Bau- und Nutzungsordnung

Art. 13 Wohn- und Gewerbezone 4 WG4

Art. 14 Spezialzone Grossacher & Grändel SpG

Art. 15 Arbeitszonen A I / A II

Art. 16 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA

Art. 17 Spezialzone Neuhof SpN

Art. 18 Spezialzone Pestalozzipark SpP

Art. 19 Grünzone Gr

3.2

Landwirtschaftszonen

Art. 20 Landwirtschaftszone

Art. 21 Bauten in der Landwirtschaftszone

3.3

Schutzzonen

Art. 22 Naturschutzzonen Wald

3.4

Überlagerte Schutzzonen

Art. 23 Landschaftsschutzzone

Art. 24 Hochstammschutzzone

Art. 25 Wildtierkorridor

Art. 26 Gewässerraumzone

Art. 27 Abstand für Bauten und Anlagen gegenüber Gewässern

3.5

Schutzobjekte

Art. 28 Naturobjekte

Art. 29 Gebäude mit Substanzschutz

Art. 30 Kulturobjekte

3.6

Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG

Art. 31 Materialabbauzone

3.7

Gefahren und Überflutungszonen

Art. 32 Hochwassergefahrenzone HWZ 1

4 4 5 6 10 10 11 14 16 16 16 16 17 17 17 17 17 18 18 18 19 19 19 19 19 20 20 21 21 21 21

BAUBEGRIFFE UND MESSWEISEN

22

4.1

Ausnützungsziffer

Art. 33 Ausnützungsziffer

4.2

Geschosse

Art. 34 Untergeschoss

4.3

Abstände

Art. 35 Gemeinde- und Privatstrassen

Art. 36 Grenzabstände innerhalb der Bauzone

Art. 37 Abstände gegenüber dem Kulturland

22 22 22 22 22 22 23 23 24

BAUVORSCHRIFTEN

6

7

5.1

Siedlungsqualität

Art. 38 Aussenraum- und Umgebungsgestaltung

Art. 39 Siedlungsrand

5.2

Technische Bauvorschriften

Art. 40 Allgemeine Anforderungen

Art. 41 Energieeffizienz

Art. 42 Beschädigte oder zerstörte Bauten

5.3

Wohnhygiene

Art. 43 Ausrichtung der Wohnungen

Art. 44 Private Aussenräume

Art. 45 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

5.4

Ausstattung

Art. 46 Parkierung / Mobilitätsmanagement

Art. 47 Kinderwagen / Spielgeräte

Art. 48 Spiel- und Aufenthaltsflächen

Art. 49 Entsorgung

Art. 50 öffentlich zugänglicher Raum

SCHUTZVORSCHRIFTEN

28

6.1

Ortsbild- und Denkmalschutz

Art. 51 Ortsbildschutz

Art. 52 Materialablagerungen

6.2

Umweltschutz

Art. 53 Einwirkungen

28 28 28 28 28 29 29 29 29 29 30 30 30 32 32 32 34 36 38

VOLLZUG UND VERFAHREN

Art. 54 Zuständigkeit

Art. 55 Fachkommission

Art. 56 Gebühren

Art. 57 Vollzugsrichtlinien

8

24 24 24 25 25 25 25 25 25 25 26 26 26 27 27 27 27

SCHLUSS- UND ÜBERGANGSBESTIMMUNG

Art. 58 Übergangsbestimmung

Art. 59 Aufhebung bisherigen Rechts

ANHANG 1 SCHUTZOBJEKTE Kantonale Denkmalschutzobjekte Gebäude mit Substanzschutz (gemäss § 29 BNO)

ANHANG 2 ABSTÄNDE ANHANG 3 ERGÄNZUNGSPLAN WYDE, BACHTALEN, NEUMATT ANHANG 4 ERGÄNZUNGSPLAN GROSSACHER & GRÄNDEL

Gemeinde Birr Bau- und Nutzungsordnung

Geltungsbereich / Bestandteile

1

GELTUNGSBEREICH

Art. 1 Geltungsbereich / Bestandteile

Seite 1

1 Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beinhaltet das kommunale Raumplanungs-, Umweltschutz- und Baurecht. 2 Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens. 3

Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet.

4

Der Bauzonenplan im Massstab 1:2'500 mit zugehörigen Vermas­ sungsplan, der Kulturlandplan im Massstab 1:5'000 sowie die Ergän­ zungspläne im Anhang sind Bestandteile dieser BNO. Der Gemeinde­ rat kann gestützt auf die Ergänzungspläne eine Erschliessung durch den Grundeigentümer gemäss § 37 BauG bewilligen oder vereinba­ ren.

Art. 2 Übergeordnetes

Recht

Planungsgrundsätze

Übergeordnetes Recht

■' Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts bleiben Vorbehalten.

2

RAUMPLANUNG

Art. 3 Planungsgrundsätze

1 Ausbau und Innenentwicklung der Siedlung haben folgende Punkte in den Planungs- und Bewilligungsverfahren zu beachten: - qualitätsvolle Quartierstrukturen, namentlich im Ortskern; - die Aufwertung von Aussenräumen: - die Abstimmung unterschiedlicher Nutzungen in Mischzonen. 2 Überbauungen sind sorgfältig zu gestalten und zu strukturieren.

3 Die Strassenräume sind attraktiv, bedürfnisgerecht und vielfältig nutzbar zu gestalten.

Die Landschaft in ihrer Eigenheit und die Naherholungsräume sind zu erhalten. 5 Eine ausreichende Verkehrsqualität und die Verkehrssicherheit sind zu schaffen und zu erhalten. Der Ausbau des öffentlichen Verkehrs sowie die Rad- und Fusswegverbindungen sind zu fördern.

® Verdichtetes Bauen an Standorten mit gutem öffentlichem Verkehrs­ anschluss ist zu fördern.

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Art. 4 Mehrwertabschöpfung

Sondernutzungsplanung

i Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Flächen dürfen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Sondernut­ zungsplan (Erschliessungs- oder Gestaltungsplan) vorliegt.

Art. 6 Gestaitungspiangebiet

Dorfsmatt

Mehrwertabschöpfung

i Der Gemeinderat ist verpflichtet bei Planungsvorteilen wie: - Aufzonungen - Umzonungen und - Sondernutzungsplänen, die Mehrwert generieren, Verhandlungen zur vertraglichen Mehrwertabschöpfung zu führen. Beim Abschluss der Verträge beachtet der Gemeinderat insbesondere das Gebot der Rechtsgleichheit. 2 Kommt kein Vertrag zu Stande, verfügt der Gemeinderat die Abgabe. 3 Die Gemeinde erlässt zur Sicherstellung einer rechtsgleichen Praxis eine entsprechende Richtlinie.

Art. 5 Sondernutzungspla-

Se/fe 2

Gestaltungsplangebiet Dorfsmatt

i Mit dem Gestaltungsplan Dorfsmatt wird die Erhaltung des Charakjgg historischen Ringdorfes sowie die Umsetzung des kommuna­ len Entwicklungsrichtplans / Freiraumleitbilds Dorfsmatt (Husistein & Partner AG, Aarau / SKK Landschaftsarchitekten AG, Wettingen) vom 10. November 2017 bezweckt.

2 Für das Gestaitungspiangebiet Dorfsmatt gelten die nachfolgenden Zielvorgaben: - Einzelbebauung in offener Bauweise; - Firstrichtung und Gebäudelängsseite parallel oder rechtwink­ lig zur Spezialzone Pestalozzipark; - Architektonisch hochwertige, ortsgerechte Gestaltung; - Sicherung und Entwicklung von qualitativ hochwertigen Aus­ senräumen zur Schaffung einer attraktiven und belebten Parkund Freizeitzone; - Sicherung der durchgehenden Velo- und Fussgängerverbin­ dungen (Erhaltung und Neubau) zwischen Vorder- und Hinter­ dorf sowie Ober- und Unterdorf (Verbindung in Ost-West- und in Nord-Süd-Richtung); - Die Parkierung bei Neubauten hat in der Regel unterirdisch zu erfolgen. Oberirdische Parkierungen im Bereich der Stich­ strassen sind möglich. 3 Neubauten und Anlagen im Gestaltungsplanbereich, welche die oben genannten Ziele, die Vorgaben des Richtplans / Freiraumleitbil­ des Dorfsmatt sowie die weiteren Bestimmungen der BNO erfüllen, können mit Zustimmung der Fachkommission gemäss § 55 BNO auch ohne Gestaltungsplan durch den Gemeinderat bewilligt werden.

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Se/fe 3

* Erneuerungen und Umbauten an bestehenden Gebäuden können, sofern sie dem Zweck und den Zielvorgaben des Gestaltungsplanes nicht widersprechen, auch ohne Gestaltungsplan durch den Gemein­ derat bewilligt werden.

Art. 7 Gestaltungsplangebiet

Gestaltungsplangebiet Wyde

i Mit dem Gestaltungsplan Wyde wird gesamthaft die Umsetzung des Masterplans «Wyde, Neumatt, Bachtalen» (UC’NA Architekten, Zürich / Steinmann Ingenieure, Brugg / Durable, Zürich) vom 20. September 2019 nach Massgabe des Ergänzungsplans Wyde, Bachtalen, Neu­ matt gemäss Anhang 3 BNO bezweckt. Von der Gestaltungsplan­ pflicht ausgenommen sind der Umbau und die Erweiterung von Ge­ bäude Nr. 233 (Wydenhof).

2 Der Gestaltungsplan hat die Gesamtbetrachtung für das Gebiet auf­ zuzeigen: es dürfen keine Gestaltungspläne über Teilgebiete erstellt werden.

Art. 8 Weitere Planungsinstrumente

Weitere Planungsinstrumente

i Weitere Planungsinstrumente sind z.B. Leitbilder, Masterpläne, Konzepte und Richtpläne. Sie zeigen die gewünschte Entwicklung einzel­ ner Sachbereiche wie Siedlung, Freiraum, Verkehr, Landschaft usw. oder bestimmter Gebiete auf. 2 Die weiteren Planungsinstrumente werden vom Gemeinderat ange­ ordnet und haben für das betroffene Grundeigentum keine direkte Rechtswirkung. Sie sind für die Projektierung und Beurteilung von Bauvorhaben zwecks Auslegung der Vorschriften der BNO beizuzie­ hen. Die weiteren Planungsinstrumente sind behördenverbindlich.

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Seite 4

3

ZONENVORSCHRIFTEN

3.1

Bauzonen

Art. 9 Zonenübersicht

Zonenübersicht

Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus:

I

12

I I 1 I 0

? 55

1 I

S

0)

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§ ’S

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I I

I I

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N

0

III

Art. 10 Dorfkernzone

D

braun

Spezialzone Bachtalen

SpB

dunkelvio­ lett

1.05

Vgl.§11

III

Art. 11 Spezialzone Wyde

SpW

bordeaux

1.30

Vgl.§11

III

Art. 11 Wohnzone 2

W2

gelb

2/ 31

0.40/ 0.501

11 / 151

5t 61

II

Art. 12 Wohnzone 3

W3

orange

3/ 41

0.60/ 0.701

15/ 181

62

40

0.15

II

Art. 12 Wohnzone 4

W4

rot

4/ 51

0.80/ 0.901

18/ 21 1

62

40

0.25 (0.15)

II

Art. 12 Wohn- und Gewerbezone 4

WG4

rot / violett schraffiert

4/ 51

0.80/ 0.901

18/ 21 1

62

40

0.25 (0.15)

III

Art. 13 Spezialzone Grossacher &

Grändel

SpG

violett / blau schraffiert

Arbeitszone I

AI

violett

17

Arbeitszone II

All

blau

30

max. 10 m

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

OeBA

grau

0

0

0

0

Spezialzone Neuhof

SpN

dunkel­ grau

0

0

0

0

Spezialzone Pestalozzipark

SpP

braun / grün schraffiert

Grünzone

Gr

blaugrün

Vgl. § 14

Art. 14 0.25

(0.15)

III

Art. 15 0.25

(0.15)

IV

Art. 15 o

II

Art. 16 0

III

Art. 17 72 GH

1/2 GH

Vgl. §18

Art. 18

Art. 19 2 Die mit « ° » bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Abwä­

gung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest.

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Seite 5

3 Die mit «1 ’ gekennzeichneten Masszahlen gelten bei Arealüberbau­ ungen. In der Zone W2 muss der erhöhte Grenzabstand nur bei Inan­ spruchnahme der erhöhten Vollgeschossanzahl eingehalten werden.

Bei den mit «2» gekennzeichneten Grenzabständen muss der Grenz­ abstand bei mehr als 3 Vollgeschossen um 1 m erhöht werden. 5 Die Höhe der Vollgeschosse und des Attikageschosses darf im Durchschnitt höchstens 3.20 m betragen.

® In der Zone WG4 erhöht sich die Gesamthöhe bei einer gewerbli­ chen Nutzung des ersten Vollgeschosses um 1 m. Gewerblich ge­ nutzte erste Vollgeschosse dürfen eine Geschosshöhe von 4.50 m aufweisen.

Art. 10 Dorfkernzone

D

Dorfkernzone D

1 Die Dorfkernzone dient der Erhaltung der baulichen Einheit und des Charakters des historischen Dorfkerns. Sie ist für Wohnen, private und öffentliche Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Restaurants, Ver­ kaufsgeschäfte bis 500 m2 Verkaufsfläche sowie für Landwirtschafts­ betriebe bestimmt. Zulässig sind nicht störende sowie mässig stö­ rende Betriebe. 2 Gebäude sind mit ihrer Umgebung, den Vorgärten- und Vorplatzbe­ reichen sowie den charakteristischen Umzäunungen zu erhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Der Gemeinderat kann Ausnahmen bewilligen, sofern a) ein Gebäude für das Ortsbild unwichtig ist oder b) die Erhaltung der Bausubstanz unzumutbar ist. Der Gemeinderat kann für die Beurteilung ein neutrales Fachgutach­ ten verlangen.

3 Bauten dürfen umgebaut, umgenutzt und erweitert werden, sofern dadurch eine für das Ortsbild mindestens gleichwertige Lösung ge­ mäss den Vorgaben von § 15e Abs. 1 BauV entsteht. Unter den glei­ chen Bedingungen kann der Gemeinderat Ergänzungsbauten bewilli­ gen. Neu- und Ersatzbauten müssen sich gut in die bestehende Be­ bauung einfügen.

Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften orientiert sich der Gemeinderat an der bestehenden Bebauung und Umgebung. Dabei gelten die Vorgaben von § 15e Abs. 1 BauV. ® Im Umfang der bestehenden Bauten und unter Einhaltung der vor­ handenen Gesamthöhen darf in der Regel, ungeachtet der Grenz- und Gebäudeabstände und der Geschosszahl, umgebaut und erneuert werden.

® Fenster sind in der Regel hochrechteckig anzuordnen und mit Fens­ terläden auszustatten. Balkone dürfen nicht freikragend ausgeführt werden. Für die äussere Gestaltung der Gebäude sind Farbmuster vorzulegen.

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Seite 6

Die architektonische Gestaltung der Dächer bedarf besonderer Sorg­ falt und hat bei der Wahl der Dachformen auf das Quartierbild Rück­ sicht zu nehmen. Die Neigung der Dachfläche hat in der Regel zwi­ schen 35° und 45° zu betragen. Andere Dachformen sind nur bei Anund Kleinbauten und Wintergärten gestattet. ® Die strassenseitigen und zwischen den Bauten liegenden Freiräume sind zu gestalten und zu mindestens 25 % zu begrünen. Gärten und Vorplätze, einheimische, standortgerechte Bäume und Sträucher sind die wesentlichen Gestaltungselemente. Für Anpassungsarbeiten an der Umgebung gemäss BauV, § 49 Abs. 1 lit. i und Abs. 2 lit. a, c und d, muss ein Baugesuch eingereicht werden. ® Der Gemeinderat gewährleistet auf Kosten der Bauherrschaft die fachliche Beratung und zieht bei Bedarf Fachstellen bei. Zu diesem Zweck sind Bauvorhaben möglichst früh anzuzeigen.

Art. 11 Spezialzonen Bachta­

len SpB und Wyde SpW

Spezialzonen Bachtalen SpB und Wyde SpW

Die Spezialzonen Bachtalen (SpB) und Wyde (SpW) dienen der Er­ haltung und Weiterentwicklung der bestehenden Überbauung sowie der massvollen Siedlungsentwicklung nach innen. Sie bezwecken die Bildung der Eingangssituation von Birr sowie den ortsbaulichen Über­ gang sowohl zu den Ortskernen von Birr und Lupfig als auch zu den angrenzenden Spezialzone Grossacher & Grändel (SpG) und Arbeits­ zone II (A II). 2 Die Zonen SpB und SpW sind für Wohnen, Dienstleistungen, Büros, Gastronomie sowie Verkaufsnutzungen bis max. 500 m^ Verkaufsflä­ che pro Laden bestimmt. Die Zone SpW ist darüber hinaus für Hotel­ lerie und kulturelle Einrichtungen bestimmt. Es sind nicht störende und mässig störende Betriebe zulässig. 3 Für die Spezialzonen SpB und SpW gelten die nachfolgenden Pla­ nungsgrundsätze und Zielvorgaben: - Langfristige Nutzungsintensivierung und Erneuerung mit Ver­ stärkung der Siedlungsqualität durch die Entwicklung und Auf­ wertung autofreier und differenzierter Frei- und Grünräume - Architektonisch hochwertige, ortsgerechte Gestaltung mit sorgfältigem Bezug zum Bestand - Aufwertung der Randbereiche und Verbesserung der Quar­ tieranbindung - Feinmaschiges und attraktives Wegnetz für den Fuss- und Ve­ loverkehr - Regenerative Energieversorgung (insbesondere Fernwärme, Erdsonden, Solaranlagen). * Der Masterplan «Wyde, Neumatt, Bachtalen» (UC’NA Architekten, Zürich/Steinmann Ingenieure, Brugg/Durable, Zürich) vom 20. Sep­ tember 2019 dient gemäss § 8 Abs. 2 BNO bei der gesamthaften Be­ urteilung von Bauvorhaben zwecks Auslegung der Grundordnung.

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Seite 7

5 Für die Zonen SpB und SpW gelten die nachfolgenden räumlich kon­ kreten Anordnungen gemäss Ergänzungsplan (Anhang 3 BNO):

a) Nutzweise I) Die Wohnnutzung ist überall zulässig. - Die je Gebäude einzuhaltenden «minimalen Gewerbeanteile» sowie die Lage der «publikumsorientierten 1. Vollgeschosse» ergeben sich gemäss Ergänzungsplan. Gewerbenutzungen sind vorrangig im ersten Vollgeschosse (Erdgeschoss) vorzu­ sehen. Entlang der Wydenstrasse ist der Gewerbeanteil vor­ nehmlich durch Dienstleistungsnutzungen oder Verkaufsnut­ zungen zu erfüllen. Hotellerie (inkl. Seminarnutzung) haben sich auf den «Wydenhof» zu konzentrieren. Gastronomie (inkl. Veranstaltungsangebot) haben sich auf die öffentlichen Plätze auszurichten oder entlang der Wydenstrasse und im «Wyden­ hof» zu konzentrieren. b) Bebauung I) Bestehende Gebäude dürfen erhalten werden (Besitzstandsga­ rantie gemäss § 68 BauG). II) Neubauten sind ausschliesslich in den, im Ergänzungsplan fest­ gelegten, «Baubereichen» zulässig. Entlang der «Baulinien mit Anbaupflicht» sind die Bauten an die «Baulinien mit Anbau­ pflicht» zu setzen, so dass eine durchgehende Fassadenflucht erkennbar wird. Die «Baulinien mit Anbaupflicht» in der SpW so­ wie an den schmalen Fassadenseiten in der SpB gelten, mit Aus­ nahme der vorgeschriebenen Durchgänge, als Pflichtbaulinien. In den Bereichen «Durchgang im ersten Vollgeschoss mit mini­ maler Breite» müssen die Gebäude mindestens im ersten Voll­ geschoss mit der minimalen Breite unterbrochen werden. Die Baubereiche über dem bestehenden Bach dürfen erst bebaut werden, wenn der Bach gemäss Ergänzungsplan verlegt wurde. Bis dahin gelten die Übergangsbestimmungen zum Gewässer­ raum. Ill) Die zulässigen Gesamthöhen definieren sich aus den «maxima­ len Gesamthöhen» gemäss Ergänzungsplan. Im «Übergangsbe­ reich Höhensprung mind. 1 Vollgeschoss» muss die Gesamt­ höhe der Gebäude zur Gliederung der Gebäude um mind. 1 Voll­ geschoss versetzt werden. Weitere Höhensprünge von mind. 1 Vollgeschoss sind in den gekennzeichneten Bereichen quer zur Gebäuderichtung mit max. 30 m Abstand anzuordnen. IV) Ausserhalb der markierten Baubereiche sind Klein- und Anbau­ ten, die der Nutzung der Aussenräume dienen, sowie unterirdi­ sche, Unterniveau- und technische Bauten zulässig. Im «Freihal­ tebereich Untergrund» gilt ein Verbot für Unterniveau- und unter­ irdische Bauten, davon ausgenommen sind technische Bauten. V) Die im Ergänzungsplan festgelegten «Bestandsbauten (im Son­ dernutzungsplangebiet)» sollen erhalten werden. Sie dürfen un­ ter Wahrung von Charakter und Eigenart erneuert werden.

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Seite 8

VI) In der Zone SpW gilt die offene Bauweise soweit nicht «Zwillings­ bauten» mit «durchgehender Flucht» vorgeschrieben sind. In der Zone SpB ist sowohl die offene Bauweise als auch die geschlos­ sene Bauweise zulässig. VII) Für die «Baubereiche mit qualifiziertem Planerwahlverfahren» sind Planenwahlverfahren gemäss SIA 142 oder SIA 143 durch­ zuführen. Die Kosten des Verfahrens gehen zu Lasten der Grundeigentümer. c) Freiraum 1) Bei jedem Bauvorhaben sind im Umgebungsplan über das ei­ gene Vorhaben hinaus die Schnittstellen zu den benachbarten Teilgebieten aufzuzeigen. Der im Ergänzungsplan als «Grünflä­ che» bezeichnete Bereich ist zu mind. 75 % zu begrünen und an den gekennzeichneten Orten zu mind. 50 % gemeinschaftlich zu nutzen. Die bestehende Begrünung (Bäume, Sträucher usw.) ist möglichst zu erhalten und zusammen mit den «Bäumen neu» in die Konzeption künftiger Bauvorhaben zu integrieren. Die (Velo- ) Wegnetzbeziehungen gemäss Ergänzungsplan sind zu gewährleisten. II) Der im Ergänzungsplan als «Nutzungsbereich Gewerbe Wy­ denstrasse» bezeichnete Bereich dient als Aussenbereich für die Gastronomie und als allgemeine Sitzgelegenheit. Er muss zu mindestens 20 % begrünt werden. Ill) Der «Freihaltebereich Gewässerraum» entlang der «Bachbett­ führung Bachumlegung offen / überdeckt» dient der Raumsiche­ rung für den zukünftigen Gewässerlauf inkl. Gewässerraum nach GschG. In diesem Bereich richtet sich die Zulässigkeit von Bau­ ten, Anlagen und Nutzungen nach den Bestimmungen des Bun­ desrechts (insbesondere nach Art. 41c GSchV.) Die gemäss Er­ gänzungsplan vorgesehenen Wege, Plätze und Nutzflächen sind zulässig. Die «Bachbettführung Bachumlegung Nord in Unterab­ stand» zeigt die Linienführung der Offenlegung des Baches im Unterabstand zur Strasse auf. Die Gewässerraumzone für die­ sen Bereich wird im Bauzonenplan festgelegt. IV) Der Bereich «Parkinsel» dient als öffentlich zugänglicher Park mit Wasserflächen, Spielflächen und Durchwegung der Erholung, der Freizeitgestaltung und der Gliederung des Siedlungsgebiets. Er ist mit raumwirksamen Bäumen und Sträuchern sowie arten­ reicher und abwechselnd verdichteter Vegetation zu gestalten, zu pflegen und zu erhalten. Zulässig sind untergeordnete Bauten und Anlagen, die dem Nutzungszweck entsprechen. V) Der Strassenraum in der Zone SpB entlang der Wydenstrasse ist je Parzelle als öffentlich zugänglicher, strassenbegleitender, zentrumsfördernder Raum zu gestalten.

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Seite 9

VI) «Öffentliche Plätze und Wegverbindungen» sind jeweils zusam­ men mit den. an die Bereiche angeschlossenen, Neu- oder Er­ gänzungsbauten zu erstellen. Sie sind hochwertig als befestigte Plätze mit der umgebenden Bebauung bzw. deren ebenerdigen Nutzungen zu verschränken und entsprechend auszustatten. Die Übergänge zu den Bereichen «Grünfläche» und «Parkinsel» sind sorgfältig auszugestalten.

d) Erschliessung und Parkierung I) Bei jedem Bauvorhaben ist abgestimmt im Umgebungsplan auf­ zuzeigen. wie die verschiedenen Netzelemente wie «Öffentliche Plätze und Wegverbindungen». «Notfallzufahrt und Erschlies­ sungen». «Öffentliche Fahrradverbindung im Mischverkehr». «Öffentliche Wegverbindung» und «Durchgänge im ersten Voll­ geschoss mit minimaler Breite» gewährleistet werden. Ebenfalls sind die oberirdischen Abstellplätze für Velos auszuweisen. II) Die Erschliessung zur Parkierung in gemeinschaftlichen Tiefga­ ragen sowie die Anlieferung dürfen ausschliesslich an den im Er­ gänzungsplan festgelegten Bereichen «Zu-/Wegfahrt Parkierung / Anlieferung» erfolgen. In den Bereichen «Zu-/Wegfahrt Parkie­ rung / Anlieferung flexibler Bereich Anzahl Einfahrten» sind in­ nerhalb des gekennzeichneten Bereichs an frei wählbaren Stel­ len die Erstellung der maximal festgehaltenen Zu- / Wegfahrten zulässig. Ill) Oberirdische Besucher-Parkplätze sind an den im Ergänzungs­ plan festgelegten Bereichen «für oberirdische Parkierung» zu er­ stellen. Im Bereich «Längsparkierung nach Umklassierung in Ge­ meindestrasse» sind nach Verlegung und Umklassierung der Kantonsstrasse Längsparkierungen entlang der Strasse zuläs­ sig. Für den «Parkierungsbereich mit Besitzstand» im Unterab­ stand zur Kantonsstrasse gilt der Besitzstand gemäss BauG § 68. IV) Für den Fall, dass die gemeinschaftliche Parkierung noch nicht realisierbar ist. kann bei einzelnen Bauvorhaben einstweilen und ausnahmsweise eine Zu- und Wegfahrt ab der Neumatt- oder der Bachtalenstrasse bewilligt werden. Die bestehenden Ein-/Ausfahrten der Tiefgaragen bleiben bestehen, solange erforderliche Erschliessungen (z. B. Verbindungsstrasse Birr-Lupfig) ausste­ hend sind. e) Umwelt. Energie und Nachhaltigkeit I) Bei Neubauten und bei der Erneuerung von «Bestandsbauten (im Sondernutzungsplangebiet)» sind energieeffiziente Mass­ nahmen und umweltverträgliche Materialien und Baustoffe um­ zusetzen. Der Standard Minergie-ECO oder ein vergleichbares Label ist zu erreichen. II) Bei Neubauten ist eine intensive, bei der Erneuerung von Be­ standsbauten eine extensive Begrünung der Dachflächen anzu­ legen. sofern die Dachflächen nicht aktiv genutzt werden.

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Seite 10

® Arealüberbauungen sind innerhalb der Zonen SpB und SpW nicht zulässig. Eine Erhöhung von Nutzungsziffern sowie der Gesamthöhe ist generell unzulässig, auch mit Anwendung von Sondernutzungsplä­ nen. In der Zone SpB sind keine Gestaltungspläne zulässig.

Art. 12 Wohnzonen

W2/W3/W4

Wohnzonen W2/W3/W4

Die Wohnzonen W2, W3 und W4 dienen dem Wohnen. Kleinbetriebe (Gewerbe, Dienstleistungsbetriebe) sind zugelassen, sofern es sich um nicht störende Betriebe handelt.

2 Die Wohnzone \N2 ist für Ein-, Zwei-, Drei- und Reiheneinfamilien­ häuser sowie Mehrfamilienhäuser bis 5 Wohneinheiten bestimmt. 3 Die Wohnzonen W3 und W4 sind für Mehrfamilienhäuser bestimmt. Der Bau von Ein- Zwei-, Drei- und Reiheneinfamilienhäuser ist nicht zulässig. Bauten haben sich in ihrer Farbgebung und ihrem Bauvolumen (Form, Gliederung, Proportion usw.) in das Quartierbild einzuordnen.

5 Die Anordnung von Bauten ist so vorzusehen, dass eine dem Quar­ tierbild entsprechende Durchgrünung sichergestellt werden kann. Für die Bepflanzung sind überwiegend standortheimische Pflanzen vorzu­ sehen.

® In der Wohnzone W4 gilt eine Grünflächenziffer von 0.25. Sofern mindestens 50% der Grünflächen hochwertig ausgestattet sind (Mi­ schung von Magerwiesen, Ruderalflächen, Hecken, Bäumen und dgl.), kann der Gemeinderat die erforderliche Grünfläche auf 0.15 re­ duzieren.

Art. 13 Wohn- und

Gewerbezone WG4

Wohn- und Gewerbezone 4 WG4

Die Wohn- und Gewerbezone 4 dient dem Wohnen sowie nicht stö­ renden und mässig störenden Betrieben.

2 Die Wohn- und Gewerbezone 4 ist für Mehrfamilienhäuser, Kleinbe­ triebe (Gewerbe, Dienstleistungsbetriebe), Restaurants und Verkaufs­ geschäfte bis max. 500 m^ Verkaufsfläche bestimmt. Der Bau von EinZwei-, Drei- und Reiheneinfamilienhäuser ist nicht zulässig. 3 Öffentliche Tankstellen und Nebenanlagen (Shop, Autowaschanla­ gen und dgl.) sind nicht zulässig.

* Bauten haben sich in ihrer Farbgebung und ihrem Bauvolumen (Form, Gliederung, Proportion usw.) in das Quartierbild einzuordnen. ® Es gilt eine Grünflächenziffer von 0.25. Sofern mindestens 50% der Grünflächen hochwertig ausgestattet sind (Mischung von Magerwie­ sen, Ruderalflächen, Hecken, Bäumen und dgl.), kann der Gemeinde­ rat die erforderliche Grünfläche auf 0.15 reduzieren.

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Art. 14 Spezialzone

Grossacher & Grändel SpG

Seite 11

Spezialzone Grossacher & Grändel SpG

Die Spezialzone «Grossacher & Grändel» SpG dient der langfristi­ gen Entwicklung des Areals zu einem modernen Arbeitsplatzgebiet mit differenzierten Mischnutzungen und qualitativ hochwertigen Aus­ senräumen. Sie bezweckt eine gestaltete räumliche Anbindung und eine massstäbliche Anpassung der Übergänge zu den umliegenden Quartieren. Die Grünräume und Erschliessungsräume bilden darin das städtebauliche Rückgrat.

2 Die Spezialzone Grossacher & Grändel SpG ist in drei Bereiche mit unterschiedlichen Nutzungsvorgaben unterteilt. In allen Bereichen sind Dienstleistungen. Produktionsbetriebe, Industrie mit digitaler Pro­ duktion sowie Wohnungen für betrieblich an den Standort gebunde­ nes Personal zulässig. Nutzungen mit hohem Güterverkehr sind zu­ lässig. 3 Für die Spezialzone SpG gelten die nachfolgenden Planungsgrund­ sätze und Zielvorgaben:

- Architektonisch hochwertige, ortsgerechte Gestaltung und Schaffung eines angemessenen Bebauungsspielraums - Definierte Aussenräume (Strassen und öffentliche, publi­ kumsorientierte Verbindungen) durch raumwirksame Platzie­ rung der Gebäude - Identitätsstiftende, ökologisch wertvoll gestaltete und öffent­ lich zugängliche Grünräume - Attraktive Durchwegung für den Fuss- und Veloverkehr - Effiziente Gebäude- und Anlagetechnik und regenerative Energieversorgung, Ressourceneffizienz, möglichst ge­ schlossene Energiekreisläufe. Der Masterplan «Grossacher und Grändel» (UC’NA Architekten, Zü­ rich / EBP Schweiz AG, Zürich) vom 20. September 2019 dient ge­ mäss § 8 Abs. 2 BNO bei der gesamthaften Beurteilung von Bauvor­ haben zwecks Auslegung der Grundordnung.

5 Für die Zone SpG gelten die nachfolgenden räumlich konkreten An­ ordnungen gemäss Ergänzungsplan (Anhang 4 BNO):

a) Nutzweise Für die im Ergänzungsplan festgelegten Teilbereiche A bis C gelten, in Ergänzung zu Abs. 2, folgende Nutzungsvorgaben:

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Seite 12

Bereich A: Zentrumsgebiet

Bereich B: Gewerbe- und Industrie­ gebiet

Bereich C: Industriegebiet

Labor / Forschung / Bildung

Zulässig

Zulässig

Betriebszugehörig zuläs­ sig

Lager / Logistik

Betriebszugehörig zuläs­ sig

Betriebszugehörig zuläs­ sig

Zulässig

öffentliche Tankstel­ len

Nicht zulässig

Nur in Baubereich B8 zu­ lässig

Zulässig

Gastronomie

Zulässig

Zulässig

Betriebszugehörig zuläs­ sig

Hotellerie / Wohnen mit Service

Zulässig

Nicht zulässig

Nicht zulässig

Freizeitnutzung

Zulässig***

Nicht zulässig

Nicht zulässig

Verkauf*

Bis 400 m^ Verkaufsflä­ che pro Laden** zulässig

Bis 400 m^ Verkaufsflä­ che pro Laden** zulässig

Betriebszugehörig bis 200 m^ Verkaufsfläche zu­ lässig

Zulässiges Störmass

Nichtstörende und mässig Nichtstörende, mässig so­ Nichtstörende, mässig so­ störende Betriebe wie stark störende Be­ wie stark störende Be­ triebe triebe

Empfindlichkeits­ stufe

III

IV

IV

* In den Teilbereichen A, B und C sind insgesamt max. 3'000 m^ Verkaufsfläche zugelassen.

** Jeder Laden muss über einen eigenen, öffentlichen Zugang von Aussen verfü­ gen. *** Im Teilbereich A sind Indoor-Freizeitnutzungen von insgesamt maximal 9'000 m2 zulässig. Ausgeschlossen sind Nutzungen mit intensivem Verkehrsauf­ kommen. Outdoor-Freizeitnutzungen sind in allen Bereichen zulässig, sofern kein übermässiges Verkehrsaufkommen generiert wird und keine Störungen davon aus­ gehen.

b) Bebauung I) Oberirdische Gebäude sind ausschliesslich in den im Ergän­ zungsplan festgelegten «Baubereichen» zulässig. Die «Baulinien mit Anbaupflicht» gelten, mit Ausnahme der in Längsrichtung ori­ entierten Baulinien der Baubereiche A4 - A6, als Pflichtbaulinien. Bei den in Längsrichtung orientierten «Baulinien mit Anbau­ pflicht» der Baubereiche A4 - A6 sind die Bauten so an die «Bau­ linien mit Anbaupflicht» zu setzen, dass eine durchgehende Fas­ sadenflucht erkennbar wird. In den Bereichen «Unterbruch Ge­ bäude mit Mindestabstand» müssen die Gebäude mindestens mit der minimalen Breite unterbrochen werden. II) Gegenüber der Bruneggerstrasse ist in den Baubereichen A7 und C12 eine «Fassadenlänge ohne Versatz» von min. 25 m bis max. 50 m einzuhalten. Die Ausrichtung muss parallel oder senk­ recht zur gebietsinternen Erschliessungsfläche (ohne Zufahrt Pestalozzikreisel) verlaufen.

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III) Die zulässige Dichte ergibt sich aus der maximalen «anrechen­ baren Gebäudefläche» (aGbF) sowie der Gesamthöhe (Kote m ü. M.) gemäss Ergänzungsplan. Die zulässigen Gesamthöhen ergeben sich aus den maximalen «Gesamthöhen» (GH) inkl. «Übergangsbereich für Höhensprung» gemäss Ergänzungsplan. In den Bereichen mit Überbauungsziffer (ÜZ) gilt eine maximale ÜZ von 40% bzw. eine minimaler Grünflächenanteil von 60 %. IV) Ausserhalb der Baubereiche sind Klein- und Anbauten, die der Nutzung der Aussenräume dienen, Zufahrtsbauwerke für die Tiefgaragen sowie unterirdische, Unterniveau- und technische Bauten zulässig. V) Minimal 20'000 m^ der Grünflächen BBC-Hügel und Parkinsel dürfen nicht mit unterirdischen Bauten bebaut werden. VI) Für die «Baubereiche mit qualifiziertem Planerwahlverfahren» sind Planerwahlverfahren gemäss SIA 142 oder SIA 143 durch­ zuführen. Die Kosten des Verfahrens gehen zu Lasten der Grundeigentümer. c) Freiraum I) Die ungefähre Lage der minimalen Grünflächen (aGrF) ist im Er­ gänzungsplan definiert. II) Die «Öffentlich zugängliche Räume und publikumsorientierte Flächen» sind jeweils zusammen mit den an die Bereiche ange­ schlossenen Neubauten zu erstellen. Sie sind hochwertig als be­ festigte Plätze mit der umgebenden Bebauung bzw. deren eben­ erdigen Nutzungen zu verschränken und entsprechend auszu­ statten. Die Übergänge zu den Bereichen «Grünfläche» und «Er­ schliessungsfläche» sind sorgfältig auszugestalten. Die (Velo)Wegnetzbeziehungen gemäss Ergänzungsplan sowie die erfor­ derlichen Flächen für den Zubringerdienst sind zu gewährleisten. Ill) Parkinsel und BBC-Hügel sind als ökologische Ausgleichsflä­ chen im minimalen Umfang von je 8'000 m^ anzulegen, zu si­ chern und zu unterhalten. Sie dienen der Biodiversität, werten den Siedlungsraum ökologisch auf, vernetzen Lebensräume und dienen der Freizeitnutzung. IV) Die «öffentliche Baumreihe» ist zusammen mit dem Erschlies­ sungsprojekt zu definieren und erstellen. V) Entlang der K 395 (Brunegger- und Eigenämterstrasse) ist im Be­ reich des Kiesabbauperimeters die Fläche zwischen dem Bau­ bereich und der Strassengrenze zu 80 % als ökologische Aus­ gleichsfläche auszubilden und so auszugestalten, dass sie den Grünbereich des BBC-Hügels bis zum südlichen Abschluss des SpG-Perimeters (Wegparzelle Nr. 383) vernetzt.

d) Erschliessung und Parkierung I) Bei jedem Bauvorhaben ist abgestimmt auf den Ergänzungsplan aufzuzeigen, wie die verschiedenen Netzelemente «Erschlies­ sungsfläche», «Fahrradverbindung», «öffentliche Wegverbin­ dung» und «beschränkte Anlieferung» gewährleistetwerden. II) Ebenfalls sind an zentralen Stellen im Areal grosszügige und gut nutzbare oberirdische Abstellanlagen für Velos auszuweisen.

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III) Die Parkierung für motorisierte Fahrzeuge ist unterirdisch oder flächeneffizient mehrgeschossig oberirdisch anzulegen. Ausge­ nommen davon sind bewirtschaftete Kurzzeitparkplätze. IV) Oberirdische Parkhäuser sind nur in den Baubereichen zugelas­ sen. V) Die Strassenerschliessung («Erschliessungsfläche») ist so aus­ zugestalten, dass sie für ein Linienbuskonzept aufwärtskompati­ bel ist. VI) Die «beschränkte Anlieferung» ist auf den Fuss- und Veloverkehr abzustimmen. VII)Für den Baubereich C12 ist zusätzlich zur strassenseitigen Er­ schliessung eine direkte Gütererschliessung über das An­ schlussgeleis zulässig. e) Kiesabbau I) Im gekennzeichneten Areal gemäss Bauzonenplan muss vor der Hauptnutzung der SpG Kiesabbau als Vornutzung erfolgen. Der Perimeter definiert die äusserste Begrenzungslinie für den ei­ gentlichen Materialabbau (obere Böschungskante). II) Die Hauptnutzung der SpG kann erst erfolgen, wenn die Vornut­ zung abgeschlossen ist. Voraussetzung für den Materialabbau sind die erteilten Abbaubewilligungen der Gemeinde und die Freigabe der entsprechenden Abbauphase bzw. -etappe. Ill) Die Böschungen der Gruben sind gegenüber öffentlich zugängli­ chen Flächen im Verhältnis 1:3 (Höhe:Breite) ohne Einfriedun­ gen auszuführen. IV) Das abgebaute Areal ist für die nachfolgende Hauptnutzung der SpG bis auf die Höhenkote 398.50 m ü. M. mit Verdichtungs­ pflicht aufzufüllen. Die qualitativen Anforderungen (Material und Verdichtungsstufen) sind in der Abbaubewilligung festgehalten. Liegen bereits konkrete Bauprojekte für die Hauptnutzung vor, so ist die Auffüllungskote mit diesen zu koordinieren. Im Bereich der ökologischen Ausgleichsflächen ist eine Terrainangleichung an das benachbarte Gebiet vorzunehmen. f) Der gesamte Werkverkehr während der Vornutzung (Materialtrans­ porte) hat über die Erschliessungsstrasse via Eistäpfe- und Indust­ riestrasse oder über den bestehenden Gleisanschluss zu erfolgen. ® Eine Erhöhung von Nutzungsziffern sowie der Gesamthöhe ist gene­ rell unzulässig, auch mit Anwendung von Sondernutzungsplänen oder Arealüberbauungen. Für altrechtliche Bauten und Anlagen gilt § 68 BauG (Besitzstandgarantie).

Art. 15 Arbeitszonen

Ai/Ali

Arbeitszonen A l/A II

Die Arbeitszone AI ist für Bauten und Anlagen der gewerblichen Nut­ zung sowie für Dienstleistungsnutzungen bestimmt. Zulässig sind nicht störende und mässig störende Betriebe.

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2 In der Arbeitszone A I nicht zugelassen sind: a) Verkaufsnutzungen mit mehr als 200 m^ Verkaufsfläche pro Laden oder nicht mehrheitlich vor Ort hergestellten Produk­ ten; b) öffentliche Freizeit-, Sport- und Vergnügungszentren und dgl.; c) öffentliche Tankstellen und Nebenanlagen (Shop, Auto­ waschanlagen und dgl.); d) reine Lagerbetriebe / Abstellflächen ohne weitere betriebli­ che Wertschöpfung. 3 Innerhalb des schraffierten Bereiches der Arbeitszone I sind keine empfindlichen Nutzungen gemäss Art. 3 Abs. 3 NISV und lärmemp­ findlichen Räume gemäss Art. 2 Abs. 6 LSV zulässig. * Die Arbeitszone All ist für gewerbliche und industrielle Bauten und Anlagen von Grossgewerbe und Industrie, für Forschung und Entwick­ lung sowie zugehörige Dienstleistung-, Büro- und Lagerbauten und dgl. sowie im untergeordneten Ausmass für Dienstleistungen be­ stimmt. Es sind nicht störende, mässig störende sowie stark störende Betriebe zulässig.

® In der Arbeitszone A II nicht zugelassen sind: a) Verkaufsnutzungen mit mehr als 200 m^ Verkaufsfläche pro Laden oder nicht mehrheitlich vor Ort hergestellten Produk­ ten; b) öffentliche Freizeit-, Sport- und Vergnügungszentren und dgl.; c) öffentliche Tankstellen und Nebenanlagen (Shop. Auto­ waschanlagen und dgl.); d) reine Verteil-, Umlade- und Lagerbetriebe der Logistik; e) reine Lagerbetriebe / Abstellflächen; f) Bauten und Anlagen zur Verarbeitung und Lagerung von Ab­ fällen, Abbruch- und Aushubmaterial; davon ausgenommen sind Energiegewinnungsanlagen. ® Innerhalb des schraffierten Bereiches der Arbeitszone II sind auch Betriebe gemäss Abs. 5 d) und e) zulässig. 7 Für die Betriebsinhaber sowie betrieblich an den Standort gebunde­ nes Personal sind max. zwei Wohnungen zulässig. Reine Wohnbau­ ten sind nicht zulässig. ® Bauten und Anlagen haben sich gut in die Umgebung einzufügen. Mit dem Baugesuch sind dem Gemeinderat Material- und Farbmuster vorzulegen.

® In den Arbeitszonen gilt eine Grünflächenziffer von 0.25. Sofern min­ destens 50% der Grünflächen als ökologische Ausgleichsflächen (Ma­ gerwiesen, Hecken, Hochstammbäume und dgl.) ausgestaltet sind, kann der Gemeinderat die erforderliche Grünfläche auf 0.15 reduzie­ ren. Die Grünfläche ist so anzulegen, dass eine gute Eingliederung in das Orts- und Landschaftsbild erzielt wird. Der Strassenraum ist, so­ weit sinnvoll, mit Baumbepflanzungen zu durchgrünen.

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Art. 16 Zone für öffentliche

Bauten und Anlagen OeBA

Se/fe 16

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA

Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für Bauten und An­ lagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. 2 Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berück­ sichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber an­ grenzenden Wohnzonen sind deren Abstandsvorschriften einzuhal­ ten.

Art. 17 Spezialzone Neuhof

SpN

Spezialzone Neuhof SpN

1 Die Spezialzone Neuhof umfasst das Areal der Schweizerischen Pestalozzistiftung Neuhof. Zugelassen sind alle mit dem Neuhof ver­ bundenen Nutzungen wie Heimerziehung, Berufsbildung, Landwirt­ schaft, Gartenbau, Gastronomie und Gewerbebetriebe und die dafür erforderlichen Bauten und Anlagen. Nicht dem Berufsbildungsheim zugehörige, ergänzende Nutzungen gleicher Art sind in untergeordne­ tem Masse zulässig. 2 Die Bauten und Anlagen müssen sich einwandfrei in die bauliche und landschaftliche Umgebung einpassen.

Art. 18 Spezialzone Pestalozzipark

SpP

Spezialzone Pestalozzipark SpP

Die Spezialzone Pestalozzipark bezweckt die vielfältige Weiterent­ wicklung der öffentlichen Aussenräume der Dorfsmatt durch die Schaffung einer attraktiven und belebten Park- und Freizeitanlage. Die Spezialzone ist für eine nutzungsoffene Freizeitgestaltung mit Spielund Sportgeräten bestimmt. 2 Die öffentlichen Aussenräume sind grosszügig und für ein breites Zielpublikum attraktiv zu gestalten sowie angemessen zu beleuchten. 3 Bei der Gestaltung der öffentlichen Aussenräume ist auf den Erhalt des dörflichen Charakters mit einem hohen Durchgrünungsgrad zu achten. In der Spezialzone Pestalozzipark sind Parkierungsanlagen und öf­ fentliche Erschliessungsanlagen sowie temporäre Bauten mit einer öf­ fentlichen Nutzung zulässig. Parkierungsanlagen sind unterirdisch zu erstellen.

® Sämtliche baulichen Eingriffe haben mit Respekt vor dem histori­ schen Ensemble der Kirche und des Pestalozzischulhauses zu erfol­ gen.

® Der Gemeinderat erlässt eine Arealordnung.

Art. 19 Grünzone

Gr

Grünzone Gr

Die Grünzone dient dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes, der Siedlungsdurchgrünung sowie als ökologischer Korridor. 2 Die Grünzone ist von allen Bauten freizuhalten und mit einheimi­ scher, standortgerechter Vegetation zu bepflanzen und naturnah zu gestalten bzw. durch einen entsprechenden Unterhalt in einen natur­ nahen Zustand zu überführen.

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Landwirtschaftszone

3.2

Landwirtschaftszonen

Art. 20 Landwirtschaftszone

Se/fe 17

Die Landwirtschaftszone ist für die bodenabhängige landwirtschaft­ liche und gartenbauliche Produktion bestimmt. 2 Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungs­ formen richtet sich nach dem eidgenössischen Recht. 3 Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich bis 50 a pro Anlage sind zulässig, soweit keine überwiegenden, ins­ besondere landwirtschaftlichen Interessen entgegenstehen.

Art. 21 Bauten in der

Landwirtschaftszone

Bauten in der Landwirtschaftszone

1 Für alle Bauten und Anlagen ist - in Abwägung sämtlicher betroffe­ ner Interessen - ein optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich un­ ter Wahrung der betrieblichen Erfordernisse in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Bepflanzung gut in die Landschaft einzu­ fügen. 2 Für Wohngebäude sind zwei Vollgeschosse erlaubt. Im Übrigen wer­ den Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung der tatsächli­ chen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhy­ gienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Fassadenhöhe, mindestens aber 4 m.

3 In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

Naturschutzzonen Wald

3.3

Schutzzonen

Art. 22 Naturschutzzonen Wald

1 Die Naturschutzzonen Wald dienen der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Le­ bensraum für schutzwürdige Pflanzen und Tiere.

2 Die Bestände sind nach Möglichkeit auf natürliche Art zu verjüngen, wobei standortheimische Baumarten zu erhalten und fördern sind. Be­ reichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Sämtliche Holz­ schläge auf kleinflächigem Waldeigentum (kleiner als 20 ha; betrifft v.a. Privatwald) sind durch die Revierförster vorgängig anzuzeichnen (§ 28 Verordnung zum Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaV)). 3 Soweit vertraglich keine abweichenden Vereinbarungen bestehen, sollen standortheimische Laubhölzer (je nach Standort auch Tanne, Föhre und Eibe) einen minimalen Anteil von 80 % und Exoten (z.B. Douglasie und Roteiche) einen maximalen Anteil von 5 % einnehmen. In seltenen Waldgesellschaften sind nur standortheimische Baumar­ ten (keine Exoten) zu fördern.

In den Naturschutzzonen Wald ist insbesondere alles zu unterlas­ sen, was die Pflanzen- und Tienwelt negativ beeinträchtigen kann. 5 Folgende Naturschutzzonen Wald werden ausgeschieden:

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Seite 18

Darstellung im Kul­ Schutzziel turlandplan

Bewirtschaftung, Unterhalt, Nutzungseinschränkungen

Naturwaldreservat «Chestenberggrat»

dunkelgrün dick vertikal schraffiert

Prozessschutz

Langfristiger Verzicht auf forstliche Nutzung

Naturwaldgemässe Bestockung

dunkelgrün dünn vertikal schraffiert

Schutz, Erhalt und Förderung des Le­ bensraums

auf Absatz 2 und 3 abgestimmte Bewirtschaf­ tung

Landschaftsschutz­ zone

3.4

Überlagerte Schutzzonen

Art. 23 Landschaftsschutzzone

1 Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhaltung der weitgehend unverbauten und naturnahen Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart sowie der Freihal­ tung im Interesse der Siedlungstrennung. 2 Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach den Bestimmungen der Landwirtschaftszone dieser BNO. Von den in Absatz 3 genannten Ausnahmen abgesehen sind Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Auf­ schüttungen, Ablagerungen) verboten. 3 Bestehende landwirtschaftliche Siedlungen, Bauten und Anlagen dürfen zeitgemäss unterhalten, erneuert und ausgebaut werden, wenn das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigt wird. Kleinere Terrain­ veränderungen, Bienenhäuschen, Weide- und Feldunterstände, Fahr­ nisbauten und betriebsnotwendige Installationen (Witterungsschutz­ anlagen usw.), die der Bewirtschaftung dienen, sowie weitere Bauten und Anlagen wie für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungs­ massnahmen, Flur- und Wanderwege sowie Bauten für den Hochwas­ serschutz oder Ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Inte­ ressen entgegenstehen.

Art. 24 Hochstammschutz­

zone

Hochstammschutzzone

1 Hochstammbäume sind landschaftlich und biologisch wertvoll. De­ ren Bestand soll erhalten und erweitert werden. Das im Kulturlandplan ausgeschiedene Hochstammschutzgebiet dient der Erhaltung des tra­ ditionellen Orts- und Landschaftsbildes von Birr. 2 Die Hochstammbäume innerhalb des Schutzgebietes sind in ihrer Anzahl und Qualität zu erhalten. Abgehende Bäume sind innerhalb des Schutzgebiets durch neue Hochstammbäume, vorzugsweise Hochstammobstbäume, zu ersetzen. 3 Die Gemeinde kann sich an der Pflege sowie an Neu- und Ersatz­ pflanzungen von Hochstammbäumen finanziell beteiligen.

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Art. 25 Wildtierkorridor

Seite 19

Wildtierkorridor

In den Bereichen des im Kulturlandplan ausgeschiedenen Wildtier­ korridors ist die Durchgängigkeit zu erhalten und bei bestehenden Be­ hinderungen soweit möglich zu verbessern. Lichtimmissionen sind zu vermeiden. 2 Auf nicht betriebsbedingte Arealeinzäunungen oder ähnliche Einrich­ tungen ist zu verzichten. Im Baugesuch ist die Notwendigkeit des Vor­ habens zu belegen und der Nachweis zu erbringen, dass sich die Durchgängigkeit der betroffenen Landschaftskammer für Wildtiere nicht verschlechtert.

Art. 26 Gewässerraumzone

Gewässerraumzone

1 Die Gewässerraumzone ist der Grundnutzungszone überlagert. 2 Innerhalb der Gewässerraumzone richtet sich die Zulässigkeit von

Bauten, Anlagen und Nutzungen nach den Bestimmungen des Bun­ desrechts, insbesondere nach Art. 41c der Gewässerschutzverord­ nung (GSchV). 3 Die Ufervegetation ist geschützt. In der Gewässerraumzone sind ausschliesslich einheimische, standortgerechte Pflanzen zulässig. Die Ausnahme bildet die Gewässerraumzone von eingedolten Gewäs­ sern.

Art. 27 Abstand für Bauten

und Anlagen gegen­ über Gewässern

Abstand für Bauten und Anlagen gegenüber Gewässern

Für den Rybetstalbach innerhalb der Dorfkernzone und der Spezial­ zone Bachtalen beträgt der Mindestabstand für Bauten und Anlagen 3 m.

2 Bei allen übrigen Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle von weni­ ger als 2 m Breite sowie bei den eingedolten Fliessgewässern beträgt der Mindestabstand für Bauten und Anlagen 6 m.

Naturobjekte

3.5

Schutzobjekte

Art. 28 Naturobjekte

Die im Kulturlandplan bezeichneten Naturobjekte sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind fachgerecht zu unterhalten.

2 Folgende Naturobjekte werden ausgeschieden:

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Se/fe 20

Darstellung Im Plan

Schutzziele

Bewirtschaftung, Unterhalt, Nutzungseinschränkungen

Hecke, Feld- oder Ufergehölz

hellgrün

Brut- und Nahrungsbiotop Gliederung der Landschaft Trittstein- und Vernetzungs­ element Windschutz Artenreichtum

Struktur erhalten Periodisch zurückschneiden/verjüngen Im gleichen Jahr nicht mehr als 1/3 auf den Stock setzen Teilweise Artenzusammensetzung ver­ bessern Vorgelagerter, extensiv bewirtschafteter Krautsaum von 3 m Breite (Pufferstreifen) Keine Beweidung Keine Bauten innerhalb des Pufferstrei­ fens

Weiher/Tümpel

Kreissymbol blau

Laich-, Brut- und Nahrungs­ biotop Trittstein- und Vernetzungs­ element Artenreichtum

Inklusive eines Abstands von 6 m: Keine Düngung und Beweidung Kein Betreten Kein Einfangen und Aussetzen von Tieren

Findling (Erratischer Block)

Fünfeck braun

Eiszeitrelikt

Keine Beseitigung / Beschädigung

Ökologisch wertvoller Waldrand

dunkelgrüne, dicke Linie

Brut- und Nahrungsbiotop Gliederung der Landschaft Trittstein- und Vernetzungs­ element Windschutz Artenreichtum

Waldrand stufig strukturiert anlegen und erhalten (periodisch pflegen) Keine vorgelagerte Aufforstung Extensiv bewirtschafteter Krautsaum von 3 m Breite vorlagern

Aussichtspunkt

Roter Stern

Aussicht freihalten

Keine aussichtsbehindernden Bauten oder Pflanzungen

Art. 29 Gebäude mit

Substanzschutz (vgl. Anhang 1)

Gebäude mit Substanzschutz

1 Die im Bauzonenplan bezeichneten Gebäude sind von kulturhistori­ schem, baugeschichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz, d.h. in der Grundstruktur, der Fassadengestaltung, der in­ neren Raumordnung und in ihrer wertvollen historischen Oberfläche (z.B. Wandmalerei, Stuckdecken) geschützt. Sie sind zu unterhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Innerhalb des Bestandes dür­ fen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies mit dem Schutzziel vereinbar ist. Es sind alle Renovationsarbeiten bewilligungspflichtig. Bei Einhaltung der Schutzziele ist die Errichtung zusätzlicher Keller­ räume (Tank- und Schutzräume usw.) zulässig. 2 Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Zonenvorschriften.

Art. 30 Kulturobjekte

Kulturobjekte

1 Die im Bauzonenplan bezeichneten Kulturobjekte sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind fachgerecht zu unterhalten.

2 Folgende Kulturobjekte werden ausgeschieden: Bezeichnung Im Plan

Beschreibung, Ortsbezeichnung

Objekt - Nr. im Bauinventar

K1

Brunnen, 1872, Vorderdorfstrasse

BIR909

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Materialabbauzone

3.6

Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG

Art. 31 Materialabbauzone

Se/fe 21

i Die Materialabbauzone dient dem Abbau von Kies / Gestein.

2 In den Baugesuchen sind nebst dem vorgesehenen Materialabbau die notwendigen Bauten und Anlagen, die ökologischen Ausgleichs­ massnahmen sowie die Rekultivierung auszuweisen. Baubewilligun­ gen setzen die kantonale Zustimmung voraus. 3 Gebiete, die noch nicht abgebaut oder die für die landwirtschaftliche Nutzung rekultiviert sind, unterstehen den Bestimmungen der Land­ wirtschaftszone.

Das abgebaute Gebiet ist à Niveau aufzufüllen und unter Berücksich­ tigung des ökologischen Ausgleichs für die landwirtschaftliche Nut­ zung herzurichten. Die Detailplanung richtet sich nach dem Rekultivie­ rungsplan. ® Es gilt die Empfindlichkeitsstufe IV.

Hochwassergefahren-

3.7

Gefahren und Überflutungszonen

Art. 32 Hochwassergefahrenzone HWZ 1

i Die Hochwassergefahrenzone 1 (HWZ 1) ist den Grundnutzungszonen überlagert. Sie dient dem Schutz von Personen, Bauten und An­ lagen vor Schädigungen durch Hochwasserereignisse.

2 In der Hochwassergefahrenzone ist der Gefährdungssituation ange­ messen Rechnung zu tragen. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte sind ausreichend er­ höht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume, sensible Nutzungen wie schwer evakuierbare oder publikumsintensive Einrichtungen, unterir­ dische Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosse Sachwerte usw. sind in Untergeschossen nicht zulässig. 3 Wer in einer Hochwassergefahrenzone baut, hat im Baugesuch nachzuweisen, dass § 36c BauV eingehalten ist. * Als massgebliche Projektierungs- und Überprüfungsgrundlagen gel­ ten namentlich Gefahrenkarte, Ereigniskataster, Schutzdefizitkarte und die Massnahmenplanung, welche auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden können.

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Ausnützungsziffer

4

BAUBEGRIFFE UND MESSWEISEN

4.1

Ausnützungsziffer

Art. 33 Ausnützungsziffer

Seite 22

Dach-, Attika- und Untergeschosse werden bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht miteinbezogen.

2 Für unbeheizte Wintergärten (Dach- und Wandkonstruktion mehr­ heitlich aus Glas) sowie verglaste Balkone und Sitzplätze wird ein Nut­ zungsbonus entsprechend der effektiven Fläche gewährt, welcher ma­ ximal 15 % der anrechenbaren Geschossfläche pro Wohnung respek­ tive 20 m2 pro Wohnung beträgt, wobei der höhere Wert massgebend ist.

Untergeschoss

Gemeinde- und Privatstrassen (vgl. Anhang 2)

4.2

Geschosse

Art. 34 Untergeschoss

Bei Fassadenlängen unter 9 m ist für Hauseingänge oder Garagen­ einfahrten eine Abgrabung von maximal 3 m gestattet.

4.3

Abstände

Art. 35 Gemeinde- und Privatstrassen

Sofern keine öffentlichen Interessen wie die Verkehrssicherheit, Sichtzonen, geplante Strassenausbauten usw. entgegenstehen, gel­ ten entlang von Gemeinde- und Privatstrassen im Gemeingebrauch folgende Strassenabstände: a) an die Grenze für Parkfelder; b) 60 cm für Einfriedungen, Stützmauern bis 1.80 m Höhe und Böschungen (bei Hecken, Büschen und dgl. ist der Gehölz­ rand massgebend): höhere Einfriedungen und Stützmauern sind zu staffeln und um das Mehrmass ihrer Höhe, mindestens jedoch um 60 cm zurückzuversetzen. 2 Die Strassenabstände gemäss Abs. 1 lit. b gegenüber Gemeindeund Privatstrassen im Gemeingebrauch für Einfriedungen, Stützmau­ ern und Böschungen werden aufgehoben, wo neben der Fahrbahn ein Geh- und / oder Radweg liegt.

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Art. 36 Grenzabstände innerhalb der Bauzone

(vgl. Anhang 2)

Se/fe 23

Grenzabstände innerhalb der Bauzone

i Stützmauern dürfen innerhalb des Baugebiets bis zu einer Höhe von -| 20 m an die Parzellengrenze gestellt werden. Höhere Stützmauern sind zu staffeln und um das Mehrmass ihrer Höhe, mindestens jedoch um 60 cm von der Grenze zurückzuversetzen. Sie sind mit einer Schutzbepflanzung (evtl. Schutzgeländer) zu versehen.

Folgende Absturzsicherungen werden bei der Messweise der zulässi­ gen maximalen Höhe von Stützmauern nicht angerechnet; a) Offenes Schutzgeländer bis zu einer Höhe von 1.20 m; b) Einfriedungen, bestehend aus Pflanzen und Sträuchern, bis zu einer Höhe von 1.80 m; c) Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1.80 m und einem Ab­ stand von mindestens 60 cm ab der Stützmauer. 2 Einfriedungen dürfen innerhalb Baugebiet bis zu einer Höhe von 1.80 m an die Grenze gestellt werden. Bei schriftlicher Zustimmung der angrenzenden Nachbarn erhöht sich das Mass auf max. 2.50 m. Bei ungleichem Niveau der beiden Grundstücke gelten diese Masse vom niedriger gelegenen Boden aus. Bei Einfriedungen gemäss Abs. 1 lit. b und c gilt der höher gelegene Boden. Über die Gestaltung von Einfriedungen an steilen Hängen entscheidet der Gemeinderat. 3 Schriftliche Zustimmungen und Dienstbarkeitsverträge müssen mit dem Baugesuch eingereicht werden.

Art. 37 Abstände gegenüber

dem Kulturland

Abstände gegenüber dem Kulturland

1 Gegenüber dem Kulturland (Bauzonenrand) gelten folgende Abstände: a) 4 m für Gebäude; b) 2 m für Klein- und Anbauten; c) 60 cm für Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1.80 m; d) 60 cm für Böschungen. e) 60 cm für Unterniveau- und unterirdische Bauten sowie Parkierungs- und Verkehrsflächen. 2 Für Stützmauern bis 1.20 m Höhe gilt ein Abstand von 60 cm gegen­ über dem Kulturland (Bauzonenrand). Stützmauern über 1.20 m Höhe sind zu staffeln, um das Mehrmass ihrer Höhe zurückzuversetzen und mit einer Schutzbepflanzung zu versehen. 3 Die Abstände gegenüber des Bauzonenrandes können auch mit ei­ nem Dienstbarkeitsvertrag nicht reduziert oder aufgehoben werden.

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Aussenraum- und Umgebungsgestal­ tung

5

BAUVORSCHRIFTEN

5.1

Siedlungsqualität

Art. 38 Aussenraum- und Umgebungsgestaltung

Se/fe 24

Die Aussenraum- und Umgebungsgestaltung bildet Bestandteil des Bauprojektes und ist im Baugesuch auszuweisen. Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan einzureichen. Die Umgebungsarbeiten inkl. Bepflanzung sind unmittelbar nach Fertigstellung der Bauten auszu­ führen. 2 Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch und ge­ omorphologisch (äussere Gestalt der Erde und deren Veränderungen) wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrs­ sicherheit (Sicht, Lichtraumprofil) nicht beeinträchtigen. 3 Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erd­ reich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen. Einfriedungen dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte und dgl. aufweisen (§ 52 Abs. 1 BauG).

5 Die Versiegelung von Flächen ist auf das Notwendige zu beschrän­ ken. Wege, Plätze usw. sind nach Möglichkeit wasserdurchlässig zu gestalten. ® Die Gesamtfläche von reinen Schotter- / Steingärten ohne Bepflan­ zung ist auf max. 3 m^ pro Grundstück beschränkt. Steinige Sicker­ bänder entlang von Fassaden sowie Kies- und Steinflächen mit nach­ weislich ökologischem Wert im Zusammenhang mit Trockenstandor­ ten, Biotopen, Teichen usw. sind unbeschränkt zulässig.

7 Im Interesse der ökologischen Vielfalt sind bei der Umgebungsge­ staltung vorwiegend standortgerechte, einheimische Bäume, Sträu­ cher und Pflanzen zu verwenden. Neu zu erstellende Bauten und An­ lagen sind nach Möglichkeiten zu begrünen.

® Nicht aktiv genutzte Flachdächer mit einer Fläche grösser als 40 m^ sind zu begrünen. Kombinationen mit Solaranlagen und Regenwas­ sernutzungen sind möglich. Bei der Nutzung als Terrasse sind für an­ gemessene Sitz- und Gehbereiche Plattenbeläge, Kiesflächen u.ä. zu­ lässig.

Art. 39 Siedlungsrand

Siedlungsrand

Die Gestaltung der Aussenräume entlang des Siedlungsrandes ist auf die angrenzende Landschaft abzustimmen. 2 Für die Bepflanzung entlang des Siedlungsrandes sind einheimi­ sche, standortgerechte Pflanzen zu verwenden. 3 Stützmauern sind auf das Notwendige zu beschränken und ab 10 m Länge zu gliedern und zu begrünen.

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Seite 25

Die Materialisierung und die Farbgebung der Bauten und Anlagen am Siedlungsrand sind auf die Umgebung abzustimmen.

Aiigemeine Anforderungen

5.2

Technische Bauvorschriften

Art. 40 Allgemeine Anforderungen

Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuch­ tigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie. Dies gilt auch hinsichtlich des Schutzes vor Erdbeben, Hochwassern, Stürmen, Hagel, Schnee, Erdrutschen und anderen Naturgefahren.

2 Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Mass­ nahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen diese erfordern.

Art. 41 Energieeffizienz

1 Steht Fernwärme aus erneuerbarer Energie oder aus Abwärme zur Verfügung, ist ein Anschluss anzustreben.

Art. 42 Beschädigte oder

zerstörte Bauten

Energieeffizienz

Beschädigte oder zerstörte Bauten

Durch Brand oder andere Elementarereignisse beschädigte oder zerstörte Bauten müssen im Rahmen der Verhältnismässigkeit in der Regel innert einem Jahr ganz abgetragen oder wiederhergestellt wer­ den.

2 Baulücken, die durch Elementarereignisse oder Abbruch entstanden sind, müssen vollständig geräumt, ausreichend gesichert und ästhe­ tisch befriedigend hergerichtet werden. 3 Die Umgebungsarbeiten des Abtrags resp. der Wiederherstellung bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung.

Ausrichtung der Wohnungen

5.3

Wohnhygiene

Art. 43 Ausrichtung der Wohnungen

1 Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustim­ men. Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind zu ver­ meiden und nur in Ausnahmefällen gestattet.

Art. 44 Private Aussenräume

Private Aussenräume

1 Wohnungen haben ausreichende und gut benutzbare Garten-, Ter­ rassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Klein- und Dachwohnungen).

Gemeinde Birr Bau- und Nutzungsordnung

Art. 45 Bezug von

Wohnungen und Arbeitsräumen

Parkierung / Mobilitätsmanage­ ment

Seite 26

Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

Der Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und Arbeitsräu­ men verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist. die Sicherheits- und Schutzvorkehrungen oder die Anforderungen des Schall- oder Wärmeschutzes und der Infrastrukturen (Wasserund Kanalisationsanschluss usw.) nicht erfüllt sind.

5.4

Ausstattung

Art. 46 Parkierung / Mobilitätsmanagement

Parkierungsanlagen sind so zu gestalten, dass eine gute Freiraum­ und Strassenraumqualität entsteht. Insbesondere sind Parkfelder zwecks Erhaltung von Grünflächen und Vorgärten zweckmässig an­ zuordnen.

2 In den Zonen W3, W4, WG4, A I und A II sind Parkfelder, wenn im­ mer möglich, unterirdisch oder in Parkhäusern anzulegen. In allen Zo­ nen kann der Gemeinderat die Erstellung von unterirdischen Parkie­ rungsanlagen fallweise verfügen. 3 Der Gemeinderat kann in den Zonen WG4, A I, A II und SpG eine monetäre Parkplatzbewirtschaftung für öffentlich zugängliche Parkfel­ der verfügen. Ab 50 bewirtschafteten Parkfeldern ist ein Abfertigungs­ system (u.a. Schrankenanlage) umzusetzen.

* In den Zonen A I, A II und SpG muss ein Mobilitätskonzept erstellt werden, wenn mehr als 50 Arbeitsplätze oder grössere Verkehrser­ zeuger (mehr als 500 Fahrten pro Tag) durch Neubauten, Nutzungs­ erweiterungen oder Umnutzungen entstehen. In den weiteren Zonen kann der Gemeinderat beim Neubau von mehr als 25 Wohnungen bzw. 50 Arbeitsplätzen ein Mobilitätskonzept verlangen. 5 Das Mobilitätskonzept zeigt auf, wie die Mobilität der Bewohnenden, Mitarbeitenden und Kunden mit dem öffentlichen Verkehr, dem Velound Fussverkehr und dem effizienten Einsatz des Autos gefördert wird. In der SpG stellt er im Besonderen sicher, dass die im Areal an­ gesiedelten Nutzungen nicht mehr als TOOO Fahrten in der Abendspit­ zenstunde (ASP) im Wochendurchschnitt (Mo-Fr) erzeugen. Es ist ein geeignetes Monitoring / Controlling zu entwickeln. Der Bericht über das Monitoring / Controlling ist jährlich der Gemeinde und dem Kanton einzureichen. Zeigt dieser wiederholt auf, dass die anvisierten Ziele nicht erreicht werden, kann der Gemeinderat verlangen, dass beste­ hende Massnahmen verschärft und weitere Massnahmen auf ihre Zweckmässigkeit hin geprüft und bei Eignung umgesetzt werden. ®Für die Arbeitszone A II und die Spezialzone SpG gilt eine Ober­ grenze in Bezug auf die Parkfelder. Für die Obergrenze gilt der Maxi­ malwert des ermittelten Parkfeldangebots (inkl. Abminderung nach Standorttyp) aus der in § 43 BauV festgelegten Norm.

7 Der Gemeinderat kann im Baubewilligungsverfahren Ausfahrtsbe­ schränkungen für die ASP in den Arbeitszonen A I und A II erlassen.

Gemeinde Birr Bau- und Nutzungsordnung

Art. 47 Kinderwagen / Spiel­

geräte

Kinderwagen / Spielgeräte

1 In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Kinderwagen Spielgeräte (Kin­ dervelos), Mobilitätshilfen und dergleichen vorzusehen.

Art. 48 Spiel- und Aufent­

haltsflächen

Se/fe 27

Spiel- und Aufenthaltsflächen

Bei Mehrfamilienhäusern hat die Grösse der Spiel- und Aufenthalts­ flächen gesamthaft mindestens 15 % der anrechenbaren Geschoss­ fläche zu betragen. Bei ihrer Ausgestaltung sind die Bedürfnisse der Bewohnerstrukturen zu beachten. 2 Spielplätze sind auf privatem Grund und nach Möglichkeit abseits von Strassen, Zufahrten und Autoabstellplätzen zu erstellen. Sie müs­ sen durch die Grundeigentümer unterhalten werden, zugänglich blei­ ben und dürfen nicht zweckentfremdet werden.

3 Bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als acht Wohnungen ist ein ge­ deckter Kinderspielplatz oder eine Gemeinschaftsanlage für Freizeit­ beschäftigungen zu schaffen und dafür freizuhalten.

Art. 49 Entsorgung

Bei Mehrfamilienhäusern und Areal-/ Gesamtüberbauungen ist ein in die Umgebungsgestaltung eingebundener Entsorgungsstandort aus­ zuweisen.

Art. 50 Öffentlich

zugänglicher Raum

Entsorgung

Öffentlich zugänglicher Raum

1 Öffentlich zugängliche Freiräume, Bauten und Anlagen wie Plätze, Vorplätze, Parkierungsanlagen, Innenhöfe, Passerellen, Strassen und Wege, Einkaufs- und Freizeitanlagen, Parkhäuser, Toiletten, Unter­ führungen usw. sind nutzerfreundlich, sorgfältig und attraktiv zu ge­ stalten. 2 Die Gestaltung ist mit der Gemeinde abzusprechen und auf deren übergeordnete Gestaltungsprinzipien und Konzepte abzustimmen. Bei der Ausstattung, Materialisierung, Beleuchtung und Bepflanzung ist der Attraktivität und der Sicherheit für die Benutzer besondere Be­ achtung zu schenken. Die Gestaltung der angrenzenden Fassaden, die Nutzung der raumbegrenzenden Bauten und die Funktionen des öffentlichen Raums sind aufeinander abzustimmen. Es empfiehlt sich, für die Gestaltung qualifizierte Fachpersonen beizuziehen.

3 Den Sicherheitsbedürfnissen von Passanten aller Altersgruppen ist Rechnung zu tragen. Der öffentlich zugängliche Raum ist übersichtlich und einsehbar zu gestalten.

Fussverkehr soll bevorzugt, sicher und möglichst ohne Umwege ge­ führt werden. Es sind attraktive Aufenthaltsbereiche mit genügend Verweilmöglichkeiten vorzusehen. Das übergeordnete Fusswegnetz der Gemeinde ist zu berücksichtigen.

Gemeinde Birr Bau- und Nutzungsordnung

Seite 28

5 Veloverkehr soll sicher und möglichst ohne Hindernisse geführt wer­ den. Bei öffentlich zugänglichen Bauten und Anlagen ist eine den ein­ schlägigen Normen entsprechende Anzahl benutzerfreundlicher Velo­ abstellplätze bereitzustellen. Das übergeordnete Velowegnetz der Ge­ meinde ist zu berücksichtigen.

® Der Gemeinderat kann bauliche und planerische Richtlinien erlas­ sen, um die Sicherheit in öffentlich zugänglichen Räumen zu erhöhen.

Ortsbildschutz

6

SCHUTZVORSCHRIFTEN

6.1

Ortsbild- und Denkmalschutz

Art. 51 Ortsbildschutz

Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen auf Kosten der Bauherr­ schaft: a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dach­ aufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Um­ gebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen; b) Vorschläge zur besseren Einordnung fordern; c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen; d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirt­ schaftlich tragbar ist; e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Art. 52 Materialablagerungen

Materialablagerungen

1 Die Ablagerung von Material für eine Dauer von mehr als 2 Monaten kann nur in den Arbeitszonen bewilligt werden, sofern das Quartierbild nicht beeinträchtigt wird.

2 Der Gemeinderat kann Auflagen machen über die zugelassenen Ma­ terialien sowie über die Höhe, Abstände und Gestaltung der Ablage­ rung und des Lagerplatzes. Er kann nötigenfalls eine Umzäunung ver­ langen.

Einwirkungen

6.2

Umweltschutz

Art. 53 Einwirkungen

1 Jegliche Personen sind verpflichtet, sich bei Ausübung ihres Eigen­ tums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industri­ ellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigen­ tum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten.

Gemeinde Birr Bau- und Nutzungsordnung

Seite 29

2 Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht ge­ rechtfertigten Einwirkungen durch Lärm. Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen, 3 Es sind alle baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

Zuständigkeit

7

VOLLZUG UND VERFAHREN

Art. 54 Zuständigkeit

Der Gemeinderat kann Kommissionen zum Vollzug der BNO bestel­ len. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen.

Art. 55 Fachkommission

Fachkommission

Der Gemeinderat zieht die Fachkommission bei Bauvorhaben in den Spezialzonen SpB, SpP und SpW sowie dem Gestaltungsplangebiet Dorfsmatt bei. Die Bauvorhaben haben erhöhten ortsbaulichen Anfor­ derungen zu genügen. Sie werden durch den Gemeinderat unter Ab­ wägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen sowie nach Massgabe der allgemeinen und spezifischen Planungsgrund­ sätze bewilligt. Die Bewilligungsbehörde ist grundsätzlich an die Ein­ schätzung der Fachkommission gebunden, abweichende Entscheide sind zu begründen. Der Gemeinderat kann auf die Stellungnahme der Fachkommission verzichten, sofern die baulichen Massnahmen keine wesentlichen Auswirkungen haben. Die Beurteilung durch andere Fachgremien bleibt vorbehalten. Der Gemeinderat kann auch in den übrigen Zonen die Fachkommission bei Bedarf beiziehen.

2 Die Kommission besteht zumindest aus je einer Fachperson aus Ar­ chitektur, Städtebau und Landschaftsarchitektur. Die Kosten für die Beratung durch die Fachkommission gehen zu Lasten der Grundei­ gentümer. Eine Vorberatung wird empfohlen.

Art. 56 Gebühren

Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Aus­ lagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Baugebührenreglement der Gemeinde.

Art. 57 Voilzugsrichtiinien

Gebühren

Volizugshchtiinien

Der Gemeinderat kann Richtlinien zum Vollzug der BNO (u.a Schutz des Ortskerns und der Schutzzonen und -Objekte) erlassen.

Gemeinde Birr Bau- und Nutzungsordnung

Übergangsbestim­ mung

8

SCHLUSS- UND ÜBERGANGSBESTIM­ MUNG

Art. 58 Übergangsbestimmung

Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Bau- und Nutzungsord­ nung hängigen Baugesuche werden nach dem neuen Recht beurteilt.

Art. 59 Aufhebung

bisherigen Rechts

Auftragsnummer Status

Seite 30

Aufhebung bisherigen Rechts

1 Durch diese Bau- und Nutzungsordnung werden aufgehoben (Pla­ nungswerk mit Datum der Beschlussfassung durch die Gemeindever­ sammlung): - Bauzonenplan / Kulturlandplan vom 29. November 1996 in­ klusive Teiländerungen - Bau- und Nutzungsordnung vom 23. Mai 1997 inklusive Tei­ länderungen

151.01.001 Genehmigung

Verfasser

Stefan Giess, dipi. Ing. FH Raumplanung FSU/SIA, Aargauischer Bauverwalter Fabian Meisser MSc Raumentwicklung und Infrastruktursysteme ETH Robin Brodmann, MSc in Geographical Information Science & Systems, BScZFH in Um­ weltingenieurwesen

Verfassungsdatum Druckdatum / -initialen

31. Juli 2024 31.07.2024/FME

Dateipfad / -name

BNO_Blrr_G_2024

Kontrolle .?

Gemeinde Birr Bau- und Nutzungsordnung

Seite 32

ANHANG 1 SCHUTZOBJEKTE Kantonale Denkmalschutzobjekte

Kantonate Denkmal­ schutzobjekte

Nr.

Objekt

Strasse/Nr.

Vers.­ Nr.

Parz.Nr.

Nr. im Bauin­ ventar

72

121

BIR 001

115

BIR 002

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen DI

Pestalozzi-Denkmal 1845/46

am Pestalozzi-Schul­ haus Pestalozzistrasse 2

D2

Bourbaki-Denkmal 1899

Pestalozzistrasse, ehern. Friedhof

D3

Ev.-ref.- Pfarrkirche 1662

Pestalozzistrasse 2

7

115

BIR 003

Pestalozzistrasse 98

82

339

BIR 004

Spezialzone Neuhof

D4

Neuhof, Herrenhaus 1821/22

Gebäude mit Substanzschutz (gemäss § 29 BNO) Gebäude mit Sub­ stanzschutz

Nr.

Objekt

Strasse/Nr.

Vers.­ Nr.

Parz.Nr.

Nr. im Bauin­ ventar

Dorfkernzone S1

Doppelbauernhaus, Dorfmu­ seum 1807

Hinterdorfstrasse 3

9

117

BIR 903

S2

Restaurant zur Linde 1834

Pestalozzistrasse 3

69

162

BIR 904

S3

Bauernhaus 1834

Zentralstrasse 1

64

168

BIR 905

S4

Bauernhaus 17./18. Jh.

Holzgasse 2

31

60

BIR 907

72

121

BIR 901

Pestalozzistrasse 100

85

339

BIR 902

Pestalozzistrasse 29

73

227

BIR 910

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

S5

Pestalozzi-Schulhaus 1845/46 Pestalozzistrasse 2

Spezialzone Neuhof S6

Pächterhaus, «PestalozziHaus» 1770/71,1858

Wohn- und Gewerbezone 4

S7

Bäuerlicher Vielzweckbau 1839

Gemeinde Birr Bau- und Nutzungsordnung

Seite 34

ANHANG 2 ABSTÄNDE Abstände an Gemeinde- und Privatstrassen (§ 35 BNO)

Einfriedungen, Stützmauern und Böschungen Strasse ohne Geh- und / oder Radweg

Strasse mit Geh- und / oder Radweg

Grenze

Gteruo

g

g

S

Böschung

i

__________ I Geh-/ Radweg

V/ZZZZZZZ/ZZZZA l L mlnd. 60 cm A H mind. 60 cm

AH mind. 60 crn

Grenzabstände innerhalb der Bauzone (§ 36 BNO) Stützmauern mit Schutzgeiänder

Stützmauern

Grenze

Stützmauern mit Bepflanzung Grenze

Grenze

g'

1«

fM

X

I

g

g s

g

0 I

CM

i

Ì L

1

L

AH mind. 60 cm

Stützmauern mit Einfriedungen

Böschungen (§ 28 BauV)

Einfriedungen

Grenze

g s

i

g IH

O

H

i B

mind. ^0 Oti

Grenze Grenze

«

I

.

g

sL s gii i 01

Böschung mox. 2:3

von mehr ots 2:3

mind. 60 cm

Gemeinde Birr Bau- und Nutzungsordnung

Seite 35

Gemeinde Birr Bau- und Nutzungsordnung

ANHANG 3

ERGÄNZUNGSPLAN WYDE, BACHTALEN, NEUMATT

Seite 36

Gemeinde Birr Bau- und Nutzungsordnung

ANHANG 3 ERGÄNZUNGSPLAN WYDE, BACHTALEN, NEUMATT

Seite 36

Gemeinde Birr Bau- und Nutzungsordnung

Seite 37

6 0 Ò,

.6^

o

Zürich, den 20. Dezember 2021

Ergänzungsplan Wyde, Bachtalen, Neumatt Bebauung, Freiraum und Verkehr

0

10

25

50

100 m

1___ I—L

, Hinweis: Plan mit Vermassung wird digital als PDF durch die Gemeinde zur Verfügung gestellt,

* ungefähre Lage ** ungefähre Lage und Anzahl

Genehmigungsinhalt:

u-

Ergänzungsplanperimeter Bebauung:

[ [

]

Baubereich

]

Bestandsbauten im Sondernutzungsplangebiet Bestandsbauten

-----------

Baulinie mit Anbaupflicht

----------- Baubereich mit qualifiziertem Planerwahlverfahren

l 1 1

“555^

l^urchgang im 1. Vollgeschoss mit minimaler Breite

»

Übergangsbereich Höhensprung, mind. 1 Vollgeschoss*

\ \

Höhensprung (mind. 1 Vollgeschoss) quer zur Gebäuderichtung mit max. 30 m Abstand

30 m

►

\

1. Vollgeschoss publikumsorientiert t

l

GH

Gesamthöhe

Flucht Fassade durchgehend

\ Freiraum:

t

\

]

t

l

1 \ t 1

um

Notlallzufahrten und Erschliessungen*

■■

Grünfläche min. 75% begrünt

t

]

[

Nutzungsbereich Gewerbe Wydenstrasse

Parkinsel öffentlich zugänglich*

t

( \

I

t

I

- ---------

n’

öffentliche Plätze und Wegverbindungen*

\

Freihaltebereich Untergrund

Bachbettführung Bachumlegung Nord im Unterabstand Bäume neu **

Freihaltebereich Gewässerraum mit minimaler Breite Verkehr;

6

Bereich für oberirdische Parkierung und Güterumschlag*

A

Wydenhof - Bereich für oberirdische Parkierung*

V «

Längsparkierung nach Umklassierung in Gemeindestrasse* ---------- >

öffentliche Wegverbindung*

b ®

Zu - und Wegfahrt Parkierung / Anlieferung* J

Zu - und Wegfahrt Parkierung / Anlieferung flexibler Bereich mit Anzahl Einfahrten*

<---------►

öffentliche Fahrradverbindung im Mischverkehr*

Orientierungsinhalt :

.... °.......

Bestehende Parzellengrenzen

Zukünftige Strassenführung optional

CD

A

0

Bäume bestehend

Esn

Bushaltestelle bestehend / neu*

----------”‘

Bachbettführung Bachumlegung offen/überdeckt ausserhalb Gemeindegebiet

Bachbettführung ßachumlegung offen/überdeckt

Freihaltebereich Gewässerraum ausserhalb Gemeindegebiet mit minimaler Breite Wydenhof - Bereich für oberirdische Parkierung Besitzstand

Gemeinde Birr Bau- und Nutzungsordnung

ANHANG 4 ERGÄNZUNGSPLAN GROSSACHER & GRÄNDEL

Seite 38

Zürich, den 20. Dezember 2021

Ergänzungsplan Grossacher & Grändel Bebauung, Freiraum und Verkehr

7

398

o O

25

0 10

50

100 m

Hinweis:

aGrFimin. 5'350 m’

»/

A1

Plan mit Vermassung wird digital als PDF durch die Gemeinde zur Verfügung gestellt.

aGbF max: 2'250 m* max GH; 417 m a M.

A4

aGrF:min. 780

-X BBC-Hügel ^^aGrF: min. 16'300 m’

A3

:

aGbF max: 8'350 max GH: 422 m Q.

n

395

Dvenàrnlerstrajse

n 1

ti

j -2^

aGbF max: 2000 m' ----------

m8xGH:424mQM.

maxGH422maM

w-

Genehmigungsinhalt :

—Ergänzungsplanperimeter Bebauung:

tGK451mü.M.

Haupllassade nur parallel

A6

«ÄÄ

ader senkrecht zur internen

Urscht

=

A2

aGbF max: 2'120 m*

4—

* ungefähre Lage

** ungefähre Lage und Anzahl

A7

!

A5

i

aGbF max: 8'220 m’ maxGH;421mO.M.

r

^^B8

M”

BIO

< aGbF

aGbfm.i;

f

1

r

{

aGbFmax: 6'840m«

7

F

/

Unterbruch Gebäude mit Mindest-Gebäudeabstand —•

V3aGbF.maxGH:426mO.H

3

max GH: 423 m 0. M.

L...-

V3aGbF+maxGK43tmaM.

........

r

R

GH

Gesamlhöhe

aGbF

Anrechenbare Gebäudefläche

ZI ZI

maxGH;418mO.K

V3aGbF •maxGH426maM.

Bereich A Bereich B

n

o

Bereich C

Freiraum:

t

'

:

iI

1

Grünfläche *

3

Öffentlich zugängliche Räume, publikumsorientierte Fläche *

s

Erschliessungsfläche *

C aGrF

►

c

Anrechenbare Grünfläche Öffentliche Baumreihe **

OH

FE

Bereich überbauungsziffer Grünllächenanteil min. 60%

cir------------

4

Fassadenlänge ohne Versatz

max. UZ = 40%

aGbF maju 9'290 m*

It

« Stessr"“'

maxGrt419mü.M.

14'120 m»

!i f''

L

Baubereich mit qualifiziertem Planerwahlverfahren

max GK 415 m Ol M.

aGbF max: 55'520 m*

L

_______

^«GH;4t5maM. ;,miGH.426mO,t4SB ,™x,GH:421milt4

max. GH: 417 m fl. M.

!xGH:421ma.M.

iSU. C12

Baulinie mit Anbaupflichl

O

)

^rrwvlSnv^^

V3aGbF.maxGH:429mQ.M. :

i403

Baubereich

«Gkf mai; 9'620 m’

: : « : : |

_____________

]

[

aGbf mat 10'040 m'

^402=

dläch« zugelaiien

•assadenlänge min. 25 m-max 50 m ohne Versatz

Verkehr:

r

~~Hl I

11

T

4-------- ►

E

Öffentliche Wegverbindung * Fahrradverbindung * Beschränkte Anlieferung *

0

rSET“

4.^

jO-

K+R P+R

□

D

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405^

[

5

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34

EZa

n

Bestehende Gebäude Umfeld Parzellengrenzen Bestand

Fussgängererschliessung optional *

Ci?

I 398

Orientierungsinhalt :

3

J J

□

Erschliessungsstrasse optional * Zukünftige Strassenführung optional

000088

^0^

Unterführung Bahnhof Neu___ Unterführung Bahnhof

»

-♦

LenzIxrgentraM«

BtfaaaOslschwrirAO....................

”^40

L«uburg«ra(niMfl

Bahnlinien bestehend Höhenlinien

i ä

K+R

Kiss and Ride optional

P+R

Park and Ride optional

§

Carsharing optional

Veloparkplätze optional Bushaltestelle bestehend / neu

Bahnhof bestehend