Überbauungsplan Iseliguet, Glarus

Glarus Überbauungsplan «lseliguet»

Das Departement Bau und Umwelt zieht in Erwägung: 1.

Sachverhalt

1.1

Mit Schreiben vom 4. November 2025 beantragt die Gemeinde Glarus die Genehmigung des Überbauungsplans «lseliguet» (Art. 28 RBG).

1.2

Zur Genehmigung wurden folgende Unterlagen zum Überbauungsplan «lseliguet» eingereicht (nachfolgend ÜP «lseliguet» ): - Plan 1 :500 vom 25. März 2025 - Sonderbauvorschriften vom 25. März 2025

1.3

Als weitere Grundlagen für die Beurteilung wurden eingereicht: Planungsbericht vom 25. März 2025 Richtkonzept «Überbauung» vom 22. August 2024 Richtkonzept «Freiraumgestaltung» vom 22. August 2024 Lärmschutznachweis Strassenverkehr «Überbauung lseliguet» vom 8. Mai 2024 Stellungnahme Gestaltungskommission (GeKo) der Gemeinde Glarus vom 28. November 2023 Amtsblattpublikation Information und Mitwirkung vom 26. Juni 2024 Amtsblatt Öffentliche Planauflage Überbauungsplan lseliguet vom 25. September 2024 - Protokollauszug der Sitzung 07/2025 des Gemeinderates vom 13. März 2025 - Einspracheentscheid Überbauungsplan lseliguet vom 13. März 2025 - Amtsblattpublikation Fakultatives Referendum vom 23. April 2025 - Vereinbarung Mehrwertabgabe vom 23. Januar 2026

Planungsrecht/iches Verfahren

1.4

Die Mitwirkung des ÜP «lseliguet» fand nach Artikel 4 RPG und Artikel 7 RBG zwischen dem 27. Juni 2024 und dem 27. Juli 2024 statt. Im Planungsbericht sind die Ergebnisse der Mitwirkung abgehandelt. Der ÜP «lseliguet» wurde einer kantonalen Vorprüfung unterzogen (Art. 3 und 24 RBG). Die im Vorprüfungsbericht vom 27. Februar 2024 beanstandeten Punkte sind soweit sie für die Schlussfassung des ÜP «lseliguet» noch Bestand haben - sachgerecht behandelt und bereinigt. Die öffentliche Auflage der Sondernutzungsplanung nach Artikel 25 RBG erfolgte zwischen dem 27. September 2024 und dem 28. Oktober 2024. Anlässlich der öffentlichen Auflage gingen eine Einsprache ein (Art. 26 RBG). Der Gemeinderat wies die Einsprache an der Sitzung vom 13. März 2025 vollumfänglich ab und erliess den ÜP «lseliguet» gestützt auf Artikel 27a Absatz 1 RBG. Der ÜP «lseliguet» untersteht gestützt auf Artikel 27a Absatz 2 RBG dem fakultativen Referendum. Der entsprechende Erlass sowie die Unterstellung unter das fakultative Referendum wurden im Amtsblatt vom 23. April 2025 publiziert. Innert der gesetzlichen Referendumsfrist bis 7. Mai 2025 wurde kein Referendumsbegehren eingereicht. Das Referendum wurde somit nicht ergriffen. Beim zuständigen Departement wurden keine Beschwerden erhoben (Art. 27b RBG).

2.

Erwägungen

Al/gemeines 2.1

Im Rahmen der Genehmigung von Nutzungs- und Sondernutzungsplänen prüfen die kantonalen Stellen die Einhaltung der kantonalen und übergeordneten Rechtsvorschriften sowie die Vereinbarkeit der Planung mit den übergeordneten Plänen (kantonaler Richtplan, Sachpläne des Bundes; Art. 28 RBG). Gemäss gängiger Praxis werden die Zweckmässigkeit und die Angemessenheit der Planung lediglich eingeschränkt geprüft. Der Gemeinde wird ein hohes planerisches Ermessen eingeräumt. Von einer Genehmigung können nur offensichtlich unzweckmässige Regelungen ausgenommen werden. Mit der Genehmigung von (Sonder-)Nutzungsplänen können vorab Vorbehalte und Auflagen und in Ausnahmefällen redaktionelle Änderungen verbunden werden. Teilgenehmigungen bzw. die Nichtgenehmigung einzelner Teile können den Anliegen einer umfassenden gesamtheitlichen (Sonder-)Nutzungsplanung widersprechen. Sie sind deshalb nur soweit zulässig, so lange zwischen den genehmigten und den nicht genehmigten Festlegungen keinerlei Zusammenhang besteht und die Vorlage anwendbar bleibt.

2.2

Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens wurde die Vorlage einer verwaltungsinternen Vernehmlassung unterzogen. Nachfolgende kantonale Fachstellen haben sich zur Genehmigungsvorlage geäussert: -

2

Abteilung Umweltschutz und Energie, 12. Januar 2026 Fachstelle Denkmalpflege und Ortsbildschutz, 17. Dezember 2025 glarnerSach, 16. Dezember 2025

Fachstelle Behindertengerechtes Bauen, 14. Dezember 2025

Vollständigkeit 2.3

Die von der Gemeinde Glarus eingereichten Unterlagen sind vollständig. Die Vorlage entspricht formell den gesetzlichen Anforderungen. Ausgangslage, Zweck und Zielsetzungen ergeben sich folgendermassen: Der ÜP «lseliguet» umfasst die ÜP-pflichtige Parzelle Nr. 1323 (GB Glarus; 4'042 m2). Das Planungsgebiet liegt am nördlichen Ortseingang von Glarus an der Landstrasse. Der ÜP «lseliguet» stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung der Gemeinde Glarus (Wohnzone W2) und erfüllt die bestehende ÜP-Pflicht abschliessend. Gemäss kantonalen Richtplan befindet sich das Planungsgebiet im Siedlungsgebiet und im Positivgebiet für Wärmenutzung aus Grundwasser, angrenzend an die langfristige Siedlungsgrenze. Im Rahmen der kommunalen Richtplanung 2013 hat die Gemeinde Glarus die Siedlungsgrenze weiter konkretisiert und das Gebiet lseliguet als Entwicklungsschwerpunkt Wohn- und Mischnutzung definiert. Das Planungsgebiet ist zudem als Eignungsgebiet Wohn- und Mischnutzung im Siedlungsgebiet bezeichnet. Im Jahr 2016 wurde die Gesamtrevision der Nutzungsplanung beschlossen, wobei die Überbauungspflicht für das Gebiet lseliguet auf das Planungsgebiet reduziert wurde. Der vorliegende ÜP «lseliguet» ist materiell gesamthaft koordiniert mit den übergeordneten Planungen. Mit dem ÜP «lseliguet» sind die wesentliche Elemente der Bebauung, Erschliessung und Freiraumgestaltung des Richtkonzeptes in Abstimmung auf die geltende Bauordnung (BQ) der Gemeinde Glarus sowie den übergeordneten Vorgaben und Bestimmungen festzulegen. Gemäss Artikel 2 SBV bezweckt der ÜP «lseliguet» die Erstellung einer nachhaltigen Wohnbebauung mit hoher ortsbaulicher, architektonischer und freiräumlicher Qualität sowie einer hohen Wohn- und Lebensqualität. Er regelt die zweckmässige Erschliessung und Parkierung des Planungsgebietes sowie die nachhaltige Energieversorgung und stellt erhöhte Anforderungen zur Verbesserung der Biodiversität.

Mehrwertabgabe 2.4

Für erhebliche Vorteile, die durch raumplanerische Massnahmen entstehen, ist seitens des Gemeinderats eine Mehrwertabgabe zu erheben (Art. 33b RBG). Als solche raumplanerischen Massnahmen gelten u.a. Sondernutzungsplanungen. Der Gemeinderat hat den Planungsmehrwert auf 30 % festgelegt und das Departement Bau und Versorgung beauftragt, einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Mehrwertabgabe zu erarbeiten und diesen den betroffenen Grundeigentümern bzw. den Initianten des Überbauungsplans zur Verhandlung zu unterbreiten. Ein entsprechender öffentlich-rechtlicher Vertrag lieJJt mit Datum vom 23. Januar 2026 vor. Gemäss Artikel 7 Bauordnung Glarus wird ein Uberbauungsplan, beziehungsweise eine Baubewilligung erst erlassen, wenn die Zahlung geleistet oder grundpfandrechtlich gesichert ist. Dies ist sachgerecht.

Siedlungsentwicklung nach innen 2.5

3

An zentralen und gut mit dem ÖV erschlossenen Lagen (ÖV-Güteklasse A bis C) werden prioritär höhere oder hohe bauliche Dichten in Verbindung mit einer hohen Siedlungsqualität angestrebt (S2-B/1 und S2-B/2). Alle weiteren Bauzonenreserven sind lagegemäss und generell haushälterisch zu nutzen.

Die Parzelle Nr. 1323 in Glarus liegt ausserhalb des Bereichs der ÖV-Güteklasse D, womit nach kantonalem Richtplan keine hohen baulichen Dichten angestrebt werden. Da die Parzelle ein Eignungsgebiet für Wohn- und Mischnutzung im kommunalen Richtplan darstellt, sind die bestehenden Baulandreserven im Planungsgebiet entsprechend zu mobilisieren. Mit der vorgesehenen Überbauung entstehen voraussichtlich rund 21 Wohneinheiten, welche etwa 60 Personen aufnehmen können. Auf dem 4'042 m 2 grossen Areal ergibt sich daraus eine Einwohnerdichte von etwa 150 E/ha. Dies ist

sachgerecht und mit den übergeordneten planungsrechtlichen Zielsetzungen vereinbar. Abweichungen von der Grundordnung 2.6

Unter Einhaltung der zonengemässen Nutzungsart kann mit dem Überbauungsplan von der Regelbauweise abgewichen werden. Dabei ist gesamthaft ein ortsbaulich und architektonisch besseres Ergebnis zu gewährleisten (Art. 23 Abs. 4 RBG). Die Gestaltungskommission Glarus (GeKo) beurteilte an ihrer Sitzung vom 28. November 2023 die grundsätzliche Organisation der Gebäude um den Quartierplatz als stimmig und robust. Für die beiden Mehrfamilienhäuser wird gegenüber der Regelbauweise eine Erhöhung um ein zusätzliches Vollgeschoss vorgesehen, während die Einfamilienund Doppelhäuser zweigeschossig bleiben. Die in der GeKo-Stellungnahme formulierten Empfehlungen wurden umfassend aufgenommen und umgesetzt, sodass die Überbauung eine verbesserte ortsbauliche und architektonische Qualität erreicht. Durch die geringfügigen Abweichungen wird insgesamt eine gute räumliche Gesamtwirkung erreicht. Die Abweichungen sind somit begründet und auch konform zu Artikel 49 Absatz 2 Bauordnung Glarus.

Siedlungsqualität 2. 7

An zentralen und gut erschlossenen Lagen wird die Siedlungsentwicklung nach innen in Verbindung mit einer hohen Siedlungsqualität angestrebt (S2-B/1 ). Konstituierend für die Siedlungsqualität sind ergänzend zu Rz 2. 7 u.a. Ortsbild- und Denkmalschutz, Städtebau und Architektur, Wohnraumtypologien, Frei-, Strassen- und Erholungsraum, Natur und Klimaanpassung im Siedlungsgebiet sowie Energieeffizienz. Zugunsten der Siedlungsqualität und insbesondere zur Sicherstellung einer guten Gesamtwirkung kann gemäss Artikel 78 Absatz 2 Bauordnung Glarus zudem ein qualifiziertes Verfahren als Grundlage für den Überbauungsplan verlangt werden. Gemäss Artikel 11 Bauordnung Glarus beurteilt die GeKo Überbauungspläne als beratendes Organ zuhanden des Gemeinderats. Dies erfolgte anlässlich der Sitzung vom 28. November 2023. Aus kantonaler Sicht sichert, fördert und steuert der ÜP «lseliguet» mit den Festlegungen im Situationsplan (u.a. Setzung der Baukörper, Volumetrie und Aussenräume) bzw. mit den Artikeln 4-6 und 8 SBV sowie die richtungsweisenden Richtkonzepte (Art. 1 Abs. 3 SBV) grundsätzlich eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen. Die einschlägigen gesetzlichen und richtplanerischen Vorgaben zur Qualitätsförderung lassen sich erfüllen. Spezifische Zielsetzungen gemäss Ziffer 6, Anhang I der Bauordnung Glarus bestehen nicht.

Ortsbild und Denkmalschutz 2.8

4

Im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) ist die Ortschaft Glarus erfasst. Das Planungsgebiet liegt ausserhalb des ISOS-Ortsbildes.

Abstimmung von Siedlung und Verkehr

2.9

Das Planungsgebiet weist eine geringe ÖV-Erschliessung auf. Die verkehrliche Erschliessung des ÜP «lseliguet» ist gut ausgearbeitet und in den SBV (Art. 9-10) sowie im Planungsbericht dokumentiert. Der motorisierte Individualverkehr wird gebündelt und weitgehend unterirdisch geführt. Gleichzeitig ist eine direkte, gut lesbare Erschliessung für den Fuss- und Langsamverkehr vorgesehen, welche die Gebäude, den Quartierplatz sowie die umliegenden Freiräume sinnvoll miteinander verknüpft. Insgesamt sind Verkehrsführung und Siedlungsstruktur gut aufeinander abgestimmt und tragen zu einer ruhigen, sicheren und qualitätsvollen Wohnumgebung bei.

Lärmschutz 2.10 Gestützt auf die Anforderungen der Vorprüfung wurde ein Lärmgutachten erstellt, in welchem die massgebenden Lärmimmissionen ermittelt wurden. Die Grundrisse des Richtkonzepts für die Baufelder wurden daraufhin im Sinne eines verbesserten Lärmschutzes vollständig überarbeitet und gezielt auf die bestehende Lärmsituation abgestimmt und optimiert. Die weiteren Massnahmen im Sinne des Lärmschutzes wurden zwar im Planungsbericht aufgeführt, jedoch nicht in den SBV festgelegt. Weitere materielle Hinweise 2.11 Die Hinweise der externen kantonalen Fachstelle behindertengerechtes Bauen betreffen die Bauausführung im Konkreten, daher wird die Stellungnahme in den Beilagen hinzugefügt. Weiter wird die Gemeinde darauf hingewiesen, dass im Rahmen des Baugesuchverfahrens die Umgebungsplanung gemäss Artikel 8.9 der SBV mit einheimischen Pflanzenarten zu erfolgen hat. Sonderbauvorschriften (SBV) 2.12 Die SBV sind grossmehrheitlich rechtskonform oder rechtskonform anwendbar. Einzelne Bestimmungen weisen zwar einen gewissen Präzisierungsbedarf auf, insbesondere im Bereich der untergeordneten Bauten und der unterirdischen Anlagen, beeinträchtigen jedoch weder die planerische Zielsetzung noch die Genehmigungsfähigkeit des Überbauungsplans. Insgesamt stellen die SBV ein geeignetes Instrument zur Sicherung der städtebaulichen und siedlungsqualitativen Zielsetzungen dar. Im Weiteren ergeben sich die nachfolgenden Bemerkungen:

Situationsplan 2.13 Der Überbauungsperimeter ist im Plan der Genehmigungsunterlagen nicht dargestellt. Gemäss der Vorprüfung deckte sich der Überbauungsperimeter mit der Parzellengrenze. Es ist anzunehmen, dass sich der Perimeter im Vergleich zur Vorprüfung nicht verändert hat, wodurch man im Rahmen der Genehmigung die Parzellengrenze als Überbauungsperimeter deutete. Fazit 2.14 Insgesamt ist festzustellen, dass gemäss der Beurteilung der kantonalen Amtsstellen keine Widersprüche zum übergeordneten Recht sowie zu den übergeordneten Planungen von Bund und Kanton erkennbar sind. Für den ÜP «lseliguet» kann somit die Genehmigung nach Artikel 28 RBG erteilt werden.

5

Geodaten 2.15 Der ÜP «lseliguet» betrifft den Geobasisdatensatz Sondernutzungspläne (3-GL) nach kantonalem Recht und muss im Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) abgebildet werden.

und verfügt sodann: 1.

Der Überbauungsplan «lseliguet» wird genehmigt.

2.

Die Geodaten des Überbauungsplan «lseliguet» sind für die Fachstelle Geoinformation innert zwei Wochen nach Rechtskraft des Genehmigungsbeschlusses bereitzustellen. Die für den ÖREB-Kataster notwendigen Informationen (Geolink und Datum) werden durch die Fachstelle Geoinformation zur Verfügung gestellt.

3.

Für die Einbindung der Rechtsvorschriften im ÖREB-Kataster sind der Fachstelle Geoinformation der unterzeichnete Überbauungsplan «lseliguet», namentlich die Sonderbauvorschriften und der Situationsplan, als PDF zur Verfügung zu stellen.

Rechtsmittelbelehrung Gegen diese Verfügung kann binnen 30 Tagen seit der Eröffnung der Verfügung beim Verwaltungsgericht, Gerichtshaus, Spielhof 6, 8750 Glarus, schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Rechtsbegehren, eine Begründung sowie die Beweisanträge zu enthalten und ist zu unterzeichnen. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen oder genau zu bezeichnen.

Versandt am:

Beilagen: 4 x Überbauungsplan «lseliguet» Stellungnahme Fachstelle Behindertengerechtes Bauen

Kopie an: - Abteilung Raumentwicklung und Geoinformation (inkl. ein Satz Genehmigungsunterlagen)

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