Quartierplan Palintschnieu Teil Ost (Fuolla)

4.5

B

E

S

C

H

L

U

S

S

DES

GEMEINDEVORSTANDES CELERINA vom

30.

Mai

i988

in

Sachen

(FUOLLA)

QUARTIERPLAN PALINTSCHNIEU TEIL OST

1.

Frist

2.

keine

der

dass

Einsprachen

Der Quartierpian wird

gesetz 3.

festgesteiit.

Es wird

Gemeinde

den

eingegangen

nach

Massgabe

Ceierina

Der Quartierpian wird zur Anmerkung

gegen

innert

sind.

von

Bau—

Art.

112

113

Baugesetz

genehmigt.

gestützt

im Grundbuch

Quartierpian

auf Art.

der Gemeinde

Ceierina

ange—

meidet.

/

Ceierina.

20.

Juni

GEMEINDEVORSTAND CELER

1988 Der

H.

Präsident:

Trachsei

Der

Gemein

m

A schreiber:

H

20.Jan. bis 19.Feb. 1988

Vom Gemeindevorstand genehmigt am: 30. Der

Fuolla

Der Gemein

i i988 eschreiber:

g. _ g lflanung.

Baulührung

Generalunlernehmung Verwaltung

‘

Vermietung

Fellenbergslrasse 64

9000 SlGallen

R

olt Som rchifeklur AG A

CH—7505 Celerino

Tel. 082-3 30 05

G E M E I N D E

C E L E R I N A / S C H L A R I G N A

QUARTIERPLAN PALINTSCHIEU TEIL OST

Von der Planungskommission verabschiedete Fassung vom 26.11.1987

Gestützt auf Art.

94 ff des Gemeindebaugesetzes (BG)

erlässt der Gemeindevorstand Celerina nachfolgenden

OEFFENTLICHEN QUARTIERPLAN PALINTSCHIEU TEIL OST A

Allgemeine Bestimmungen

Art.

( *uartier—

plangebiet

l

Der Quartierplan Palintschieu Teil Ost erstreckt sich über die Parzellen Nr. l3, 14 und 761 des Grundbuches

Celerina.

Er umfasst den östlichen Teil des mit Einleitungsbe— schluss vom l7. November 1980 abgegrenzten Gebietes ohne die seinerzeit ebenfalls einbezogenen Teilflächen

von

Parzellen Nr.

ll

und 26,

welche

aus dem Quartier-

planverfahren entlassen werden. Demgegenüber wird der Quartierplan auf die ganze Fläche der neuen, aus Parzelle Nr. 26 ausgeschiedenen Parzelle Nr. 76l ausgedehnt. Die genaue Abgrenzung des Quartierplangebietes ist aus dem Bestandesplan ersichtlich. Art.

i.

‚weck des Quartier-

planes

Der Quartierplan dient

2

dazu,

die

Ueberbauung des Quar—

tierplangebietes zu gestalten und die überbaubare Fläche zu erschliessen.

Er schafft eine zusammenhängende Freihaltefläche um den südwestlichen Dorfrand von Crasta und erstrebt eine bessere Gestaltung des Geländes im Bereich der Fuolla. Art. Bestandteile

3

Der Quartierplan Palintschieu‚ gende Bestandteile:

Teil Ost,

umfasst fol-

6-4 o

Quartierplanvorschriften

k) n

Bestandesplan 1:500

u o

Quartiergestaltungsplan 1:500

ab o

Gestaltungsrichtplan 1:500

U1 a

Höhenkurvenplan bestehend 1:500

0N o

Höhenkurvenplan neu 1:500

x! c

Terrainschnitte 1:500

® o

Erschliessungsplan 1:500

K0 o

Plan Werkleitungen 1:500

F4 Q a

Modell der Quartierbebauung B

Quartierplanvorschriften I Gestaltung 1.

Allgemeines Art.

Vorbehalt

der gelten-

den Bauvor-

schriften

4

Alle Bauvorhaben im Quartierplangebiet haben, soweit die nachfolgenden Bestimmungen keine besonderen Vorschriften

enthalten, den im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung jeweils geltenden Bauvorschriften der Gemeinde zu genügen. Vor der Erstellung von Bauten und Anlagen ist das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen. 2.

Bauten

Art.

utzung und Ausnützung

5

Die Nutzung der einbezogenen Parzellen richtet sich nach den Bestimmungen des Baugesetzes und des Zonenplanes. Die höchstzulässige Ausnützung der einbezogenen Parzellen wird gestützt auf Art. 86 und 96 BG wie folgt festgelegt: Parzelle Nr. Parzelle Nr. Parzelle Nr. Total

13, 14, 761,

5693 324 2007

m2 m2 m2

x x X

0,45 0,65 0,65

2561,85 m2 BGF 210,60 m2 BGF 1304,55 m2 BGF 4077,00 m2

BGF

Die auf die Parzellen Nr. 14 und 761 entfallende Bruttogeschossfläche wird auf Parzelle Nr. l3 übertragen und ist für Neubauten innerhalb der für Hochbauten ausgeschiedenen Fläche zu nutzen. Der finanzielle Ausgleich dieser Nutzungsübertragung ist ausserhalb der vorliegenden Quartierplanung privatrechtlich zu regeln.

Für die Ermittlung der anrechenbaren Bruttogeschoss-

fläche der geplanten Bauten gelten im übrigen die Bestimmungen des Baugesetzes. Art. Ueberbau— bare Flächen

6

Hochbauten dürfen nur innerhalb der im Quartierge-

staltungsplan abgegrenzten Fläche

bewilligt werden.

(l)

für Hochbauten

In der im Quartiergestaltungsplan als beschränkt überbaubar bezeichneten Fläche (2) können die Einfahrt zur

Tiefgarage, Kehrichthäuschen und andere nicht AZ—pflich— tige Bauten und Anlagen mit Ausnahme von Garagen erstellt werden. Die nach Art. 14 und 38 BG geltenden Höhenbeschränkungen sind zu beachten. Art. {

‘reihalteflächen

7

Auf den im Quartiergestaltungsplan bezeichneten Freihalteflächen (3) dürfen keine Hochbauten oder offene Parkierungsanlagen erstellt werden. Unterirdische Bauten innerhalb der Freihalteflächen sind zulässig, sofern die Zugänge ausserhalb der

Freihalteflächen angelegt werden. Das Gelände ist

nach Erstellung der unterirdischen Bauten möglichst natürlich zu gestalten. Art. Gebäude— und Firsthöhen

8

Die Gebäude— und Firsthöhen der geplanten Hochbauten sind ab neu gestaltetem Terrain zu berechnen. Massgeblich für das neue Terrain bzw. die Ermittlung der Gebäude— und Firsthöhen sind die im Höhenkurvenplan neu 1:500 aufgeführten Koten 1738.00 (Gebäude A),

1739.50 (Gebäude B) und 1741.00

(Gebäude C).

Im übrigen gelten für die Gebäude- und Firsthöhen die Vorschriften des Baugesetzes. Art. Grenz—

und

Stände;

Ge—

Gebäudeab— bäudelängen

9

Hochbauten haben gegenüber den Parzellen Nr. 10 und 3 die gesetzlichen Grenz— und Gebäudeabstände einzuhalten.

Gegenüber Parzelle Nr.

Grenze gestellt werden,

11 können Hochbauten bis an die sofern ein entsprechendes Näher-

baurecht besteht und eine Vereinbarung gemäss Art.

91

Abs. 2 BG vorliegt, wonach bei einer allfälligen Ueberbauung der Parzelle Nr. l1 die Unterschreitung des ge— setzlichen Grenzabstandes auf diesem Grundstück aus— geglichen wird.

Die Abstände zwischen den gemäss Gestaltungsrichtplan

vorgesehenen Bauten A, B und C sowie deren Länge können nach guten architektonischen Kriterien frei gestaltet werden. Art. l0 Gebäudeform

Die geplanten Neubauten A, B und C sind in Volumen und in der äusseren Form in der Art des Gestaltungsrichtplan und des Quartierplanmodelles zu gestalten. Gestaltungsrichtplan und Quartierplanmodell haben die Bedeutung einer Richtlinie. Art. ll

Dachgestaltung

Die Gestaltung der Dächer der vorgesehenen Gebäude A, B und C ist im Gestaltungsrichtplan dargestellt. Bei allen Bauten dürfen die im Gestaltungsrichtplan dargestellten Kreuzgiebel erstellt werden. Lukarnen, Dacheinschnitte und in der Dachfläche liegende Fenster können, gestützt auf Art. 40 Absatz 4 Baugesetz‚ bewilligt werden, sofern sie zur Belichtung und Belüftung von wohn— und Schlafräumen nachweisbar notwendig sind.

3. Terrainveränderungen und Umgebungsgestaltung Art. l2 Terrainver—

änderungen

Der Höhenkurvenplan neu l:500 mit Terrainschnitten l 500 bezeichnet jene Flächen, die zur Verbesserung der Gestaltung des ganzen Gebietes aufgeschüttet oder abgetragen werden. Es sind natürliche neue Terrainlinien anzustreben. Die im Höhenkurvenplan neu eingetragenen Höhenkurven dürfen durch die Aufschüttungen bzw. Abtragungen nicht über— oder unterschritten werden. Die Aufschüttungen und Abtragungen sind auf den betreffenden Flächen etappenweise im Zuge der Erstellung der Neubauten vorzunehmen und nach Fertigstellung der Bauten zusammen mit der Umgebungsgestaltung zu begrünen und einwandfrei abzuschliessen.

Art. Mauern

13

Mauern gegenüber Parzelle Nr.

ll sind möglichst tief

zu halten und so anzulegen, dass sie nicht störend in Erscheinung treten. Die Mauern müssen innerhalb der Bauzonengrenze erstellt werden. Die bestehende Mauer auf Parzelle Nr.

Kantonsstrasse darf nicht

erhöht

l3 entlang der

werden.

Die gemäss Gestaltungsrichtplan vorgesehene Fortsetzung der Mauer entlang der Kantonsstrasse darf eine Höhe von 1.20 m nicht überschreiten. Diese neue Mauer ist als Bruchsteinmauer auszuführen oder zu verputzen. II

Erschliessung

1. Verkehrsanlagen Art. Verkehrsanlagen

14

Die Erschliessung der geplanten Neubauten mit

Zufahrten,

Wegen und Abstellflächen erfolgt nach dem Erschliessungsplan.

Die Einfahrt ab Kantonsstrasse zur Tiefgarage sowie zu

den oberirdischen Besucherparkplätzen hat in dem im

Erschliessungsplan festgelegten Bereich zu erfolgen.

Geringfügige Verschiebungen können im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens bewilligt werden. Die Bewilli-

gung der kantonalen Instanzen für die Zufahrt zur Kantonsstrasse bleibt vorbehalten.

Die Lage der privaten Fusswege zu den einzelnen Neubauten ist im Erschliessungsplan lediglich richtplanmässig dargestellt. Die genaue Lage dieser Fusswege ist im Baubewilligungsverfahren festzulegen. Art.

15

Abstellplätze Sämtliche nach Baugesetz für die Bauten A, B und C für Motornotwendigen Autoabstellplätze sind in der im Erfahrzeuge schliessungsplan dargestellten Tiefgarage bereitzustellen. Es dürfen höchstens 4 Parkplätze im Freien erstellt werden. Deren Lage ist im Erschliessungsplan richt-

planmässig bezeichnet.

Art. PTT-Halte-

stelle

16

Die im Erschliessungsplan bezeichnete Fläche ist für die Errichtung einer PTT-Haltestelle entlang der Via Maistra freizuhalten.

Die Begründung der für die Erstellung der Haltestelle

erforderlichen Rechte erfolgt ausserhalb der vorlieegenden Quartierplanung im Benehmen zwischen dem Eigentümer von Parzelle Nr. 13, der Gemeinde und den PTT. Art. Oeffentliche Fusswege

l7

Die im Erschliessungsplan festgelegten öffentlichen Fusswege dienen einer spätern Fussgängerverbindung zwischen

der Via Maistra und dem an das Quartierplan—

gebiet anstossenden RiChtP1anbaU9ebiet-

Die jeweiligen Eigentümer der Parzellen Nr. 13 und 14 haben die Erstellung der öffentlichen Fusswege auf ihrem Boden und deren Benützung durch die Oeffentlich-

keit ohne Anspruch auf Entschädigung zu dulden.

Bau und Unterhalt der öffentlichen Fusswege sind Sache der Gemeinde. Diese entscheidet auch über den Zeitpunkt der Ausführung. 2.

Versorgung Art.

Anschluss an das Versorgungsnetz

l8

Der Anschluss der geplanten Neubauten an die öffentliche Kanalisation, die Wasser- und Stromversorgung sowie an das Leitungsnetz der PTT richtet sich nach den besonderen Anordnungen der Gemeinde im Zusammen— hang mit der Ausführung der Groberschliessung des Gebietes Palintschieu. Die im Plan Werkleitungen eingetragenen bestehenden Wasser- und Kanalisationsleitungen werden durch die Gemeinde verlegt. Die Verlegung der bestehenden EWFreileitung ist Sache des zuständigen Elektrizitätswerkes. Die

geplanten

Neubauten A,

B und C

sind direkt

oder

über private Gemeinschaftsleitungen an die verlegten Hauptstränge von Wasser und Kanalisation anzuschlies» sen. Die Anschlussstellen werden durch die Gemeinde festgelegt. Die Anschlüsse an die Stromversorgung sowie das Leitungsnetz der PTT richten sich nach den Anordnungen des EW und der PTT.

Art.

Durchleitungsrechte

19

Die Grundeigentümer sind verpflichtet, die Durchleitung der öffentlichen Werkleitungen durch ihre Grundstücke ohne Anspruch auf Entschädigung zu dulden.

Die genaue Linienführung der öffentlichen Werkleitun-

gen wird ausserhalb des vorliegenden Quartierplanes im Rahmen der Erschliessungsplanung der Gemeinde festgelegt. Art.

Ableitung von

Meteor-

wasser

20

Die Eigentümer aller in die Quartierplanung einbe-

zogenen Parzellen haben dafür zu sorgen, dass kein Oberflächenwasser auf angrenzende Grundstücke abfliessen kann.

Oberflächenwasser ist auf dem jeweiligen Grundstück versickern zu lassen oder in getrennten Meteorwasser— leitungen abzuleiten. Oberflächenwasser darf nicht in die Kanalisation eingeleitet werden. Art. Kehrichtsammelstelle

21

Der Erschliessungsplan bezeichnet die für das Quartier bestimmte Kehrichtsammelstelle. Die Erstellung des vorgesehenen Kehrichthäuschens erfolgt durch die Ge-

meinde.

Der für das Kehrichthäuschen notwendige Boden ist

der Gemeinde ohne Anspruch auf Entschädigung zur Verfügung zu stellen. 3.

Finanzierung und Unterhalt der Erschliessungsanlagen Art.

sch1iessungskosten a)

Verkehrs-

anlagen

22

Die Kosten für die Erstellung aller im Erschliessungs—

plan enthaltenen Verkehrsanlagen mit Ausnahme der PTTHaltestelle und der öffentlichen Fussewege (Art. 16 und 17 QPV) gehen zulasten der Grundeigentümer.

Die Aufteilung der Erschliessungskosten auf die Eigen-

tümer der Parzellen Nr.

13,

14 und 761 erfolgt nach dem

Verhältnis der Bruttogeschossflächenanteile gemäss Art.

5 Abs. 2 QPV, sofern die in die Quartierplanung einbezogenen Parzellen bzw. die darauf bestehenden Nutzungsansprüche nicht in einer Hand vereinigt werden.

Die Kosten der PTT—Halteste1le gehen zulasten der Erstellerin dieser Anlage. Die Kosten für den Bau der

öffentlichen Fusswege trägt die Gemeinde.

Art. b)

Versorgungsan-

lagen

Die Kosten für die Verlegung der bestehenden Kanalisations- und Wasserleitungen gehen zulasten der Ge-

’meinde. Demgegenüber tragen die Grundeigentümer nach Massgabe der Erschliessungsreglemente alle auf die Hausanschlüsse entfallenden Kosten. Art.

Vorbehalt der gesetzlichen Abgaben

23

24

Durch die vorgenannten Erschliessungsleistungen werden die Quartierplanbeteiligten von der Bezahlung der für

den Anschluss von

Neubauten

im Quartierplangebiet

an

die öffentliche Kanalisation und die Wasserversorgung der Gemeinde geschuldeten Anschlussgebühren nicht befreit. Diese werden den Grundeigentümern mit der Baubewilligung in Rechnung gestellt. Vorbehalten bleiben ferner die laufenden Betriebsgebühren für die Benützung der öffentlichen Versorgungsanlagen. Art.

Unterhalt

25

Der Unterhalt und die Schneeräumung auf den im Erschliessungsplan vorgesehenen Verkehrsanlagen mit Ausnahme der PTT-Haltestelle und der öffentlichen

Fusswege ist ausschliesslich Sache der Grundeigentümer.

Für den Unterhalt der privaten Hausanschlüsse an die Wasserversorgung und die Kanalisation sowie allfälliger Meteorwasserleitungen gelten die einschlägigen Vorschriften der Erschliessungsreglemente. III

Eigentumsverhältnisse Art.

EigentumsVerhältnisse

26

Durch den vorliegenden Quartierplan Palintschieu Teil

Ost werden die Eigentumsverhältnisse an den einbezogenen Parzellen nicht berührt. Sämtliche im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten und Grundlasten sowie allfällige vorgemerkte persönliche Rechte bleiben unverändert bestehen.

C

Schlussbestimmungen Art.

Kosten der Quartier-

planung

27

Die Kosten der vorliegenden Quartierplanung Palintschieu, Teil Ost, einschliesslich der Kosten für die planerische und juristische Beratung sowie die Auslagen der Gemeinde für die Behandlung und Genehmigung des Quartierplanes sowie dessen Anmerkung im Grundbuch gehen vollumfänglich zulasten der an der Durchführung der Quartierplanung allein interessierten Baugesellschaft Palintschieu‚ und der Werner Eugster AG.

Die Kosten der Quartierplanung werden der Baugesellschaft Palintschieu nach Abschluss der Quartierplanung unter Verrechnung allfälliger Kostenvorschüsse in Rechnung gestellt. Sie sind innert 60 Tagen seit Erhalt der Rechnung zu bezahlen. Art. Inkrafttreten

28

Der vorliegende Quartierplan tritt erst in Kraft, wenn die für die Nutzungsübertragung gemäss Art. S QPV er-

forderlichen privatrechtlichen Vereinbarungen zwischen

den Eigentümern von Parzellen Nr.

13,

14 und 761,

das

in Art. 9 Abs. 2 QPV aufgeführte Näherbaurecht zulasten Parzelle Nr. ll und die Vereinbarung nach Art.

91 Abs. 2 BG vorliegen und die zu begründenden Dienstbarkeitsrechte (Ausnützungsverbot auf Parzellen Nr. 14 und 76l sowie Näherbauresht zugunsten Parzelle Nr. l3 und zulasten Parzelle Nr. ll im Grundbuch eingetragen sind. Sollten die in Aussicht genommenen privatrechtlichen Vereinbarungen nicht zustande kommen, fällt der vorliegende Quartierplan dahin. Auch in diesem Falle gehen sämtliche Quartierplankosten gemäss Art. 27 QPV zulasten der Baugesellschaft Palintschieu. Art.

Anmerkung im Grundbuch

29

Die Baubehörde lässt den vorliegenden Quartierplan nach Inkrafttreten im Grundbuch der Gemeinde Cele— rina auf den Parzellen Nr. 13, l4 und 761 anmerken.

Sie ist für die Anmeldung des Quartierplanes zur Anmerkung beim Grundbuchamt Oberengadin besorgt.

Art.

Aufhebung oder Ab-4 änderung

30

Für die Aufhebung oder Abänderung des vorliegenden Quartierplanes gelten im übrigen die Vorschriften des Baugesetzes.

des Quar-

tierplanes

Die Baubehörde Celerina/Schlarigna hat den vorliegenden Quartierplan Palintschieu Teil licher

Auflage

vom

mit Beschluss vom

20.

Jan.

30.Mai1988

Ost

bis

nach öffent19.

Febr‘.

1988

genehmigt.

Der Genehmigungsbeschluss ist sämtlichen Quartierplanbeteiligten und allfälligen Einsprechern schriftlich zu eröffnen. Gegen den Quartierplan kann innert 20 Tagen seit Mitteilung der Genehmigung beim Verwaltungsgericht des

Kantons Graubünden Rekurs eingelegt werden.

Gemeindevorstand Celerina

/

ß/Viid/ z i Der Präsident:

/\

Der Ge eindeschreiber: