Baugesetz Lohn (GR)

Art. 14 Der generelle Erschliessungsplan bildet die Grundlage

für die Erschliessung der Bauzonen und für den Erlass von Baulinien und Quartierplänen.

genereller Erschliessungsplan

Er bezeichnet in genereller Form die Linienführung für die bestehenden und geplanten öffentlichen und privaten Strassen, Wege, Plätze und Parkierungsanlagen. Im weiteren enthält er Angaben über die Linienführung der wichtigsten Kanäle und Leitungen, über deren Einzugsgebiet: sowie über die Standorte wichtiger Bauten z u Versorgungszwecken. Die Baubehörde kann technische Vorschriften für den Bau der Erschliessungsanlagen erlassen.

Art. 15

Der generelle Gestaltungsplan ist die Summe der Vorschriften betreffend die Gestaltung der Bauten.

genereller Gestaltungsplan

Im generellen Gestaltungsplan kann für Teilgebiete die Quartierplanung (Erschliessung, Gestaltung, Baulandumlegung) vorgeschrieben werden.

Art. 16 Der Finanzierungsplan enthält das Programm der zur

Realisierung der Planung notwendigen Investitionen und die Grundsätze ihrer Finanzierung.

Finanzierungsplan

8

Art. 17 Der Erlass und die Abänderung des Zonenplanes der

generellen Erschliessungs- und Gestaltungspläne unterliegen der Abstimmung in der Gemeindeversammlung. Die Pläne sind vor der Abstimmung während 30 Tagen in

der Gemeinde öffentlich aufzulegen. Die Auf-

lage ist in der ortsüblichen Weise bekannt zu geben. Abänderungswünsche und Anträge sind während der Auflagefrisf schriftlich bei der Baubehörde einzureichen. Diese entscheidet über die

Einga~en

und verabschiedet

die bereinigten Pläne zuhanden der Gemeindeversammlung. Vor der Abstimmung sind die Stimmberechtigten durch den Gemeindevorstand angemessen zu orientieren. Von der Gemeinde genehmigte Zonenpläne, generelle Erschliessungs- und Gestaltungspläne sind der Regierung unverzüglich zur Genehmigung zu unterbreiten und treten mit dieser in Kraft.

,

Verfahren

.. 9

J

III.

Z 0 N E N V 0 R S C H R I F T E N

Art. 18 Zonenschema

Dorfzone

Wohnzone

-

0 ,30

-

0 , 40

Gebäudehöhe

Ar t. 19

7 m

Geschosszah l

Art . 19

2

Gebäu de l änge

Art. 1 9

20 m

Kl einer Gr enzabstand

2 ,S m

4 m

Grosser Gren zabstand

2,5 m

8 m

5 - 7,5 m

8 - 12 m

mässig störend

nicht störend

Zone

Quartiergestaltungsplan

Ausnützungsziffer

'

.

Im Rahmen des Quartiergestaltungsplanes

.

Gebäude abstand Immissionen

Art. 19 Diese Zone ist für Wohn bauten, landwirtschaftliche

Betriebe und gewerb l iche Bauten bestimmt . In der Dorfzone ist der Charakter der bestehenden Siedlung zu erhalten . Neu- und Umbau ten haben sich in Höhe,Länge, Dachform , Proportionen , Stel lung , Baumaterial und Farbgebung den umliegenden Bau ten anzupassen und s ollten von einem Fachmann begutachtet ·.verden.

Dorfzone

- 10 -

Neubauten und Umbauten mit

Zw~ckänderung

dürfen nicht

mehr als 3 Vollgeschosse aufweisen. Ein Anspruch auf Erstellung von 3 Vollgeschossen besteht nicht. Die Baubehörde legt die zulässige Anzahl Geschosse nach Massgabe von Absatz 2 fest.

Art. 20

Die Wohnzone ist für Wohnbauten bestimmt.

Wohnzone

Art . 21 Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für die Erstellung öffentlicher Bauten und Anlagen bestimmt . Es dürfen keine privaten Hochbauten erstellt

Zone öffentlicheJ Bauten und Anlagen

werden. Für die Uebernahme privater Grundstücke gilt Art. 27 KRG.

Art. 22 Die Landwirtschaftszone umfasst die Gebiete , welche

der landwirtschaftlichen Nutzung zu erhalten sind. Neu- und Umbauten dürfen nur bewilligt werden, soweit sie der landwirtschaftlichen Nutzung des Bodens, den Wohnbedürfnissen der bäuerlichen Bevölkerung und ihrer Hilfskräfte, oder der Sicherung der bäuerlichen Existenz dienen. Im Rahmen von Art. 25 bis 27 der allgerneinen Gewässerschutzverordnung des Bundes können auch nicht landwirtschaftlichen Zwecken dienende Um- un~ Ausbauten zugelassen werden, wenn der Gemeinde daraus keine Nachteile erwachsen. Es besteht kein Anspruch a uf Anschluss an die öffentlichen Erschliessungsanlagen.

Landwirtschaftszone

- 11 -

Art. 23 Die Forstwirtschaftszone umfasst den Wald im Sin~e

der Forstgesetzgebung und die zur Aufforstung vor-

Forstwirtschaftszone

gesehenen Gebiet.

Art. 24 Das übrige Gemeindegebiet ist grundsätzlich nur

wie bisher zu nutzen. Es dürfen nur Bauten erstellt

Uebriges Gemeindegebiet

werden, die der land- und forstwirtschaftliehen Nutzung dienen. Es können standortgebundene Zweckbauten im Sinne der Gewässerschutzgesetzgebung bebewilligt werden. Der Um- und Ausbau besthender Bauten kann im Rahmen vo n Art. 25 bis 27 der allgemeinen Gewässerschutzverordnung des Bundes bewilligt werden, sofern der Gemeinde daraus keine Kosten erwa chsen. Es besteht

kein Ansp~uch auf Anschluss an die öffentlichen Erschliessungsanlagen.

Art. 25

In der Landschaftsschutzzone soll das Landschaftsbild erhalten bleiben.

Landschaftsschutzzone

Die Erstellung von neuen Hochbauten ist untersagt. Bestehende Bauten dürfen renoviert, ausgebaut und angemessen erweitert werden, sofern ihre äussere Gestaltung sich unaufdringlich ins Landschaftsbild einfügt. Vor Erteilung der Baubewilligung ist der kantonale Landschaftspfleger anzuhören.

Art. 26

In der Skiabfahrtszone gelt e n folgende Vorschriften: a) J e dermann s teht zur Ausübung des Skisportes d e r freie Zutritt offen;

Skizabfahrtszone

12

I

b) Bauliche Anlagen, Pflanzungen und Terrainveränderungen sind nur zulässig, soweit sie die Ausübung des Skisportes nicht beeinträchtigen; c) Einfriedungen von Grundstücken können untersagt werden. Sofern sie zugelassen werden, hat der Eigentümer sie in der Zeit vom 15.11. bis 30.3. zu beseitigen; d) Die Gemeinde kann Grundstücke innerhalb der Skiabfahrtszone enteignen, sofern sie für die Ausübung des Skisportes unerlässlich sind; e) Die Kosten, welche der Gemeinde aus der Anwendung dieser Bestimmungen erwachsen, können im Perimeterverfahren ganz oder teilweise den interessierten Unternehmungen (Skilifte, Bergbahnen, Beherbergungsbetriebe)

auferleg~

werden.

Art. 27

Die Gefahrenzonen umfassen Gebiete, wo mit Naturgewalten zu rechnen ist, die Leben und Sachwerte gefährden können. Es werden zwei Zonen unterschieden: a) Zone mit hoher Gefahr, in welcher keine Bauwerke irgendwelcher Art erstellt werden dürfen, die dem Aufenthalt von Menschen und Tieren dienen oder sich hiezu eignen. b) Zone mit geringer Gefahr, in welcher Bauwerke besonderer Massnahmen bedürfen, welche die Gefährdung beheben oder wesentlich e~nschränken. Für die Bauherren besteht d i e Unterhaltspflicht der Wasserzuleitungen und Abwasserleitungen.

Gefahrenzone

13

Fundamente sind mit Vorteil in Form von Streifen in der .Falllinie auszuführen

Art. 28 Die Quellwasserschutzzone umfasst das Quellgebiet mit

Umgebung. Die Gewässerschutzgesetzgebung ist sinnge-

QuellwasseJ schutzzone

mäss anzuwenden. Im ·Bereiche von Quellwasserschutzgebi~ten

kann die Baubehörde Zonen bezeichnen, die

aus Gründen des qualitativen Schutzes von Quellfassungen mit Nutzungsbeschränkungen belegt werden. Solche Quellwasserschutzzonen können ausgeschieden werden als: a) weitere Schutzzonen (Zone III) b) engere Schutzzone (Zone II) c) Fassungsbereichszone (Zone I)

IV.

AL. L GE ME IN E

B A U V 0 R S C H R I F T E N

Art. 29 Alle Bauten sind so zu erstellen und zu unterhalten,

dass sie ihrem Zweck in technischer und hygienischer Hinsicht genÜgen. Alle dem Aufenthalt von Menschen dienend e n Räume müssen mit undurchlässigen Isolierschichten oder anderen geeigneten Konstruktionen gegen das Eindringen von Feuchtigkeit und Kälte geschützt werden. Sie müssen den zeitgernässen Anforderungen bezüglich Feuchtigkeit, Wärme, Schall- und Feuerschutz genügen. Die Bauten müssen den kantonalen Feuerpolizeivorschriften entsprechen.

Konstruktion

14

Art.

30

Gebäude und Anlagen sind stets in gutem Zustande zu

Unterhalt

erhalten. Gefährdet ein Gebäude infolge mangelhaften Unterhaltes Menschen oder ein fremdes Eigentum oder wirkt es verunstaltend, so hat der Eigentümer es instand zu stellen oder abzubrechen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, so ordnet die Gemeinde die erforderlichen Arbeiten auf seine Kosten an. Diese Vorschrift gilt sinngernäss auch für Einfriedungen, Mauern, Werk- und Lagerplätze.

Art. 31 Es werden nichtstörende, mässig störende und stark

störende Betriebe unterschieden. a) als nichtstörende Betriebe gelten Betriebe, die ihrem Wesen nach in W9hnquartiere passen und das ruhige und gesunde Wohnen in keiner Weise beeinträchtigen; b) als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerksund Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt sind und nicht dauernd auftreten; c) Betriebe mit weitergehenden Auswirkungen gelten als stark störend. Bestehenden Betrieben bleibt der Weiterbestand und die angemessene Erweiterung gewährleistet. Die Baubehörde kann bei bestehenden Betrieben und Neuanlagen alLe Vorkehren zur Verhinderung von Immissionen verlangen, die nach der Erfahrung notwendig, dem Stand der Technik anwendbar und für den Eigentümer zurnutbar sind.

Immissionen

15

Art. 32 Einfriedungen, Pflanzen, Mauern und Böschungen

dürfen das Strassen-, .Orts- und Landschaftsbild und die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen.

Einfriedungen, Böschungen, Stützmauern

Stacheldrahtzäune sind untersagt. Gegenüber dem Fahrbahnrand ist ein Abstand von mindestens 30 cm einzuhalten.

•

Die Baubehörde kann die Anpassung oder Entfernung bestehender Pflanzen oder Anlagen verlangen, die diesen Vorschriften widersprechen.

Art.

33

Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl

.

zwischen den anrechenbaren Bruttogeschossflächen

Ausnützungsziffer

der Gebäude und der anrechenbaren Nettobaufläche Ausnützungsziffer

anrechenbare Bruttogeschossfläche

= anrechenbare Nettobaufläche

Als Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller anrechenbaren Geschossflächen im Aussenmass in Haupt-, An- und Nebenbauten. Nicht angerechnet werden alle dem Wohnen und dem Gewerbe nicht dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen, nämlich: a) zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich- und Trockenräume sowie Waschküche n, Heiz- und Tankräume,

•

nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge etc., b) offene Erdgeschosshall e n und üb e rd e ckte offene Dachte rrassen,

16

l

c) offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen. Als anrechenbare Nettobaufläche gilt die zum Bauprojekt gehörende Grundstücksfläche innerhalb der Bauzone abzüglich der für die Ersch liessung notwendigen Fahrbahn- und Zufahrtsflächen, Wald, Gewässer und andere Grundstücksteile, die aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht überbaubar sind. Wird von einem überbauten Grundstück ein Teil abgetrennt, so darf die neue Parzelle nur soweit überbaut werden, dass die Ausnützungsziffer über das Ganze gerechnet eingehalten wird.

Art. 34 Sämtliche Neubauten müssen die vorgeschriebenen

.

Grenzabstände einhalten. Der Grenzabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen der Fassade und der Grenze. Der grosse Grenzabstand gilt in der Regel an der am meisten besonnten, längeren Gebäudeseite, der kleinere Grenzabstand an den übrigen Gebäudeseiten. Auskragende Gebäudeteile wie offene Balkone, Erker, Vordächer usw. dürfen nicht mehr als 1,50 m in den Grenzabstand hineinragen. Die Länge von Balkonen und Erkern, we lche in den Grenzabstand hineinragen, darf 1 /3 der Gebäudelänge nicht überschreiten. Mit Zustimmung des Nachbarn können die Grenzabstände ungleich auf die beiden Grundstücke verteilt werden und bis 2.50 m reduziert werden, sofern die Einhaltung des Gebäudeabstandes durch Eintrag im Grundbuch gewährleistet ist.

Grenzabstanc

17

Zwischen mehreren Bauten auf dem gleichen Grundstück muss die Summe der Grenzabstände als Ge- • bäudeabstand eingehalten werden. Bei e ingeschossige n An - und Hebenbauten, die keine Wohn- oder Aroeitsräume enthalten, bet r ägt der Grenzabstand 2,50 m. Mit Zustimmung des Nachbarn dürfen sie an die Grenze gestellt werden.

Art. 35 Gegenüber Fassaden von mehr als 16 m Länge erhöht

sich der Grenzabstand um 114 des Hehrmasses, jedoc h

~öchstens

Mehrlängenzuschlag

um 4 m. Bei versetzten Gebäude-

teilen wird das Mass der Zurücksetzung, höchstens jedoch die Länge des zurückgesetzten Teiles, v on der massgebenden Gebäudelänge a bgezogen.

Art. 36

Die Baubehörde kann das Zusammenbauen über die Grenze bis zur höchstzul äs sigen Gebäudelänge gestatten, wenn: - an eine bestehende Brandmauer angebaut wird oder die für den Grenzbau vorgesehenen Häuser gleichzeitig erstellt werden; - bei einseitigem Grenzbau

muss der Nachbar s ich

verpflichten bei einer Ueberbauunq seines Grundstückes an die Brandmauer .. anzubauen; - die erforderlichen Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind. Bei Massivbauten ist die an die Grenze gestellte Gebäudeseite als Brandmauer auszuführen. Freistehende Brandmauern s ind

gefällig zu verputzen.

Grenzbaurecht

I

18

•

Wird nur einseitig an die Grenze gebaut, sind bei dem zuerst erstellten Bau die Abstände unter Berücksichtigung de r Mehrlängenzuschläge so einzuhalten, wie wenn das Gebäude auf dem Nachbargrundstück auch schon stünde.

Art. 3 7

Wo Baulinien bestehen, muss der Grenzabstand gegenüber dem Strassengebiet nicht e ingehalten werden. Fehlen Baulinien, so ist bei offener Ueberbauung ge-

Abstand von Strassen, Wäldern und Gewässern

genüber dem Strassenrand mindestens ein Abstand von 5 m e inzuhalten. Gegenüber Waldrä ndern ist ein Gebäudeabstand von 20 m einzuhalten, gegenüber öffentlichen Gewässern e in solcher von 10 m.

Art. 38

Geschlossene Bauweise ist nur im Rahmen einer Ueberbauung auf Grund ein e s Quartiergestaltungsplanes zulässig. Im übrigen sind die im Zonenschema vorgeschriebenen maximalen Gebäudelängen einzuhalten. Als Gebäudelänge gilt die grösste Ausdehnung des kleinsten das Gebäude begrenzenden Rechtecks. Eingeschossige An- und Nebenbauten s ind nur dann in die Gebäudelänge einzubeziehen, wenn sie für die Ermittlung der Ausnützungsziffer angerechnet werden.

Gebäudeläng

..

19

I

Art. 3 9

Als Vollgeschoss zählen: - Alle über Terrain liegenden Stockwerke mit Aus-

Geschoss zahl

nahme des Dachgeschosses, sofern der Kniestock nicht höher als 1.20 m liegt oder wenn sie nicht zu mehr als 50 % der Geschossfläche für Wohnoder Arbeitsräume ausgenutzt werden; - Untergeschosse, welche in Hanglagen mehr als 1,50 m, in der Ebene mehr als 1,00 m über die tiefste Stelle des gewachsenen oder massvoll gestalteten Terrains hinausragen.

Art. 40 Als Gebäudehöhe gilt das Mittel des Masses aller

Gebäudehöhe

Gebäudeecken , gemessen vom gewachsenen Boden bis \

..

zum Schnitt mit der Dachfläche. Durch Terrainveränderungen dürfen die Vorschriften über ~ie maximale Gebäudehöhe nicht umgangen werden.

Art. 41

In der Dorfzone und in der Wohnzone sind nur Satteldächer mit einer Neigung von 32 - 38% zulässig

Dachgestaltung

Art . 42 Bei sämtlichen Neubauten sowie bei Umbauten, durch die neue Wohnungen geschaffen werden, ist pro Wohnung eine Garage oder ein Parkplatz zu erstellen. Für Wohnungen mit mehr als 100 m2 Hohnfläche müssen zwei Abstellplätze vorgesehen werden, bei Gastwirt-

Parkierung, Garagen

20

schaftsbetrieben ist ein solcher pro 4 Fremdenbetten und pro 4 Restaurantsitzplätz e n z u e rstellen. Anl agen und Ausfahrte n auf Strassen und Plätze dürfe n nicht zu e iner Behinderung und Gefährdung des Ver kehrs führen. Garagen mit direkter Ausfahrt auf die Strasse müss e n um deren Raumtie fe , mindestens aber 5 m v6n der Strasse oder Trottoirgrenze e ntfernt sein. Rampen dürfen eine maximale Steigung von 1 2 Prozent nicht übersteigen. Ist die Anlage von Abstellplätzen auf e igenem Grund nicht möglich und kann s ich der Grundeigentümer

•

auch nicht an einer privaten Gemeinschaftsanlage '

beteiligen, hat er e inen e inmaligen Beitrag an die Erstellung öffentlicher Parkplätze z u bez ahlen. Die Baubehörde legt den Betrag f es t .

V.

• E R S C H L I E S S U N G S V 0 R S C H R I F T E N

Art. 43 Baureife

Bauten dürfen nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden. Ein Grundstück gilt als Baureif, a) wenn seine Form und Grösse eine zonengernässe Ueberbauung gestatten und wenn eine im betreffenden Gebiet durchzuführende Baulandumlegung nicht präjudiziert wird; •

21

b) wenn es erschlossen ist. Land ist erschlossen, wenn eine hinreichende Zufahrt vorhanden ist, die Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen bis zum Grundstück oder in dessen unmittelbare Umgebung h erangeführt sind und der Anschluss zulässig und ohne besonderen Aufwand möglich ist. Die Erschliessung muss auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes gesichert sein.

Art. 44

Das Baugebiet ist im Zonenplan in zwei Etappen eingeteilt. In der ersten Etappe ist die Erschliessung ausgeführt oder abgeklärt. Die Gemeinde sorgt nach Massgabe der genehmigten Kredite für den erforderlichen Ausbau der Erschliessungsanlagen. Die Grundeigentümer haben an die Erschliessungskosten die gesetzlich vorge'Schriebenen Beiträge zu leisten. Die Gemeinde kann für eine beschränkte Zeitdauer und gegen Verzinsung eine Vorfinanzierung durch die Bauinteressenten verlangen. In der zweiten Etappe erstellt die Gemeinde keine Erschliessungsanlagen. Baubewilligungen werden nur erteilt, wenn genehmigte Quartierpläne vorliegen und die Erschliessung nach diesen Plänen auf Kosten des Bauherrn sichergestellt ist. Die Erschliessungskosten können im Quartierplanverfahren auf die beteiligten Grundeigentümer aufgeteilt werden. Die Gemeinde kann Projektierung, Arbeitsvergebung und Bauleitung selbst übernehmen. Die Gemeindeversammlung teilt die Gebiete der zweiten Etappe nach Bedarf in die erste Etappe

um.

•

Etappen

22

Art.

45

Die in der zweiten Etappe von den Privaten erstellten Wasser- und Kanalisationsleitungen gehen nach der Erstellung ins Eigenturn der Gemeinde über, soweit sie als öffe ntliche Leitunge_n vorgesehen sind.

Uebernahrne und Unterhalt privater Erschliessungsanlagen

Die in der zweiten Etappe vom Privaten errichteten Erschliessungsanlagen können bei der Umteilung in die erste Etappe von der Gemeinde übernommen werden, ohne dass diese jedoch zur Leistung von Beiträgen an die Erstellungskosten verpflichtet ist. Der Unterhalt privater Erschliessungsanlagen ist Sache der Eigent~mer. Dazu gehört auch die Schneeräumung.

VI.

BAU-,

Art.

46

NIVEAU-

UND

GESTALTUNGSLINIEN

Für öffentliche und private Strassen können Bauund Niveaulinien erlassen werden. Der mit einer Baulinie beschwerte Boden bleibt Privateigentum, darf jedoch nicht überbaut werden, einzelne Vorsprünge wie Vordächer, Erker und Balkone dürfen höchstens 1.50 m über die Baulinie hinausragen, sie sind nur zulässig wenn sie mindestens 4.50 m, über dem Niveau der projektierten Strasse liegen.

Bau- und Niveaulinien

23

Art . 47 Wird ein bestehendes, von der Baulinie angesch~itte­ nes Gebäude ganz oder tei l we i se abgebroch en oder zer -

bestehendE Gebäude

stört , so muss der Neubau auf d i e Baulinie zurückversetzt werden. Werden an Bauten, d i e über die Baulinie hinausragen, über den normalen Unterhalt hinausgehende Veränderungen durchgeführt, so ist der dadurch entstehende Mehr wert im Grundbuch a n zumerken . Er wird im Enteignungsfalle nicht vergütet .

Art . 48 Zum Schutze des Orts- und Strassenbildes sowie zur Freihaltung von Aus s ichtslagen können Gestaltungs -

Gestal tungslinie

linien er l assen werden. Diese bestimmen zwingend die Lage und eventuell die Höhe der einzelnen Bauten .

Art . 49 Bau-, Niveau-. und Gestaltungslinien werden während 30 Tagen öffentlich aufgelegt. Die Eigentümer der betroffenen Grundstücke können während dieser Frist bei der Baubehörde schriftlich Einsprache erheben. Nach Prüfung der Einsprachen entscheidet die Baubehörde über die Genehmigung der Bau-, Niveau- und Gestaltungslinien. Sie kann nötigenfalls ein Einigungsverfahren durchführen . Der Entscheid wird den Ein sprechern schriftlich mitgeteilt .

•

Verfahren

24

~

VII.

QUA R T I E R P L AN U N G

Art. 50

Durch die Quartierplanung wird im Rahmen der Grundordnung die Erschliessung und Ueberbauung bestimmt

Begriff und Zweck

umgrenzter Gebiete im Einzelnen geregelt. Die Quartierplanung ist insbesondere anzuwenden, wenn nicht oder nur teilweise erschlossenes Gebiet überbaut werden soll.

a) Quartiererschliessung

Art . 51 Durch die Quartiererschliessungspläne wird die Er-

Begriff

s chliessung e ines bestinwten Gebietes durch Strassen und Werkleitungen verbindlich geregelt. Der Quartiererschliessungsplan enthält in der Regel Bau- und Niveaulinien sowie Vorschriften übe~ Lage und Dimens ionierung von Verkehrsanlagen und Werkleitungen .

.

In den Quartiererschliessungsplänen kann verbindlich geregelt werden, wo die Zufahrt und die Leitungen z u den einzelnen Grundstücken anzulegen sind.

Art . 52 Die Kosten der Erschliessung können im Quartierplanverfahren auf die beteiligten Grundeigentümer verteilt werden.

Erschliess ungskosten

25

In der Regel sind die Kosten nach Massgabe der Grundstücksfläche zu verteilen. Bei Grundstücken, die nur durch zusätzliche private Aufwendungen an die Quartiererschliessungsanlagen angeschlossen werden können, sind die Beiträge angemessen zu reduzieren. I

Die Beiträge werden fällig, wenn die Erschliessungsan~age

für das Grundstück benutzbar wird, doch kann

die Gemeinde nach Massgabe des Baufortschrittes Vorschüsse verlangen. Die Baubehörde kann die Fälligkeit in Härtefällen aufschieben, insbesondere für Grundstücke, die für den Eigentümer oder einen seiner gesetzlichen Erben einen wesentlichen Bestandteil der bäuerlichen Existenz bilden. b) Quartiergestaltung

Art. 53 Durch die Quartiergestaltungspläne wird die Bauweise

in bestimmten Gebieten in Abänderung oder Ergänzung der Zonenordnung im Einzelnen geregelt. Diese Pläne bestimmen Zahl, Art, Lage und äussere Abmessungen der Bauten.

Begriff

.•

'

26

Art.

54

Die Baubehörde kann von den Grundeigentümern ausgearbeitete Quartiergestaltungspläne genehmigen, sofern sie Gewähr für eine architektonisch und

s~edlungs­

Private Quartiergestaltungspläne

baulich vorzügliche Ueberbauung mit überdurchschnittlich guter Gestaltung,differenzierter Bauweise, ausgewogener Umgebungsgestaltung und zweckmässigen Anlagen für Parkplätze wo möglich unterirdisch bieten . Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind kann die Baubehörde folgende Ausnahmen von den Zonenvorschriften gestatten: a) Die Ausnützungsziffer darf um maximal 0,1

erhöht

werden. b) Gebäude- und Grenzabstände sowie Gebäudelängen können nach architektonischen Kriterien freigestaltet werden. Gegenüber Nachbargrundstücken, die nicht in das Quartierplangebiet einbezogen werden, gelten in jedem Fall die vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände. Die Baubehörde lässt durch einen Fachmann prüfen, ob die Voraussetzungen für die Genehmigung des Quartiergestaltungsplanes erfüllt sind.

Art. 55 Amtliche Quartiergestaltungspläne sind zu erlassen,

wo dies im generellen Gestaltungsplan vorgesehen idt oder zum Schutze des Orts- und Landschafts-

Amtliche Quartiergestaltung: pläne

bildes erforderlich ist.

Art. 54

ist sinngernäss anzuwenden.

I

...

27

c) Baulandurnlegung

Art. 56

Baulandurnlegungen oder Grenzbereinigungen können angeordnet werden:

Voraussetzungen

a) wenn von neuen öffentlichen Strassen oder Baulinien durchschnittene oder parallel zur Strasse liegende Grundstücke nicht mehr überbaut werden können; b) wenn einzelne Grundstücke eines neu zu erschliessenden Gebietes nach ihrer Form für eine Ueberbauung ungeeignet sind; c) bei der Erstellung von Quartiererschliessungsplänen. Die Baubehörde ist zur Durchführung der Baulandumlegung verpflichtet, wenn es die Mehrheit

d~r

in-

teressierten Grundeigentümer verlangt, denen mehr als die Hälfte des Umlegungsgebietes gehört.

Art. 57

Bei Baulandumlegungen wird die von den Verkehrsund Gemeinschaftsanlagen beanspruchte Bodenfläche von der Gesamtfläche abgezogen. Der Rest wird in der Weise neu parzelliert, dass jeder Beteiligte einen Anteil proportional seinem Anspruch an der Gesamtfläche und am Wert erhält, wobei die bisherigen Vorzüge und Nachteile jedes Grundstückes nach Möglichkeit zu berücksichtigen · sind.

Neuzuteilung

..,

28

Art. 58 Wer ei n üb erbaubares Grundstück eingeworfen hat, kann

ein solches von annähernd gleichem Umfang und Wert

Real- oder Barersatz

beanspruchen und darf gegen seihen Willen nicht mit einer blossen Geldentschädigung abgefunden werden. , Wer dagegen ein Grundstück eingeworfen hat, auf welchem wegen zu geringer Gesamtfläche die Erstellung eines Gebäudes mit einer Bruttogeschossfläche (Art. 34) von mindestens 100 m2 nicht möglich gewesen wäre, kann gegen volle Entschädigung (ohne Abzug für Verkehrsanlagen) ausgekauft werden. Bei der Neuzuteilung entstehende Wertdifferenzen werden in Geld ausgeglichen. r

Art. 59

Für den Landabzug für Verkehrs- und Gemeinschaftsanlagen des Quartiers wird keine Entschädigung geleistet. Uebernirnmt die Gemeinde Boden für Strassen oder öffentliche Anlagen, die nicht nur dem Quartier dienen, so hat sie dafür eine Ents_chädigung zu leisten, die dem Anteil der öffentlichen Interessenz entspricht. Kommt keine Einigung über den Bodenwert zustande, so wird dieser durch die Enteignungsbehörde festgesetzt. Die von der Gemeinde geleistete

Entschädi~ung

wird den am Zusammenlegungsverfahren beteiligten Grundeigentümern nach Massgabe des von ihnen eingeworfenen Landes ausbezahlt oder gutgeschrieben. Quartierstrassen werden in der Regel den beteiligten Grundeigentümern zu Miteigentum zugewiesen.

Entschädigung für Landerwerb

·.

'

29

Art. 60 Nach der Anordnung einer Baulandurnlegung kann die

Baubehörde einen Umlegungsbann beschliessen. Dieser

Umlegungsb ann

ist im Kantonsamtsblatt und auf ortsübliche Weise bekanntzugeben. Während des Umlegungsbannes dürfen ohne Zustimmung der Baubehörde keine rechtlichen oder tatsächlichen Verfügungen über Grundstücke getroffen werden, die die Baulandurnlegung b eeinträchtigen oder erschweren würden. Der Umlegungsbann kann für ein Jahr angeordnet und mit Zustimmung des Departementes des Innern und der Volkswirtschaft angemessen verlängert werden.

Art. 61

Nach Durchführung der Baulandumlegung wird die Neuzuteilung im Grundbuch eingetragen . Die Grundpfandrechte werden nach Massgabe von Art. 802 ZGB von den abzutretenden Grundstücken oder Teilen davon auf die zum Ersatz zugewiesenen Parzellen verlegt. Für die aus der Baulandumlegung geschuldeten Entschädigungen und Kostenanteile besteht ein gesetzliches Pfandrecht gernäss Art. 162 Ziff. 4 EG zum ZGB.

Grundbuch und Pfandrecht

.,•

30

d) Verfahren

Art. 62 Die Baubehörde entscheidet über die Einleitung des

Quartierplanverfahrens und über die Abgrenzung des Quartierplangebietes. Sie ist zur Einleitung ver-

Einleitung des Verfahrens

pflichtet, wenn es die Mehrheit der interessierten Grundeigentümer verlangt, denen mehr als die Hälfte des Umlegungsgebietes gehört. Der Entscheid wird publiziert und sämtlichen beteiligten Grundeigentümern schriftlich mitgeteilt, sofern ihre Adresse bekannt ist. Gegen den Entscheid über die Einleitung des Verfahrens kann innert 20 Tagen bei der Baubehörde Einsprache erhoben werden.

Art. 63 Nach Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses können

die Eigentümer der einbezogenen Grundstücke den Quartierplan selber aufstellen und der Baubehörde zur Genehmigung einreichen.

Privates Quartierplanverfahren

Allfällige notwendige Grenzbereinigungen und Baulandumlegungen sind in diesem Falle auf privatrechtlichem Wege durchzuführen.

Art. 64

Ist die Durchführung der Quartierplanung beschlossen, und können sich die Grundeigentümer über die Durchführung des privaten Quartierplanverfahrens nicht einigen oder kann ihr Quartierplan nicht

Amtliches Quartierplanverfahren

•

31

genehmigt werden, ist das amtliche Verfahren durchzuführen. Die Baubehörde lässt durch eine fachlich geeignete Stelle einen Quartierplan ausarbeiten. Der Entwurf ist den Grundeigentümern zur Stellungnahme zu unterbreiten, und ihre Anregungen sind soweit als möglich zu berücksichtige n .

Art.

65

Nach Abschluss der privaten oder amtlichen Quartier' planung ist diese während 30 Tagen öffentlich aufzulegen. Während dieser Frist ~ann bei der Baubehörde schriftlich Einsprache erhoben werden. Die Auflage umfasst die erforderlichen Pläne nebst allfälligen Fachgutachten sowie Kostenverteiler und Bericht. Bei Baulandumlegungen enthält die Auflage zudem: - Festsetzung und Bewertung des alten Besitzstandes, - Festsetzung und Bewertung der Neuzuteilung, - Verteilung einer allfälligen Geldentschädigung der Gemeinde an die beteiligten Grundeigentümer, - die an ausgekaufte Grundeigentümer zu entrichtende Entschädigung. Die Auflage ist zu wiederholen, wenn aufgrund von Einsprachen der Quartierplan und die damit verbundenen besonderen Bauvorschriften geändert werden. Betreffen die Aenderunge n lediglich einzelne Grundeigentümer, so ist diesen Gelegenheit zur Einsprache zu geben.

Auflage

·. ,

\

32

Art. 66 Nach Erledigung der Einsprachen entscheidet die Bau-

Entscheid

behörde über die Genehmigung des Quartierplans. Der Entscheid ist in üblicher Weise zu veröffentlichen und sämtlichen Einsprechern schriftlich mitzuteilen.

Art. 67 Rechtskräftige Quartierpläne sind für die Gemeinde

Wirkung

und für die Grundeigentümer verbindlich. Der Quartierplan ist im Grundbuch anzumerken .

•

Art. 68 Die Kosten der Quartierplanung werden in der Regel

den beteiligten Grundeigentümern auferlegt und nach

Planungskosten

Massgabe der Grundstücksfläche auf diese verteilt.

Art. 52

ist sinngernäss anwendbar.

VIII.

~t.

BAU BE W I L L I GUN G SV E R FAHREN

69

Für alle Neubauten und baulichen Veränderungen ist vor Beginn der Bauarbeiten ein Baugesuch einzureichen. Die Baubewilligungspflicht gilt insbesondere für folgende Arbeiten: a) Neubauten (Hoch- und Tiefbauten), An-, Um- und Aufbauten an bestehenden Gebäuden,

Bewilligungspflicht

33

~

b) ' Aenderungen der Zweckbestimmung bestehender Räume wie Erstellung neuer Wohnräume, Küchen, Aborte, Badezimmer, Wirtschaftslokale, Läden usw., c) alle in Art. 11 der kantonalen Verordnung über die Feuerpolizei bezeichneten Anlagen, d) Erstellung oder wesentliche Abänderung von Einfriedungen und Ausfahrten längs öffentlichem Eigentum, e) private Verkehrsanlagen mit Einschluss touri stischer Beförderungsanlagen, f) Fassadenrenovationen, g) Stütz- und Futtermauern sowie Terrainveränderungen aller Art, h) Firmentafeln, Schaukasten Reklamen und Aussenantennen, i) Anlage und Betrieb von Campingplätzen, Steinbrüchen, Kiesgruben , Ablagerungsplätzen und ä hnlichen Anlagen, k) Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen 1) Anlagen zur Lagerung flüssiger Brennstoffe etc. m) Kleinbauten und provisorische Bauten sowie Fahrnisbauten, n) Freileitungen aller Art , ausgenommen Telefon. Projektänderungen sind vor der Ausführung a nzu ze igen. Die Baub ehörde entscheidet , ob e ine neue Publikation z u e rfolgen hat.

·'

34

Art. 70

Dem Baugesuch s ind fo lge nde Pl a nunterlagen in doppelter Ausfertigung beizulege n:

Unterlagen zum Baug e such

a) Situationsplan des Bauplatzes und seiner Umgebung im Massstab

von mindestens 1:100 mit Einzeichnung

der Zufahrt und aller Anschlussleitungen sowie der Grenzabstände, b) Grundrisse sämtlicher Stockwerke mit Einschluss des Kellers und des Dachbodens im Massstab 1:100, c) Pläne sämtlicher Fassaden im Massstab 1:100, d) Quer- und Längsschnitt durch das Gebäude mit eingeschriebenen Gebäudehöhen sowie Angaben über bestehende und projektierte Te rrainhöhe, e ) Baubeschrieb mi t An gaben über Mat e r ia l und F a r be , f) Unterlagen für die der feuerpolizeiliche n Be willigungspflicht unterstellten Anlagen, g) Berechnung der Ausnützungsziffer. Das Baugesuch ist vom Bauherrn und vom Planverfasser zu unterzeichnen. Die Baubehörde kann auf einzelne Planunte rlagen verzichte n oder weitere anfordern, sofern dies für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist.

.

.

Ar t . '71 Zu gle ich mi t d e r Einreichung des Bauges uches i st f ür Baute n, d i e nach a u ss en in Er scheinung t r eten, e in Bau ge spa nn a u fz u s t e ll e n, das Ges t a l t ung und

Baugespann

• 35

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Höhe des Baues . klar erkennen lässt. Das Baugespann ist bis zur rechtskräftigen Erledigung des Baugesuches stehen zu lassen.

Art. 72 Die Baugesuche werden öffentlich aufgelegt. Binnen

30 Tagen können bei der Baubehörde öff~ntlich ­

Publika tior Einspracher

rechtliche Einsprachen eingereicht werden. Zur Einsprache ist berechtigt, wer ein unmittelbares, durch das öffentliche Recht geschütztes Interesse hat, sich dem Bauvorhaben zu widersetzen. Der Baubescheid ist dem Gesuchsteller und allfälligen Einsprechern schriftlich zu eröffn·en. Privatrechtliche Einsprachen sind auf den Zivilweg zu verweisen .

Art. 73 Nach Ablauf der Einsprachefrist e rlässt die Baube~

Baubescheic

hörde den Baubescheid, in welchem auch über allfällige Einsprachen entschieden wird. Wird das Baugesuch oder eine Einsprache abgewiesen, so ist der Baubescheid zu begründen

..

Art. 74 Eine erteilte Baubewilligung erlischt , -wenn der Bau

nicht binnen einem Jahr nach ihrer Rechtskraft begonnen wird.

•

Ein begonnener Bau ist binnen zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Bei aussergewähnlich umfangreichen Bauten kann die Baubehörde diese Frist angemessen verlängern.

Baufrist

36

Unterbleibt die Vollendung des Baues, so sind unvollendete Bauteile zu entfernen, die Baugrube ist auszuplanieren und der vorherige Zustand wieder herzustellen. Die Baubehörde kann diese Fristen aus wichtigen Gründen angemessen verlängern.

Art. 75

Die Auführung der Bauarbeiten wird durch die Baubehörde kontrolliert. Im Baubescheid wird dem Bauherrn n1itgeteilt, in welchem Stadium er je-

BaukontrollE und Bauabnahme

weils Anzeige zu erstatten hat, damit die Baukontrolle erfolgen kann. Für jeden Bau ist ein Schnurgerüst zu erstellen, das von der Baubehörde kontrolliert wird . Der von der Baubehörde bezeichneten Aufsichtsperson ist der Zutritt zum Baugrundstück und zur Baustelle jederzeit zu gestatten . Nach der Vollendung nimmt die Baubehörde den Bau ab. Vor dieser Abnahme darf er nicht bezogen werden.

Art. 76 Wenn während der Bauausführung von den bewilligten

Plänen abgewichen wird, ist dafür vor .der Ausführung die Genehmigung de~ Baubehörde einzuholen. Diese entscheidet darüber, ob eine neue Publikation durchzuführen ist.

Abweichung von bewilligten Plänen

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37

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Art. 77 Die Baubehörde kann vo r Einreichung des Baugesuches

Vorentscheic

um ihre grundsätzliche Stel lungnahme e rsucht werden. Ein Vorentscheid gibt keinen Anspruc h auf Erte ilung der Baubewilligung und kann nicht mittels Rekurse angefochten werden.

Art. 78 Die Gemeinde erhebt für ihre Umtri ebe im Baubewilli-

Gebühre1

gungsverfahren kostendeckende Gebühren. Der Gemeinde vorstand erlässt eine Gebührenordnung. Auslagen für zusätzliche Unterlagen ode r Fachgutachten werde n dem Gesuchsteller gesondert in Reehnung gestellt. Die Kosten offensichtlich unbegründeter Einsprachen können den Einsprechern überbunde·n we rden .

IX.

VERANTWORTLICHKEIT

Art.

79

UND

STRAFBESTIMMUNGEN

Für die Befolgung der baupolizeiliehen Vors·c hriften, die Uebereinstirnmung mit den genährnigten Plänen und die Erfüllung der an eine Baubewilligung geknüpften Bedingungen sind der Bauherr, der Bauleiter und der Unternehmer verantwortlich. Die Gemeinde übernimmt durch die Bewilligung und die Ausführung der Kontrollen keine Haftung für Konstruktion, Festigkeit, Materialeignung und Sicherung der ausgeführten Gebäude.

Ve rantwortlichkeit

I

38

Art. 80 Wer vorsätzlich oder fahrlässig dieses Gesetz oder

darauf beruhende Erlasse und Verfügungen verletzt wird mit Busse bis zu Fr. 20'000.~- bestraft. Handelt der Täter aus Gewinnsucht, so ist die zuständige Behörde an dieses Höchstmass nicht

Strafbestimmungen

g ebunden. Ist die Widerhandlung durch eine juristsehe Person, eine Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft oder eine Personengesamtheit ohne Rechtsgesellschaft begangen worden, so sind die Strafmassnahmen auf die Personen anwendbar, die in deren Namen gehandelt häben oder hätten handeln sollen. Für Bussen und Kosten haftet die juristische Person, die Gesellschaft oder die Personengemeinschaft solidarisch.

Art. 81

Wird ein Bau oder ein Bauteil gegen den Vorschriften des Baugesetzes oder entgegen der Baubewilli,gung erstellt, so kann die Baubehörde die erforderlichen Aenderungen oder den Abbruch anordnen. Wenn der Bauherr dieser Aufforderung nicht nachkommt, erfolgt die Vollstreckung durch die Gemeinde auf Kosten des Bauherrn. Die Ausfällung einer Busse bleibt auch trotz eines verfügten Abbruches vorbehalten.

Abbruch

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r

39

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Art. 82 Nach der Annahme durch die Gemeindeversammlung tritt

Inkrafttreten

dieses Gesetz mit dessen Genehmigung durch die Regierung in Kraft. Es gilt für alle in diesem Zeitpunkt noch nicht behandelten Baugesuche.

Von der Gemeindeversammlung Lohn beschlossen am: 17 . Juni 1977 Für den Gemeindevorstand : Der Präsident:

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Der Aktuar:

Von der Regierung genehmigt gernäss Beschluss vom: ~ 1.

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Der Präsident:

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AMTSREGISTRATUR 111 AMTFÜRRAUMPLANUNG BAUGESETZ

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GEMEINDE

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AMI i=U R RAU Ni PU\ i Jl_' i\JG I

Die Artikel 18 ( Zonenschema), 31 ( Immissionen) und 8 a (Ans chriften an Gebäuden) des Baugesetzes der Gemeinde Lohn werden wie folgt geändert:

Art. 18 Zonenschema

Zone

I

ZöBa

Art. 21 Landwirtsch.zone

Dorfzone

Wohnzone

Gebä\ldehöhe

Art.l9

0.3 · (0.4 mit Gest. plan ) 7.0 m

Geschossza hl

Art .19

2.0 m

Gebäudelä nge

Art.l9

.20.0 m

· Kle iner Grenzabstand

2.5 m

. 4.0 m

2.5 m

Gras er , Grenzabstand

2.5 m

8.0 m

2.5 m

Ausnü tzungs ' z iffer

I

I Gebäudeabstand ; 5- 7. 5 m I 8-12 m I

Uebriges Gemeindegebiet

I

Eimmissionen gern. Art .31 BG

b

b

Emp.:indlichkeitsstu-:=e:r. i gem .Art .43 LSV I

III

II

I II/III

III

III

Art. 31 Es werden nicht störende, mässig störende und stark störende Betriebe

unterschieden. a) Als nicht störend gelten Betriebe, die ihrem Wesen nach in Wohnquartiere passen, keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen anstehen und das ruhige und gesunde Wohnen in keiner Weise beeinträchtigen; b) Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt sind und nicht dauernd auftreten: c) Betriebe mit weitgehenden Auswirkungen gelten als stark störend. Bei der Beurteilung ist auch das Verkehrsaufkommen zu berücksichtigen . Der Heiterbestand ull€1-fri-e- ang-emes-sene

Betriebe ist gewährleistet .

.

Enn1eiter~

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Landwirtschaftliche Bauten in der Bauzone~±na so zu gestlaten, dass die Ernmissionen auf Nachbargrundstücke a~r-das betrieblich unerlässliche Mindestmass reduziert werden. Die Baubehörde k9Dn-oei bestehenden Betrieben und Neuanlagen alle Vorkehrun~~ur Verhinderung von Ernmissionen anordnen, die nach der Erfa~ttng notwendig, nach dem Stand der Technik anwendbar und für den ~atümer sumutbar sind. ~rt. :1 "'bs. 3 bis 5 w erden gernäss RB r.J r . .. ~ 8 7 vom 23.5.1995 nic ht genehm igt.

Art. 8 a

Aufschriften an Gebäuden müssen in romanischer Sprache sein. Bestehende Aufschriften sind von dieser Regelung ausgenommen. Von der Gemeinde genehmigt am 30.Jan. 1995 Der Präsident:. /

P~C ..' .......... . von der Regierung genehmigt am ..... . 23. Mai 1995

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Der Aktuar: ....-.. ~. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Der Kanzle1d1rektor: . . . . . . . . . . . . . . . Dr.Riesen

AMTSREGISTRATUR 111 AMT FÜR RAUMENTWICKLUNG

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111

Kanton Graubünden Gemeinde Lohn

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Teilrevision Baugesetz Zone landschaftsprägende Bauten

Von der Gemeindeversammlung angenommen am: 8. Juni 2012 Der Gemeindepräsident

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DerGemeindeschrei/

Von der Regierung genehmigt gernäss Beschluss vom .~.~.~~?:?.'9.::

Die Präsidentin:

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St1uffer I Studech AG CH-7000 Chur • Aluinderstruse 31 Fon+41 (0)112513444•fu+41 (0)1125834.a Mell lnfoest•uffer - stud•ch . ch

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Gemeinde Lohn I Teilrevision Baugesetz

Junl2012

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Boden- und Baulandpolitik I Vorteilsausgleich (neu)

Art. 10a [

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1. Bei Planungsmassnahmen, die zu erheblichen Vor- oder Nachteilen führen (z.B. Mehrwert bei Ein- und Umzonungen), sorgt die Baubehörde für einen angemessenen Ausgleich. Ausgleichsleistungen für Planungsmassnahmen auf Stufe Grundordnung werden zwischen der Gemeinde und den Betroffenen vertraglich festgelegt. Erhebliche Vor- oder Nachteile aus Folgeplanungen werden im Rahmen der Folgeplanung ausgeglichen.

Zonenplan

Art. 13 b) Ueberlagerte Nutzung

Landschaftsschutzzone Zone landschaftsprägende Bauten Skiabfahrtszone Gefahrenzone Quellwasserschutzzone

Zone landschaftsprägende Bauten (neu)

Art. 25a 1. Zweck

Die Zone landschaftsprägende Bauten dient dem Erhalt traditioneller Kulturlandschaften im Temporärsiedlungsraum, die durch das Zusammenwirken von Bauten mit ihrer landschaftlichen Umgebung noch intakt und deshalb besonders wertvoll sind. 2. Schutz und Erhaltung Die wertvollen traditionellen Kulturlandschaften mit den dazugehörenden Bauten werden Im öffentlichen Interesse erhalten und sind im Sinne der Zone unter Schutz gestellt. Sie sollen durch die Bewirtschaftung und Pflege des Umlandes sowie durch Umnutzungen (Zweckänderungen) funktionsloser Bauten erhalten bleiben. Sämtliche Bauten (Wohnbauten und Ökonomlebauten) und Anlagen in der Zone landschaftsprägende Bauten sind in Ihrem ursprünglichen Charakter und Erscheinungsbild sowie in ihrer Substanz zu erhalten, störende Elemente und Bauteile sind zu entfernen. Neubauten, Erweiterungen sowie der Abbruch und Wiederaufbau sind nicht zulässig. 3. Zulässige bauliche Massnahmen I Umnutzungen Im Generellen Gestaltungsplan (GGP) als geschützt bezeichnete Bauten sind zu unterhalten. Bauliche Massnahmen sind nur zulässig, wenn diese mit den Schutzzielen vereinbar sind. Alle Bauvorhaben unterliegen der kommunalen und kantonalen Gestaltungsberatung. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Ökonomiebauten dürfen im Sinne von Art. 84 KRG (Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden) bis zu einem Umfang von 50 m2 BGF zu Wohnzwecken umgenutzt werden. Die Umnutzung nicht mehr genutzter landwirtschaftlicher Bauten und Anlagen begründen keine neuen landwirtschaftlichen lnfrastrukturanlagen.

2

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Gemeinde Lohn I T ellrevlslon Baugesetz

Junl2012

4. Bauten mit Anpassungsbedarf Bauten mit Anpassungsbedarf sind im Rahmen eines baubewilligungspflichtigen Umbaus in Bezug auf Form, Gestaltung und Materialislerung der ortsüblichen Bauwelse anzupassen. Störende oder ortsuntypische Bauteile sind zu entfernen. 5. Gestaltungsrichtlinien - Auch untergeordnete Anbauten (Nebennutzungen) sind nicht zulässig. Für bestehende Wohnbauten (ohne Aussenplätze) und neu geschaffene Wohnbauten kann die Errichtung eines Aussensitzplatzes im Umfang von maximal von 5.0 m2 pro Objekt bewilligt werden. Bedingung ist, dass sie sich bezüglich Gestaltung und Materialisierung vorzüglich in das gewachsene Terrain und das bestehende Baugefüge einordnen. - Die bestehenden Zugänge (Heuraumtore und Stallelngänge) sind zu erhalten. - Pro Objekt (Heuraum) ist die Errichtung eines Kaminzuges gestattet. Nach Aussen soll dieser schlicht in Erscheinung treten. - Wärmetechnische Massnahmen, wie z. B. der Einbau von Dichtungsebenen, Dämmschichten, Fenstern, Fensterläden, Türen inkl. der dazu erforderlichen Unterkonstruktionen, haben auf den Innenseiten der bestehenden Umfassungsflächen (Heuraumboden, Dachunterseite, Rundholzwände) zu erfolgen. - Die neuen Belichtungsöffnungen, welche auf der Aussenseite des Rundholzstrickes in Erscheinung treten, dürfen insgesamt max. 5% der Grundfläche (lnnenmass) des jeweiligen Heuraumes umfassen. - Neue Öffnungen im Rundholzstrick sind in traditioneller Art auszubilden (Ausbrüche auf bestehende Balkenlagen abgestimmt mit seitlichem Stützpfosten). - Bei Erneuerungen der Dacheindeckung ist der charakteristische Dachaufbau (Konstruktion, Material, schlanke Dachrandabschlüsse) wiederherzustellen. Das anfallende Regenwasser darf über Dachrinnen und Speier abgeführt werden. Fallrohre sind nur ausnahmsweise, sofern die Dachentwässerung ohne Fallrohre zu einer Beeinträchtigung von Nachbargebäuden führt, zulässig. - Antennenanlagen inklusive Parabolantennen sind nicht erlaubt. Bestehende Anlagen sind zu entfernen und dürfen nicht ersetzt werden. - Solaranlagen mit einer Absorberfläche von bis zu 1 m2 sind gestattet. Die Position der Anlage ist mit der Baubehörde abzusprechen. - Die Umgebung Im Bereich der Gebäude ist Im landschaftstypischen Zustand zu belassen, oder in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Terrainveränderungen, Einzäunung, Absperrungen, Gartengestaltung, feste Grillanlagen, Fahnenstangen, Bepflanzung etc. sind nicht gestattet. 6. Erschliessung Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungsanlagen sind nur nach den Vorgaben des Generellen Erschliessungsplans gestattet. Erschliessungskosten sind vollumfänglich von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern zu tragen. Wassereinleitungen in Gebäude und Wassertanks sind nur zulässig, wenn eine gesetzeskonforme Abwasserbehandlung gewährleistet ist.

3

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Gemeinde Lohn I Tellrevision Baugesetz

Junl2012

7. Baubewilligung Die Gemeinde erteilt eine Bewilligung, wenn die Bauvorhaben gernäss der vorliegenden Bestimmung sowie den ergänzenden Gestaltungsrichtlinien und Gestaltungsskizzen im Anhang des Baugesetzes projektiert werden. Die Gestaltungsrichtlinien und Gestaltungsskizzen sind integrierender Bestandteil dieser Bestimmung. ln Absprache mit der kommunalen und kantonalen Bauberatung können Abweichungen von den Gestaltungsskizzen gewährt werden, sofern sich diese aufgrund der Lage, Strukturierung oder Konstruktionsart der bestehenden Baute nicht sinngernäss anwenden lassen. Voraussetzung zur Erteilung einer Baubewilligung zum Ausbau von Ökonomiebauten ist eine Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Eigentümer zur Abschöpfung des Mehrwertes im Betrag von pauschal Fr. 1'500.- sowie der Bewirtschaftungs- und Pflegepflicht 8. Bewirtschaftungs- und Pflegepflicht Für die im Generellen Gestaltungsplan entsprechend bezeichneten Flächen gilt eine Bewirtschaftungs- und Pflegepflicht Diese ist von den Grundeigentümern in der Zone landschaftsprägende Bauten (LPB) zu erfüllen und ist im Grundbuch anmerken zu lassen. Dritte haben die Pflege ihres Landes zu dulden, sofern sie es nicht selber bewirtschaften oder bewirtschaften lassen. Werden die Bewirtschaftungs- und Pflegeverpflichtungen nicht erfüllt, lässt die Baubehörde die notwendigen Massnahmen auf Kosten der Säumigen ausführen. Können die Kosten von den Säumigen nicht eingefordert werden, sind diese Bewirtschaftungs- und Pflegekosten von den übrigen Grundeigentümern entsprechend ihrer Vorteilsnutzung in der Zone landschaftsprägende Bauten einzufordern. Einzelheiten bezüglich Art und Weise der Bewirtschaftung, Zuständigkeit, Vorteilsnutzung sowie Kosten und Verteiler regelt der Gemeindevorstand per Reglement.

4

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Gemeinde Lohn I Teilrevision Baugesetz

Juni 2012

Anhang Ergänzende Gestaltungsrichtlinien und Gestaltungsskizzen (Art. 25 a) L

1 Grundsätze für die Umnutzung von Stallbauten

Eigentum •

Abparzellierung : Die abparzellierte Fläche darf max. die projizierte Dachfläche plus 1m Umschwung sein.

•

Es ist nur eine Wohneinheit pro Stallbaute gestattet.

•

Die Abtrennung des Stalles von der Wohnhütte zu zwei verschiedenen Grundeigentümer darf nicht zu baulichen "Erweiterungen" der Wohnhütte führen (z.B. infolge mangelnder Neben- und Abstellräume).

Nutzunq

•

Mind. 10% der Grundfläche müssen als Nebennutzfläche (Nebenräume für Ablagerung Holz etc.) "gesichert" sein.

Gestaltunq I Materialisierunq

•

Eine Umnutzung zu Wohnzwecken Ist nur innerhalb der bestehenden Räume zulässig. An der Aussenhülle sind keine baulichen Veränderungen ausser Einschnitte zulässig (Prinzip lnnenhülle).

•

Die Dacheindeckung sollte innerhalb einer Landschaftskammer oder Baugruppe möglichst einheitlich sein. Die Dacheindeckung kann mit Holzschindeln, Steinplatten (beide sofern typisch und charakteristisch), Blech (kein Stahl-, Weil- oder Profilblech) oder in Eternitplatten (grau - dunkelgrau, kein Welleternit) erfolgen.

•

Pro Objekt ist die Errichtung eines Kaminzuges gestattet. Die Kamine sind innerhalb einer Landschaftskammer oder Baugruppe einheitlich zu gestalten.

•

Energieanlagen wie Sonnenkollektoren sind zurückhaltend zu dimensionieren und so anzuordnen, dass eine möglichst unaufdringliche Erscheinung gewährleistet ist. Innerhalb einer Landschaftskammer oder Baugruppe sind sie einheitlich zu gestalten.

Öffnungen

•

Bestehende Fenster, Stall- und Heuraumtore sind zu verwenden. Sie können auf der Innenseite verglast werden.

•

Fenster und Belüftungsöffnungen, welche auf der Aussenseite in Erscheinung treten (bestehende und neue Fensteröffnungen) dürfen Im Licht insgesamt max. 5% der Grundfläche (lnnenmass) des jeweiligen Heuraumes umfassen.

•

Es sind max. 4 neue Fenster in der Strickwand (Konstruktionsprlnzip gernäss Schema) erlaubt.

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Gemeinde Lohn I Tellrevision Baugesetz

Junl2012

•

Fenster und Belüftungsöffnungen dürfen nur an den seitlichen Wänden in Erscheinung treten. Neue Fenster oder Öffnungen an der talseiligen Hauptfassade sind ausgeschlossen.

•

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Es dürfen keine Fensterläden an Aussenhülle angebracht werden (Empfehlung: Schiebeläden zwischen Innen- und Aussenhülle).

•

Neue Öffnungen sind liegend und max. drei Kanthölzer hoch zu erstellen.

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Umgebung

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•

Es dürfen keine neuen Parkplätze, ausgenommen eine geordnete Parkierung an einem geeigneten Ort, oder neue Zufahrten geschaffen werden.

l Gemeinde Lohn I Teilrevision Baugesetz

Junl2012

2 Bestehende Stalltypologie I Umbautypologien A-D Bestehende Stalltypologie Schemaschnitt Sial/scheune: • Ökonomiebaute mit Heukammer und Stalltell • Durchgehender Zwischenboden ohne interne Erschliessung • Erschliessung Heuraum erfolgt bergseilig z. T. über eine Rampe, die Ersch/lessung des Stallteils talseits • Kaum oder nur kleine zusltzliche Öffnungen,

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Querschnitt Heukammer/Stalltei/

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Ansicht talseilig mit Stalltor

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Grundriss ehemalige Heukammer

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Seitliche Ansicht

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Gemeinde lohn I Tellrevision Baugesetz

Junl2012

Querschnittschema - 4 Varianten

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Variante 1 I Nur Heuraumausbau, keine Interne Verbln· dung

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Variante 2 I Teilabbruch Heuraum, neuer Stallboden, interne Verbindung

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Variante 3 I neuer Stallboden, Interne Verbindung

Variante 4 I Stallboden abgesenkt, Interne Verblndung

Schema neue Öffnungen

Schema bestehende Öffnungen

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Neue 6ffnungen in der Strickwand nur liegend und maximal über drei Kanth61zer hoch I Schiebeladen zwischen der Innen- und Aussenhülle

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Bestehende 6ffnungen (Fenster, Stall- und Heuraumtore) sind zu verwenden. Sie Mnnen auf der Innenseite verglast werden.

l Gemeinde Lohn I Teiirevision Baugesetz

Juni2012

Umbautyp A

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Heuraum mit WohnrAuman und Schlafzimmer

Ausbau nur im Heuraum (Wohnen und Schia· fenoben) Nur WC im Stallraum, kleine L0ftungs6ffnung

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Zwischenboden bleibt unver/lndert

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Keine interne Verbindung (Treppe)

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Umbautyp A - Merkmale

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Stallkammer mit WC, Zugang über bestehende Stalltür

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Abmessung der Fenster im Licht max. 5% des Innenmassas der Heuraumfl/lche

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Max. 4 neue Fenster in der Strickwand (Konstruktionsprinzip gemAss Schema)

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•

Fenster und Öffnungen nur seitlich

•

Die NutzflAche entspricht der Abstellfl/lche

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Gemeinde lohn I Tellrevision Baugesetz

Junl2012

Umbautyp B

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I r!,~~~~~~~ ',__ Stallraum zu Wohnzwecken ausgebaut (inkl. Nebenflächen)

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Heuraum mit Schlafräumen ausgebaut, Ausbruch Zwischenboden mit Interner Treppe

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Ausbau Stalltell (Wohnen, KOche und WC)

•

Ausbau Heuraum (Schlafen) Grossflächiger Ausbruch Zwischenboden (überhoher Raum auf ca. 1/3 der Fläche)

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Abgesenkter Stallboden da Wohngeschoss auf Stallniveau (RaunMhen optimieren)

•

neue interne Verbindung (Treppe) max. 4 neue Fenster in der Strickwand (Konstruktionsprinzip gernäss Schema)

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Abmessung der Fenster im Licht max. 5% des Innenmassas der Heuraumfläche

•

Fenster und ()ffnungen nur seitlich

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Zwei Luftl6cher für Kleinräume Grosse Nutzfläche (Stallraum und ein Grosstell des Heuraumes), Nebennutzflächen minimal

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Gemeinde Lohn I Tellrevision Baugesetz

Junl 2012

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Stallraum mit Schlafroumen ausgebaut (inkl. Nebenfl~­ chen)

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Heuraum mit Wohnraum, KOche, WC und Nebenraum

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Ausbau Stalltell (Schlafen)

•

Ausbau Heuraum (Wohnen, KOche und WC) Zwischenboden bleibt erhalten

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neue Interne Verbindung (Treppe)

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Max. 4 neue Fenster in der Strickwand (Konstruktlonsprinzip gem~s Schema) Abmessung der Fenster im Licht max. 5% des lnnenmasses der Heuraumfl~che Fenster und C>ffnungen nur seitlich

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Drei Luftl6cher fOr Klelnroume Grosstm6gliche Nutzfläche (Stall- und Heuraum) mit minimaler Nebennutzf/~chen (10%) •

1 Kaminzug

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Juni2012

Gemeinde lohn I Teilrevision Baugesetz

Umbautyp D ,-

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t-1-..-J Stallraum zu Wohnzwecken ausgebaut (inkl. Nebenfl~­ chen)

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Heuraum mit Schlafr~umen und WC ausgebaut,

Umbautyp D - Merkmale Ausbau Stallteil (Küche, Wohnen)

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Ausbau Heuraum (Schlafen, WC)

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Zwischenboden bleibt erhalten

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•

neue inteme Verbindung (Treppe)

•

Max. 4 neue Fenster in der Strickwand (Konstruktlonsprlnzip gemiss Schema)

•

Abmessung der Fenster Im Licht max. 5% des lnnenmasses der Heuraumn~e Fenster und Öffnungen nur seitlich

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Zwei Luh/lJcher für Klelnriume Grc5sstrOO{}Iiche Nutzfl~che (Stall- und Heuraum) mit minimaler Nebennutzfl~chen (10%) •

1 Kaminzug

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GEMEINDE LOHN Teilrevision Ortsplanung Orta, Parzellen 4 7 und 58 Baugesetz (Art. 18 und 20a)

Der Gemeindepräsident Der Aktuar:

Von der Regierung genehmigt am:

2, S. 2.. ltJA 4

Der Präsident:

Dr. M. Cavigelli

Der Kanzleidirektor:

Dr. Claudio Riesen

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Art. 18 Zonenschema

Ergänzung des Zonenschemas mit der Wohnzone fOr Einheimische:

AusnUtzungsziffer

0.30

Gebäudehöhe

9m

Geschosszahl

2

Gebäudelänge

20m

Kleiner Grenzabstand

3m

Grosser Grenzabstand

6m

Gebäudeabstand

6-9m

Immissionen

nicht störend

Art. 20a Wohnzone für Einheimische

1

ln der Wohnzone für Einheimische dürfen nur Wohnbauten für ortsansässige Personen, welche in der Gemeinde Wohnsitz im Sinne von Art. 23 ZGB haben, erstellt werden.

2

Die Nutzung als Zweitwohnung ist untersagt.

3

Im Falle von zwingenden Verkaufsgründen kann die Wohnbaute befristet für eine angemessene Zeit, maximal aber für 5 Jahre, an nichtortsansässige Personen vermietet werden. Für den Zeitraum der Vermietung ist eine Abgabe zu leisten, welche pro Jahr 30 % des jährlichen Eigenmietwertes der Wohnbaute gernäss aktueller amtlicher Schätzung beträgt. Die Ersatzabgabe ist zweckgebunden und darf nur zur Förderung des einheimischen Wohnungsbaus in der Gemeinde verwendet werden. Ernsthafte Verkaufsbemühungen des Eigentümers müssen im Vorfeld unternommen und bewiesen werden.

4

Im Falle eines Verkaufes herrscht ein Rückkaufsrecht zugunsten der Gemeinde.

5

Der Verkauf und die Nutzung von Parzellen in der Wohnzone für Einheimische richtet sich nach einem von der Gemeindeversammlung zu beschliessenden Reglement "Wohnzone für Einheimische".

Legende: Änderungen/Ergänzungen sind fett und kursiv dargestellt

KANTON•• GRAUBUNDEN

AMTSREGISTRATUR 111 AMT FÜR RAUMENTWICKLUNG

GEMEINDE LOHN Baugesetz Teilrevision Zonenschema (Art. 18) Wohnzone für Einheimische

Der Gemeindepräsident

Jörg Beeli

Der Aktuar:

Peter Baumann

Von der Regierung genehmigt am: 1. ~ - ~( S" Der Präsident:

Martin Jäger

Der Kanzleidirektor:

Dr. Claudio Reisen

Zonenschema

Art. 18 Ausnützungsziffer

0.40

Gebäudehöhe

9m

Geschosszahl

3

Gebäudelänge

20m

Kleiner Grenzabstand

3m

Grosser Grenzabstand

6m

Gebäudeabstand

6-9 m

Immissionen

nicht störend

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