Kulturlandplan Zedernhof

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss der Gemeindeversammlung Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

7. September 2009 24. September 2009 bis 26. Oktober 2009 27. November 2009 31. März 2010 10. Mai 2010

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, welche gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Die Vorlage im Überblick

Zur Genehmigung liegen vor:  Teiländerung Kulturlandplan "Zedernhof"  Teiländerung Bau- und Nutzungsordnung (§ 25a BNO neu) 2.1

Ausgangslage und Planungsziele

Beim Betrieb "Zedernhof" handelt es sich um ein erwerbsorientiertes, professionell geführtes und entwicklungsfähiges landwirtschaftliches Gewerbe, welches auf einem Familienbetrieb beruht. Die Pferdehaltung hat sich über Jahre hinweg zonenkonform entwickelt. Die zukünftigen Entwicklungsabsichten führen den beschrittenen Weg konsequent fort, gehen jedoch über das in der Landwirtschaftszone Mögliche hinaus. Mit der vorliegenden Planung werden in Freienwil die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die betriebliche Entwicklung der Pferdehaltung geschaffen.

Versand: 7. Juni 2010

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2.2

Planungsablauf/Vorprüfung

Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 7. September 2009 ohne Vorbehalte. 2.3

Kulturlandplan

Mit einer Teiländerung des Kulturlandplans wird eine Fläche von 1,72 Hektaren von der Landwirtschaftszone in die neue Spezialzone "Zedernhof" für gewerbliche Pferdehaltung umgezont. Dabei handelt es sich um eine weitere Zone gemäss Art. 18 des Raumplanungsgesetzes (RPG) ausserhalb des Baugebiets. Für Hochbauten ist ein beschränkter Bereich (rote Schraffur) ausgeschieden. 2.4

Bau- und Nutzungsordnung (BNO)

Die Bau- und Nutzungsordnung wird mit dem neuen § 25a ergänzt. Die Spezialzone "Zedernhof" ist für die landwirtschaftliche Nutzung, die Haltung von Pensionspferden, den Betrieb einer Reitschule sowie für höchstens zweimal jährlich stattfindende Reitsportveranstaltungen bestimmt. Die Reithalle kann, soweit ihre Nutzung über die Bestimmungen der Landwirtschaftszone hinausgeht, nur bewilligt werden, wenn anderen Pferdehalterinnen und Pferdehaltern innerhalb der Gemeinde die Mitbenutzung gewährt wird. Ein entsprechendes Nutzungskonzept ist mit dem Baugesuch einzureichen. Die Bauten und Anlagen sind mittels standortheimischen Hecken oder Bäumen in die Landschaft einzugliedern. Das Terrain ist soweit wie möglich in Form von Böschungen auszugestalten. Für die Bewilligung von Reitsportveranstaltungen ist dem Gemeinderat ein Nutzungs- und Verkehrskonzept einzureichen. Für dieses ist die Zustimmung der zuständigen kantonalen Stellen erforderlich. Bauten und Anlagen, welche über die Bestimmungen der Landwirtschaftszone hinausgehen, müssen nach ihrer betrieblichen Aufgabe zurückgebaut werden. Erwägungen 3.

Beurteilung der Vorlage

3.1

Allgemeine Beurteilung

3.1.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 3.1.2 Übereinstimmung mit dem Richtplan Von der geplanten Umzonung ist der kantonale Richtplan lediglich bezüglich Fruchtfolgeflächen (FFF) betroffen. Die Sicherung des wertvollen Kulturlands, insbesondere der FFF ist bundesrechtlich gefordert. Die Gemeinden sichern das Landwirtschaftsgebiet samt FFF mit der Nutzungsplanung (Richtplan Kapitel L 1.1, Beschluss 1.2). Bei der Verminderung der FFF durch Einzonung ist grosse Zurückhaltung geboten (Beschluss 1.3). Werden FFF um mehr als 3 Hektaren dauernd reduziert (zum Beispiel durch Einzonung), ist der Richtplan anzupassen (Beschluss 1.4).

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Die 1,57 Hektaren grosse Umzonung erfasst rechnerisch 1,35 Hektaren FFF. Innerhalb der geplanten Spezialzone sind nach Abzug der heute bestehenden Bauten und Anlagen noch rund 0,8 Hektaren FFF anrechenbar. Die beanspruchte Fläche liegt unter dem Wert von 3 Hektaren, der einen Richtplanbeschluss erfordern würde. Die geplante Einzonung erfordert keine vorgängige Anpassung des Richtplans. 3.2

Raumplanungsrechtliche Beurteilung

Die gewerbliche Pferdehaltung gehört im Grundsatz in die Bauzone oder in eine Spezialzone, sofern die Ziele und Grundsätze des Raumplanungsgesetzes eingehalten werden können. Bei der geplanten Spezialzone Pferdehaltung gemäss Art. 18 RPG, welche die Bereiche Pferdezucht, Pferdehandel und Ausbildung sowie Pferdepension und Reitunterricht umfasst, handelt es sich um eine Nichtbauzone, die einer "beschränkten Bauzone" im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nahe kommt (vergleiche Urteil des Bundesgerichts vom 26. Juli 2006, 1A.16/2006). Rechtlich sind der Ausscheidung solcher Zonen folgende Grenzen gesetzt: 



Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Schaffung einer Bauzone beziehungsweise Spezialbauzone für ein konkretes Projekt zulässig, wenn die Planungsmassnahme den Zielen und Grundsätzen gemäss RPG entspricht und damit keine Umgehung von Art. 24 RPG vorliegt (vergleiche etwa Bundesgerichtsentscheid [BGE] 132 II 391 ff.). Eine Umgehung von Art. 24 RPG ist anzunehmen, wenn die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht gegeben sind und mit der fraglichen Planungsmassnahme eine unzulässige Kleinstbauzone geschaffen wird (BGE 121 I 245 E. 6e S. 248; 119 Ia 300 E. 3b S. 303) oder wenn sie sonst auf einer sachlich nicht vertretbaren Abwägung der berührten räumlichen Interessen beruht. Kleinstbauzonen sind im Allgemeinen unzulässig, wenn sie gegen das raumplanerische Ziel verstossen, die Siedlungstätigkeit in Bauzonen zusammenzufassen und die Streubauweise für nicht freilandgebundene Bauten zu verhindern. Nur wenn eine Kleinstbauzone keine zusätzliche Streubauweise, sondern einzig eine geringfügige Erweiterung bereits bebauten Gebiets oder die massvolle Erweiterung bestehender Bauten ermöglicht, ist sie zulässig, sofern sie auch sonst auf einer sachlich vertretbaren Interessenabwägung beruht (BGE 124 II 391 E. 3a S. 395; 119 Ia 200 E. 3b S. 303; 116 Ia 339 E. 4 S. 343; Urteil des Bundesgerichts 1A.271/2005 vom 26. April 2006, E. 3.1).

Ohne sachliche und räumliche Bestimmung von Rahmenbedingungen, die oben genannten Anforderungen entsprechen, würde die Ausscheidung einer Bauzone an diesem Standort eine Verletzung der Ziele und Grundsätze im Sinne von Art. 1 und 3 RPG darstellen. Das Gebiet des Zedernhofs ist bereits heute baulich genutzt. Mit der geplanten Spezialzone wird nur eine geringfügige Erweiterung des bereits überbauten Gebiets beziehungsweise eine massvolle Erweiterung der bestehenden Bauten ermöglicht. Der Reitbetrieb ist auf eine gewisse Freifläche angewiesen, welche am vorliegenden Standort vorhanden ist. Mit der Realisierung eines vollständig neuen Betriebsstandorts am Bauzonenrand würden in der Summe mehr Flächen beansprucht, als mit der Weiterbenützung der bestehenden Anlage. Die neue Zone lässt nur im untergeordneten Mass eine Ergänzung der bestehenden Bauten zu und beschränkt sich auf das Notwendige. Der Bedarf ist ausgewiesen. Namentlich mit § 25a Abs. 3 der BNO ist sichergestellt, dass die Anlage auch durch betriebsfremde Pferdehalterinnen und Pferdehalter genutzt werden kann. Im Ergebnis ist die Ausscheidung der vorgesehenen Zone unter den hier gegebenen Rahmenbedingungen

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und den vorgesehenen Nutzungsbestimmungen (§ 25a BNO) mit den genannten planungsrechtlichen Vorgaben vereinbar. 3.3

Regionale Abstimmung

Zwecks hinreichender Begründung des Bedarfs zur Ausscheidung einer neuen Zone an diesem Standort, ist das Vorhaben im Interesse einer geordneten Ausscheidung von Standorten für Reitbetriebe (Trennung Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet) sowohl aus sachlichen wie auch aus rechtlichen Gründen regional abzustimmen. Mit dem auszuweisenden regionalen Bedürfnis (§ 13 Abs. 1 BauG) ist zu gewährleisten, dass im gleichen Raum nicht beliebige weitere Reitsportanlagen entstehen und so grundlegende Anforderungen gemäss RPG und kantonalem Richtplan unterlaufen würden. Da die vorliegende Spezialzone namentlich durch das regionale Bedürfnis (Koordination unter den Pferdehalterinnen und Pferdehaltern innerhalb der Gemeinde) begründet ist, besteht ein öffentliches Interesse daran, sicherzustellen, dass die Bauten und Anlagen auch von anderen Pferdehalterinnen und Pferdehaltern (gegen Entgelt) mitbenutzt werden. Mit der rechtlichen Sicherstellung in § 25a Abs. 3 BNO, dass die Reithalle nur bewilligt werden kann, sofern anderen Pferdehalterinnen und Pferdehaltern innerhalb der Gemeinde die Mitbenutzung gewährt wird, sind die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Spezialzone erfüllt. 3.4

Grösse und Abgrenzung der Spezialzone

Der Bedarf für die aufgezeigte Entwicklung ist plausibel dargelegt. Die vorgesehene Zone und die Differenzierung (Bereiche Hochbauten/Pferdehaltung) beschränken sich richtigerweise auf den ausgewiesenen Bedarf. Die geplanten zusätzlichen Bauten und Anlagen fügen sich gut in das bestehende Hofgelände ein. Bis auf die Ausdehnung der Anlage und den Mehrverkehr bei den geplanten Grossanlässen, die auf zwei Veranstaltungen pro Jahr beschränkt werden, ergeben sich keine wesentlichen Änderungen der Auswirkungen auf Raum und Umwelt. Es sind keine räumlichen Auswirkungen zu erwarten, welche dem Vorhaben im Grundsatz entgegenstehen würden. 3.5

Nutzung

Bei der geplanten Zone handelt es sich um eine Zone im Kulturland, welche aus planungsrechtlichen Gründen nur die ausgewiesene Pferdehaltungsnutzung umfassen darf. Die zulässige Wohnnutzung richtet sich nach den Bestimmungen der Landwirtschaftszone. 3.6

Erschliessung

Die Pferdezucht sowie die Ausbildung und der Verkauf von Pferden stellen betreffend Verkehr keine relevante Veränderung zum früheren Landwirtschaftsbetrieb dar. Anders sind die Pensionspferdehaltung, die Reitschule, die Vermietung der Anlagen an Dritte und die vorgesehenen Reitturniere zu beurteilen. Diese Nutzungen stellen an die Verkehrsinfrastruktur andere Anforderungen und ändern den Mobilitätsbedarf. Aus den vorgenommenen Abklärungen geht hervor, dass der Standort den geänderten Anforderungen nur unter bestimmten Voraussetzungen genügt: Der Anschluss der Zufahrtstrasse an die Kantonsstrasse K 427 (durchschnittliches tägliches Verkehrsaufkommen rund 5'000 Fahrzeuge) liegt im Ausserortsbereich. Die signalisierte Geschwindigkeit beträgt 80 Kilometer pro Stunde. Eine Mehrbeanspruchung ist aus Verkehrssicherheitsgründen unerwünscht. Die Zufahrt zum Hof ist 4 Meter breit ausparzelliert, im "Normalbetrieb" ist der zu erwartende Mehrverkehr vertretbar. Für die geplanten Reitsportveranstal-

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tungen reichen die bestehende Erschliessung und das Parkplatzangebot jedoch nicht aus, es müssen spezielle verkehrliche Massnahmen getroffen werden. Die Mehrbeanspruchung des Anschlusses bedingt eine Zustimmung des Kantons (§ 113 BauG). In § 25a Abs. 7 BNO wird festgehalten, dass für die Bewilligung von Reitsportveranstaltungen dem Gemeinderat ein Nutzungs- und Verkehrskonzept einzureichen ist. Für dieses ist die Zustimmung der zuständigen kantonalen Stellen nötig. Es muss vor allem sichergestellt werden, dass der Verkehr auf der Kantonsstrasse im Ausserort nicht behindert oder gefährdet wird. Auf dem Areal des Zedernhofs ist ein Wendeplatz vorhanden. Zudem ist die erforderliche Landfläche für einen potenziellen Ausbau der Kreuzung Zufahrt/Kantonsstrasse im Besitz des Grundeigentümers des Zedernhofs. Damit können die Erschliessungsvoraussetzungen für die Öffnung der Nutzung für Reitsportveranstaltungen erfüllt werden. Die Umsetzung ist Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. 3.7

Landschaftliche Einpassung

§ 25a Abs. 5 BNO regelt die Einpassung der Bauten und Anlagen in die Landschaft. Die Vorschrift ist planerisch angemessen und sachgerecht. 3.8

Rückbau

Die vorgesehene Zonierung ist planungsrechtlich an die vorbestimmte Nutzung gebunden. Dies bedeutet gleichzeitig, dass bei Aufgabe der Nutzung auch die Zonierung hinfällig wird und die für die Pferdehaltungsnutzung bewilligten Bauten zurückgebaut werden müssen. Dies ist mit § 25a Abs. 8 BNO erfüllt. 3.9

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Die Teiländerung des Kulturlandplans "Zedernhof" und der Bau- und Nutzungsordnung (Ergänzung § 25a BNO) der Gemeinde Freienwil vom 27. November 2009 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar.

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2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Schulhausplatz 2, 5423 Freienwil  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: