Bauzonen- und Kulturlandplan Neumatt

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss der Gemeindeversammlung Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

16. Juli 2009 11. August 2009 bis 9. September 2009 27. November 2009 12. Februar 2010 17. Februar 2010

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, welche gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Die Vorlage im Überblick

Zur Genehmigung liegen vor:  Teiländerung Bauzonen- und Kulturlandplan "Neumatt"  Teiländerung Bau- und Nutzungsordnung (BNO) "Neumatt" 2.1

Ausgangslage und Planungsziele

Die Transportfirma Bertschi AG will am Standort Dürrenäsch die Büro- und Ausbildungsräumlichkeiten mit Neubauten etappiert erweitern. Das nötige Bauland soll mittels einer auf das Projekt zugeschnittenen Einzonung geschaffen werden. 2.2

Planungsablauf/Vorprüfung

Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 16. Juli 2009 ohne Vorbehalte.

Versand: 30. März 2010

-2-

2.3

Bauzonen- und Kulturlandplan

Eine in der Landwirtschaftszone liegende Fläche von rund 1,5 Hektaren (ha) und eine rund 0,13 ha grosse, im selben Schild liegende Wohnzone werden in die Industriezone umgezont. Die eine Hälfte der neuen Industriezone wird mittels überlagernder Schraffierung als bedingte Einzonung im Sinne des revidierten Baugesetzes qualifiziert. 2.4

Bau- und Nutzungsordnung

Die Bau- und Nutzungsordnung wird mit Nutzungsvorgaben für die neue Industriezone (nur für Betriebserweiterung des bestehenden Betriebs, bedingte Einzonung, Einpassung) und Vorgaben hinsichtlich Hochwasserschutz ergänzt. Erwägungen 3.

Beurteilung der Vorlage

3.1

Allgemeine Beurteilung

Das teilrevidierte Baugesetz vom 27. September 2009 und die entsprechende Revision der Allgemeinen Bauverordnung (ABauV) sind am 1. Januar 2010 in Kraft getreten. Verschiedene der neuen Bestimmungen wirken sich auf die Nutzungsplanungen aus. Gemäss Übergangsbestimmung in § 48 ABauV werden vor dem 1. Januar 2010 abschliessend vorgeprüfte und bis Ende Februar 2010 für die öffentliche Auflage publizierte Nutzungsplanentwürfe (Amtsblatt) nach bisherigem Recht beurteilt. Da die Vorlage noch im vergangenen Jahr vorgeprüft, öffentlich aufgelegt und von der Gemeindeversammlung beschlossen wurde, ist sie gemäss Übergangsbestimmung nach altem Recht zu beurteilen. 3.1.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 3.1.2 Übereinstimmung mit dem Richtplan Siedlungsgebiet Die neuen Bauzonengrenzen weichen vom festgesetzten Siedlungsgebiet des Richtplans ab. Im Einzelnen betrifft dies Flächen nach folgenden Kriterien: Neueinzonungen (Beschluss 4.1, lit. a): Die Gemeinde zont insgesamt 1,56 ha ein (Gebiet "Neumatt"). Abzüglich nachstehender, nicht anzurechnender Flächen verbleiben rund 1,54 ha. Die Gemeinde hat das Siedlungsgebiet seit dem Inkrafttreten des Richtplans am 17. Dezember 1996 nicht vergrössert. Der Wert von 1,56 ha ist kleiner als der für einen Richtplanbeschluss massgebende Grenzwert von 3 ha pro zehn Jahre.  Einzonung von weitgehend überbautem Gebiet (Beschluss 4.1, lit. c): Insgesamt ca. 0,02 ha (Strassenfläche). 

Die Bilanz der anzurechnenden Erweiterung des Siedlungsgebiets beträgt 1,54 ha (Richtplan, Kapitel S 2.1, Beschluss 4.1). Dies geht nicht über die Kriterien hinaus, die eine vorgängige Anpassung des Richtplans erfordern. Nach der Genehmigung der Vorlage

-3-

schreibt der Regierungsrat deshalb das Siedlungsgebiet entsprechend der neu genehmigten Abgrenzung der Bauzonen fort. Fruchtfolgeflächen (FFF) Die Sicherung des wertvollen Kulturlands, insbesondere der Fruchtfolgeflächen (FFF) ist bundesrechtlich gefordert. Die Gemeinden sichern das Landwirtschaftsgebiet samt FFF mit der Nutzungsplanung (Richtplan Kapitel L 1.1, Beschluss 1.2). Bei der Verminderung der FFF durch Einzonung ist grosse Zurückhaltung geboten (Beschluss 1.3). Werden FFF um mehr als 3 ha dauernd reduziert (zum Beispiel durch Einzonung), ist der Richtplan anzupassen (Beschluss 1.4). Die Einzonung beansprucht 1,5 ha gute Fruchtfolgeflächen (FFF1), an deren dauernden Erhaltung ein hohes Interesse besteht. Diese Fläche liegt unter dem Grenzwert von 3 ha. Die geplante Einzonung erfordert keine vorgängige Anpassung des Richtplans und ist unter Würdigung der übrigen Interessen vertretbar. 3.1.3 raumentwicklungAARGAU (reAG) Eine überregionale industrielle/gewerbliche Entwicklung ist gemäss kantonalen Entwicklungszielen im Sinne von raumentwicklungAARGAU (reAG) in Entwicklungsschwerpunkten und entlang der Entwicklungsachsen vorzusehen. Aus raumplanerischer Sicht kann hier jedoch eine begründete, projektbedingte Einzonung am bestehenden Betriebsstandort, abgestützt auf der Strategie einer kontinuierlichen Firmenentwicklung, gegenüber einer Neueinzonung an anderer Stelle vorteilhaft sein. Namentlich können damit ein positiver Beitrag unter dem Aspekt der haushälterischen Nutzung des Bodens geleistet werden (bei einer Betriebsverlegung würde am neuen Standort für die Gesamtanlage mehr Land überbaut werden als am alten Ort für die Erweiterung) und eine unerwünschte Industriebrache vermieden werden (ausbleibende Umnutzung bestehender Gebäude am alten Standort). Mit der vorgesehenen, räumlich und bedürfnisgerecht abgestimmten Einzonung wird insgesamt den vorgenannten raumplanerischen Zielen entsprochen. 3.1.4 Grösse der Bauzone (Art. 15 Raumplanungsgesetz, RPG) Die Gemeinde Dürrenäsch verfügt grundsätzlich über genügend Bauzonen, diese setzen sich jedoch aus vielen kleinen Teilflächen zusammen. Eine für die Erweiterung der Firma erforderliche zusammenhängende, genügend grosse Fläche wäre nur am zweiten, abseits liegenden Industriestandort von Dürrenäsch vorhanden. Die dort ansässige Firma benötigt diese Reserveflächen demnächst (Projektstudien sind bereits vorhanden), so dass diese Flächen weder als Nutz- noch als Kompensationsflächen zur Verfügung stehen. Ein Betriebsausbau am bestehenden Standort ist auch aufgrund der betrieblichen Zusammenhänge sinnvoll, da ansonsten der gesamte Betrieb verlegt werden müsste. Da am Standort Dürrenäsch kein Warenumschlag erfolgt und vorgesehen ist, ist aufgrund der Erweiterung nicht mit einer wesentlichen verkehrlichen Mehrbelastung zu rechnen. Eine Erweiterung der Bauzone zwecks Erweiterung und Existenzsicherung des ortsansässigen Betriebs(-zweigs) ist daher im Grundsatz sachgerecht. Für die erforderlichen Flächen bestehen klare Erweiterungsabsichten mit einem Büro- und Schulungskomplex. Der Bedarf für eine erste Erweiterungsetappe wird plausibel dargelegt und durch detaillierte Projektunterlagen belegt. Eine zweite Ausbauetappe ist ebenfalls kurzfristig erforderlich. Aufgrund des gegenwärtigen wirtschaftlichen Umfelds besteht die Möglichkeit, dass diese zweite Ausbauetappe erst mittelfristig realisiert werden kann. Entsprechend ist dafür eine auf zehn Jahre beschränkte Bauzone vorgesehen. Der grundsätzliche Bedarf als auch die flächenhafte Ausdehnung sind im Planungsbericht detailliert

-4-

nachgewiesen. Der Lösungsansatz mit teilweiser definitiver und teilweise befristeter Einzonung ist situationsgerecht und vertretbar. Aufgrund der Gesamtinteressenabwägung ist die Grösse der Einzonung der Industriezone mit den Anforderungen von Art. 15 des Raumplanungsgesetzes (RPG) und mit den kantonalen Vorgaben vereinbar. 3.1.5 Zonenzuordnung/Zonenabgrenzung Die Ausscheidung einer Industriezone ist für die geplante Erweiterung sachgerecht. Mittels Ergänzung der Bau- und Nutzungsordnung ist explizit nur die Erweiterung des bestehenden Betriebs in der Industriezone "Neumatt" zonenkonform. Damit wird sichergestellt, dass die Zonenerweiterung tatsächlich der erwünschten Betriebssicherung zugute kommt und der beabsichtigten Entwicklung der Gemeinde dient. Die Abgrenzung der Zonenerweiterung folgt im Interesse der Rechtssicherheit richtigerweise der Parzellengrenze. 3.1.6 Erschliessung Die neue Bauzone liegt weder an bestehenden noch geplanten kantonalen Verkehrsinfrastrukturanlagen. Laut Planungsbericht ist die Hintersedelstrasse genügend gut ausgebaut. Die Nutzung der Bauzonenerweiterung induziert den Ausführungen nach kaum zusätzlichen Schwerverkehr. Gemäss derzeitiger Beurteilung ist die Mehrbeanspruchung des Anschlusses an die Kantonsstrasse in Übereinstimmung mit § 113 BauG vertretbar. Die neue Bauzone kommt knapp ausserhalb der öffentlichen Verkehrsmittel-Güteklasse D zu liegen, die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr ist nicht in der wünschenswerten Qualität gegeben. Dieser Standortnachteil lässt sich unter den gegebenen Umständen nicht effizient und wirtschaftlich beheben (zum Beispiel mit einem Personalbus). 3.1.7 Hochwasserschutz Die mögliche Gefährdung durch Hochwasser ist im Planungsbericht nachvollziehbar dargestellt. Es werden einzelne, sinnvolle Massnahmen zum Hochwasserschutz aufgezeigt. Die konkreten Massnahmen werden erst im Baubewilligungsverfahren festgelegt, die auf das jeweilige Bauvorhaben und den aktuellen Stand der Gefahrenkarte abgestimmt werden. Die Bau- und Nutzungsordnung wurde in § 54bis mit dem Delegationsmodell zum Hochwasserschutz sachgerecht ergänzt (abschliessende Prüfung im Baubewilligungsverfahren). 3.1.8 Umwelt, Natur- und Landschaftsschutz Im Ostteil der heute landwirtschaftlich genutzten Parzelle stockt ein wertvoller Hochstammobstgarten mit rund 30 Bäumen. Im Nahbereich des Dorfbachs befindet sich eine im Kulturlandplan geschützte Hecke. Schutzzonen sind keine tangiert. Hochstammobstbestände stellen in Dürrenäsch eine örtliche Besonderheit dar. Sie prägen und füllen die für Dürrenäsch charakteristischen, aufgelösten Siedlungsränder. Im Gegensatz zum nördlichen Dorfteil hat der südliche – insbesondere auch um das Gelände der Firma Bertschi – den Charakter der landwirtschaftlichen Streusiedlung mit ausgedehnten und vielfältigen Hochstammbeständen noch weitgehend wahren können. Nach § 4 des Dekrets über den Natur- und Landschaftsschutz (NLD) sind die Landschaft prägende Elemente in ihrem Bestand und Erscheinungsbild zu erhalten.

-5-

Gestützt auf Art. 18b Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG), Art. 15 der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (NHV) und §§ 13–14 der Naturschutzverordnung (NSV) sind, unter Berücksichtigung der vorhandenen Naturwerte und Vernetzungs- und Entwicklungspotenziale, ein ökologischer Ausgleich zu planen und Flächen dafür zu sichern. Mit der Vorgabe in § 11 Abs. 5 lit. c BNO, dass 10 % der Grundstücksfläche für den ökologischen Ausgleich vorzusehen sind, kann der ökologische Verlust sachgerecht ausgeglichen werden. 3.1.9 Bau- und Nutzungsordnung Die Ergänzungen der Bau- und Nutzungsordnung entsprechen den raumplanungsrechtlichen Anforderungen an die Einzonung. Sie sind sachgerecht und rechtskonform. 3.2

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Die Teiländerung des Bauzonen- und des Kulturlandplans sowie der Bau- und Nutzungsordnung "Neumatt" der Gemeinde Dürrenäsch vom 27. November 2009 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

-6-

5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Sedelstrasse 280, 5724 Dürrenäsch  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Departement Finanzen und Ressourcen  Abteilung Landwirtschaft DFR  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: