungen zu verzögern oder zu verhindern. Dies ist mit ein Grund für die tiefe Sanierungsquote von lediglich 1 Prozent und für eine Abrissquote von gerade einmal 0,06 Prozent des schweizerischen Immobilienbestands. Weitere regulatorische Eingriffe ins Mietrecht wären daher für die angestrebte Erneuerung des Wohnungsmarkts kontraproduktiv.

Die Forderungen des Motionärs wären in der Praxis kaum oder nur mit einem gewaltigen bürokratischen Mehraufwand zu realisieren. Ellenlange, komplizierte Kündigungsverfahren wären die Folge, was grosse Rechtsunsicherheit und mehr Rechtsstreitigkeiten nach sich ziehen würde. Punktuelle Verbesserungsmassnahmen sind sehr aufwendig und führen dennoch nicht zu befriedigenden Resultaten. Eine Sanierung im bewohnten Zustand ist extrem aufwendig und kompliziert. Das Bundesgericht bestätigt in konstanter und eindeutiger Praxis, dass eine Kündigung im Hinblick auf eine umfassende Sanierung gültig ist und es einem legitimen Interesse des Vermieters entspricht, ein Mietverhältnis aufzulösen, wenn das Sanierungsprojekt nach dem Auszug rascher und günstiger ausgeführt werden kann.

Massenentlassungen können nicht mit einer Kündigung des Mietvertrages wegen umfassenden Sanierungen verglichen werden. Der Kündigungsschutz im Mietrecht ist bereits heute sehr ausgeprägt und sehr stark. Jede Kündigung einer Mietwohnung muss auf amtlich genehmigtem Formular erfolgen. Bei einer Familienwohnung muss je ein separates Formular an Ehegatten bzw. eingetragene Partner geschickt werden. Kündigungsanfechtung, kostenloses Anfechtungsverfahren vor der paritätischen Schlichtungsbehörde, Erstreckung des Mietverhältnisses usw., das sind alles weitere Möglichkeiten der Mieterinnen und der Mieter.

Zum Fazit: Die Forderungen des Motionärs machen das Sanieren von Wohnungen noch unattraktiver und gefährden damit wichtige Investitionen in den Mietwohnungsbau. Ein weiterer, zusätzlicher Mieterschutz behindert zudem die Bautätigkeit, und das gilt es zu verhindern.

Ich bitte Sie, die Motion abzulehnen.

Parmelin Guy · VPBR-M · Bundesrat · Waadt

Les résiliations de baux dans trois immeubles dits "Sugus" à Zurich en décembre de l'année passée ont suscité beaucoup d'indignation et des discussions animées dans la presse. Il est donc compréhensible que cet exemple ait donné lieu à la présente motion visant à modifier les règles de résiliation dans le droit du bail. Il y a d'ailleurs eu des initiatives similaires par le passé, par exemple la motion Dandrès déposée en 2021. Déjà à l'époque, le Conseil fédéral soulignait qu'il était conscient que les résiliations collectives de baux d'habitation pouvaient entraîner des situations difficiles.

Les buts sociaux fixés dans la Constitution fédérale exigent de la Confédération et des cantons qu'ils s'engagent à ce que toute personne puisse trouver un logement approprié à des conditions supportables. Il est donc souhaitable, pour maintenir des logements à loyer modéré, que les assainissements énergétiques soient réalisés pendant que les logements sont habités. Pour cette raison, la Confédération propose divers outils pour soutenir de tels projets, dont un manuel pour les rénovations énergétiques qui donne des instructions pas à pas, fournit des modèles et des exemples pratiques et décrit les opportunités de rénovation des bâtiments habités. Néanmoins, des critères économiques ou techniques imposent souvent des résiliations de baux, parce que de nombreuses rénovations nécessitent des interventions si importantes dans la structure du bâtiment qu'il devient impossible d'y vivre pendant les travaux - et cela souvent pour de bonnes raisons. L'assainissement des bâtiments, qui entraîne souvent des travaux importants, est un élément clé des objectifs énergétiques de la Confédération.

La motion qui est sur votre table aujourd'hui propose qu'une autorité cantonale soit responsable de l'autorisation des résiliations. Cette autorité ne devrait les accorder que si la rénovation est économiquement, socialement et environnementalement justifiée, et si elle ne peut pas être réalisée en présence des locataires dans les logements.

Dans ce contexte, il convient toutefois de souligner que beaucoup des critères mentionnés dans la motion sont déjà pertinents aujourd'hui. Selon la pratique du Tribunal fédéral (TF) en matière de résiliation du bail d'un logement, il y a violation de la bonne foi lorsqu'il n'y a pas de volonté réelle de mettre en oeuvre le projet de rénovation, lorsque le projet contrevient manifestement aux règles du droit public ou lorsque le projet n'est pas suffisamment mûr pour permettre de constater que la présence du locataire pendant les travaux est impossible. Ces critères constituent une protection importante pour les locataires, car le congé peut être contesté lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. En plus, le droit du bail offre une protection sociale supplémentaire: au cas où la résiliation serait valable, le locataire peut demander la prolongation du bail jusqu'à une durée de quatre ans au maximum, lorsque la fin du contrat a pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. En résumé, on peut dire que tant les dispositions du code des obligations concernant le droit du bail que la jurisprudence y relative reposent sur une pesée minutieuse des intérêts. Si des conditions locales particulières devaient néanmoins nécessiter des mesures supplémentaires, les cantons sont libres de fixer leurs propres règles pour mieux protéger les locataires en cas d'assainissement des bâtiments, comme l'ont d'ailleurs fait les cantons de Bâle-Ville et de Genève.

Par rapport au droit du bail en vigueur, la motion, en fin de compte, ne contient pas de solution plus appropriée en ce qui concerne la question des résiliations des baux liées aux rénovations des bâtiments.

Pour toutes ces raisons, le Conseil fédéral vous propose de rejeter la motion.

Abstimmung

Abstimmung - Vote

Für Annahme der Motion ... 9 Stimmen

Dagegen ... 32 Stimmen

(1 Enthaltung)