Gegen die Ausweisung von Mieterinnen und Mietern, die ihren Zahlungsrückstand beglichen haben

Verfahrensbeitrag

Antrag der Mehrheit

Der Initiative keine Folge geben

Antrag der Minderheit

(Schneider Schüttel, Jositsch, Kiener Nellen, Leutenegger Oberholzer, Schelbert, Schwaab, Sommaruga Carlo, Vischer Daniel)

Der Initiative Folge geben

Proposition de la majorité

Ne pas donner suite à l'initiative

Proposition de la minorité

(Schneider Schüttel, Jositsch, Kiener Nellen, Leutenegger Oberholzer, Schelbert, Schwaab, Sommaruga Carlo, Vischer Daniel)

Donner suite à l'initiative

Präsident (Walter Hansjörg, Präsident): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

La proposition que je vous fais dans mon initiative parlementaire vise à modifier le Code des obligations à l'article 257d, à savoir l'article qui porte sur la situation des locataires en retard de paiement. Aujourd'hui, la situation est délicate, dans la mesure où, après une mise en demeure lorsqu'il y a un retard de paiement de loyer, le locataire qui n'a pas versé son retard de loyer dans le délai de 30 jours se voit résilier le contrat de bail et doit, sauf s'il peut compter sur la bonne volonté du bailleur, quitter son appartement. En d'autres termes, il y a aujourd'hui une disposition extrêmement sévère, une disposition qui a un effet guillotine, qui fait que les locataires en situation financière difficile, en raison d'une période de chômage, de changement de situation de famille suite à un veuvage ou à un divorce, se retrouvent parfois dans une situation d'incapacité de payer le loyer à bref délai et ne peuvent redresser la situation.

Ma proposition vise donc à permettre, premièrement, lors d'une résiliation de bail pour cause de défaut de paiement du loyer, une alerte précoce des services sociaux pour qu'ils interviennent très rapidement, dès lors qu'il y a un certain nombre de démarches administratives à faire pour obtenir une aide financière de leur part pour payer un ou deux mois de loyer de retard, pour des personnes qui se trouvent dans une situation délicate de rupture de salaire ou simplement suite à la perte d'un membre de la famille qui était le soutien financier.

Aujourd'hui, nous savons que les services sociaux sont actifs, mais les délais d'intervention étant relativement longs, ils agissent après l'échéance du délai de 30 jours, soit après l'effet guillotine, lorsque le contrat de bail ne peut plus être reconduit.

Deuxièmement, un certain nombre de locataires remboursent finalement l'arriéré de loyer, mais pendant la procédure d'évacuation. Aujourd'hui, ces remboursements de la part des locataires - la plupart, de bonne foi - interviennent dans des délais trop longs et ne permettent plus de pouvoir reconduire le contrat de bail.

Mon initiative parlementaire vise justement à permettre une annonce rapide de la situation de défaut de paiement aux services sociaux. Quant à savoir quel service social doit intervenir et selon quelles modalités, il s'agira de le définir au stade de l'examen du projet d'acte et par la réglementation qui sera mise en place ensuite par les cantons dans le cadre de l'application de la disposition fédérale. Mon initiative propose également de permettre que le bail soit reconduit lorsque le locataire a payé l'arriéré de loyer hors délai en cours de procédure.

Bien sûr, vous me direz qu'il y a la possibilité d'un abus de droit. Dans toute disposition légale, il y a toujours la possibilité que quelqu'un abuse d'une situation. Il faudra, au stade de l'examen du projet d'acte, trouver des solutions afin d'éviter que cette nouvelle norme soit utilisée de manière abusive par le petit nombre marginal de personnes qui pourraient commettre un abus.

La grande majorité des personnes qui sont concernées par des évacuations pour défaut de paiement, je le rappelle, sont des gens modestes qui se trouvent tout d'un coup en situation de difficulté, et c'est à ces personnes-là qu'il s'agit aujourd'hui de donner une réponse. Nous avons eu connaissance de situations où, à cause d'un défaut de paiement, des personnes ont été expulsées ou menacées d'expulsion, et je vous rappelle qu'ici, dans le canton de Berne, il y a une année, cela avait même dégénéré pour arriver à une situation où le locataire désespéré avait tiré sur son bailleur.

Je pense qu'il faut donner la possibilité de résoudre les problèmes de manière cohérente et surtout de répondre à des situations sociales difficiles. Je crois que c'est de la responsabilité de ce Parlement. Il ne s'agit pas de mener un débat sur "plus de droits ou moins de droits pour les locataires ou les bailleurs", mais il s'agit de répondre à une situation concrète qui touche des dizaines de milliers de personnes dans notre pays dans les diverses procédures en cours, que ce soit dans les cantons romands ou dans les cantons suisses-allemands, mais surtout dans les cantons urbains.

Je vous demande donc de faire bon accueil à cette initiative qui permet de répondre à un problème réel par une solution qui est adaptée et non exagérée.

Schneider Schüttel Ursula · Mit-F · Nationalrat · Freiburg · Sozialdemokratische Fraktion

Ich möchte zuerst meine Interessenbindungen offenlegen. Ich bin Ersatzbeisitzerin in einem Mietgericht.

Wie Kollege Sommaruga ausgeführt hat, sollen mit der vorgeschlagenen Gesetzesänderung, der Ergänzung von Artikel 257d OR, zwei Anliegen erfüllt werden. Einerseits sollen die Sozialdienste informiert werden, wenn ein Vermieter den Mieter oder die Mieterin wegen ausstehender Mietzinszahlungen mahnen muss. Die Sozialdienste nehmen daraufhin mit den Betroffenen Kontakt auf, um mit ihnen eine Lösung zu suchen. Andererseits wird mit der parlamentarischen Initiative angestrebt, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, wenn der Zahlungsrückstand während des Räumungsverfahrens beglichen wird.

Im Namen der Minderheit der Kommission beantrage ich Ihnen, dieser parlamentarischen Initiative Folge zu geben, und zwar aus folgenden Gründen: Ein Dach über dem Kopf zu haben, über eine Wohnung zu verfügen, ist ein Bedürfnis, auf das man nicht einfach so verzichtet, besonders nicht in der heutigen Zeit, wo es schwierig ist, eine Wohnung zu einem guten Preis zu finden. Mietzinse nicht zu bezahlen und damit die Ausweisung zu riskieren geschieht daher vor allem in Notsituationen, wenn wirklich kein Geld mehr vorhanden ist. Ein Unfall, eine Ehescheidung, der Verlust der Stelle und Arbeitslosigkeit können dazu führen, dass ein knappes Budget nicht mehr zur Deckung der Kosten ausreicht. Viele Menschen haben Hemmungen, in einer solchen Notlage die Hilfe eines Sozialdienstes zu beanspruchen, oder sie wissen nicht, dass sie an den Sozialdienst gelangen können, wenn sie in Schwierigkeiten sind.

Wird nun der Sozialdienst im Falle einer Mahnung durch den Vermieter informiert, kann er den Mieter kontaktieren. Es besteht somit die Möglichkeit, dass mithilfe des Sozialdienstes rasch, professionell und effizient eine Lösung gefunden werden kann, um weitere Ausstände zu vermeiden. Für den Vermieter hat diese Vorgehensweise zwar den Nachteil, dass er die Mahnung auch einer Behörde zustellen muss, das heisst, er hat einen gewissen administrativen Aufwand. Es hat für den Vermieter aber auch den grossen Vorteil, dass er wieder zu regelmässigen Mietzinsen kommt und dass ihm die ausstehenden Mieten oder Nebenkosten bezahlt werden.

Nun zum zweiten Teil der parlamentarischen Initiative, zur Forderung nach Fortsetzung des Mietverhältnisses, wenn der Zahlungsrückstand während des Räumungsverfahrens beglichen wird: Die heutige Gesetzgebung sieht vor, dass ein Ausweisungsverfahren relativ rasch durchgeführt werden kann. Ist der Mieter einer Mietwohnung mit der Bezahlung der Miete oder der Nebenkosten in Verzug, kann der Vermieter eine Zahlungsfrist ansetzen, die für Wohn- und Geschäftsräume mindestens 30 Tage beträgt, und dem säumigen Mieter androhen, dass bei ungenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Bezahlt der Mieter nun nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende des Monats kündigen. Innerhalb von zwei Monaten kann so ein Mietverhältnis aufgelöst werden, ohne dass der Mieter viel dagegen unternehmen kann.

Es kann vorkommen, dass ein Mieter aufgrund von ausserordentlichen Ausgaben die fälligen Mietzinsen oder Ausstände aus der jährlichen Nebenkostenabrechnung, die unerwartet hoch sein kann, nicht fristgerecht bezahlen kann und sie schliesslich wenige Tage nach Ablauf der Zahlungsfrist begleicht, weil er sich das nötige Geld zuerst beschaffen oder sein Budget den neuen Gegebenheiten anpassen muss. Trotz erfolgter Bezahlung genügt die geringe Verspätung bei der Zahlung, dass vom Vermieter ein Ausweisungsverfahren eingeleitet und durchgezogen werden kann. Namentlich angesichts der heutigen Situation auf dem Wohnungsmarkt, bei der erschwingliche Wohnungen für Leute in knappen finanziellen Verhältnissen rar sind, sollten solche Härtefälle vermieden und sollte das Mietverhältnis aufgrund der erfolgten Zahlung fortgesetzt werden.

Ich ersuche Sie daher, der parlamentarischen Initiative Folge zu geben.

Egloff Hans · Mit-M · Nationalrat · Zürich · Fraktion der Schweizerischen Volkspartei

Die parlamentarische Initiative "Gegen die Ausweisung von Mieterinnen und Mietern, die ihren Zahlungsrückstand beglichen haben" verlangt eine Ergänzung von Artikel 257d des Obligationenrechts. So sollen einerseits Sozialdienste informiert werden, sobald ein Mieter wegen Zahlungsrückstands Mahnungen erhält, andererseits soll ein wegen Zahlungsrückstands gekündigtes Mietverhältnis fortgesetzt werden können, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand während des Räumungsverfahrens begleicht. Der Initiant hat heute in seiner Begründung den Vorstoss etwas abgeschwächt dargestellt; an seiner Forderung ändert sich aber nichts.

Die Kommission für Rechtsfragen beantragt dem Rat mit 17 zu 8 Stimmen, der parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben.

In Zürich gibt es in diesem Bereich einen freiwilligen Versuch. Die Sozialbehörden, der Mieterverband Zürich und der Hauseigentümerverband Zürich haben sich zusammengesetzt, um Möglichkeiten für eine Hilfestellung in solchen Situationen zu suchen. Es gibt noch keine Erfahrungen mit diesem Versuch. Persönlich bin ich aber eher skeptisch und glaube nicht, dass es in vielen Fällen zu vernünftigen Lösungen kommen wird.

Für völlig verfehlt halte ich es aber, diese Frage gesetzlich regeln zu wollen. Die rechtzeitige Bezahlung des Mietzinses ist eine Hauptpflicht des Mieters. Der Zahlungsverzug ist eine schwere Vertragsverletzung. Diese Vertragsverletzung muss klar Konsequenzen nach sich ziehen. Will der Mieter Unterstützung von einer Sozialbehörde, soll er selber dafür besorgt sein.

Die ausserordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug ist schon jetzt sehr kompliziert. Der Vermieter braucht zur Bewältigung dieses Verfahrens meist einen Rechtsbeistand. Die Kosten hat er in aller Regel selber zu tragen. Es wäre verfehlt, ihm noch weitere Stolpersteine in den Weg zu legen. Es ist nicht angezeigt, eine Fürsorgepflicht des Vermieters zu stipulieren.

Dem Mieter zu erlauben, den Mietzins nach Ablauf der Zahlungsfrist auch während des Räumungs- oder Ausweisungsverfahrens zu bezahlen und so die Ausweisung abzuwenden, würde für den Vermieter eine unzumutbare Rechtsunsicherheit bedeuten. Es würde dem Vermieter verunmöglichen, das Mietobjekt auf einen bestimmten Zeitpunkt hin neu zu vermieten. Die neue Regelung hätte sogar verheerende Folgen für ihn, da er damit rechnen müsste, dass weitere Mietzinszahlungen mit monatelanger Verspätung und nach ungenutztem Ablauf erneuter Mahnungen und Fristen erst im Räumungsverfahren beglichen würden. Dieses Spiel könnte regelmässig wiederholt werden. Der Mieter hat in aller Regel vor einer ausserordentlichen Kündigung genügend Gelegenheiten, den Mietzins zu bezahlen. Die Mahnung kommt ja nicht gleichzeitig mit der Kündigungsandrohung. Der Vermieter erinnert den Mieter meist mündlich oder schriftlich daran, dass die Zahlung ausstehend ist, um an sein Geld zu kommen. Wenn der Mieter den Vermieter mit seiner Säumnis in dieses schwierige Rechtsverfahren treibt, soll er auch die Kosten und vor allem auch die Folgen tragen.

Nochmals der Antrag der Kommission: Sie beantragt dem Rat mit 17 zu 8 Stimmen, der parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben.

Lüscher Christian · Mit-M · Nationalrat · Genf · FDP-Liberale Fraktion

L'initiative parlementaire Sommaruga Carlo vise à ce que l'article 257d du Code des obligations soit complété de sorte que les services sociaux soient informés dès qu'un locataire reçoit une mise en demeure pour retard de loyer. Elle demande en outre que le bail résilié pour défaut de paiement du loyer puisse être reconduit si le locataire rembourse le retard de loyer au cours de la procédure d'évacuation.

Selon l'auteur de l'initiative, les expulsions de locataires pour défaut de paiement de loyer sont extrêmement nombreuses; elles touchent en grande majorité des personnes en situation financière précaire; la précarisation survient de manière abrupte, suite à une maladie ou à un accident empêchant de travailler, suite à un licenciement pour des motifs économiques ou encore suite à une modification du groupe familial, comme une séparation, un divorce ou un veuvage.

Le système actuel, avec une clause guillotine - dit l'auteur de l'initiative - si le locataire ne rattrape pas son retard dans les 30 jours dès la mise en demeure, génère des drames sociaux. La plupart des locataires ayant reçu ce genre de congés sont expulsés, car le remboursement ou l'intervention des services sociaux est tardif. Parfois, le locataire ignore qu'il peut être aidé ou renonce par honte à faire le premier pas envers ces services. Dans ces conditions, nous dit l'auteur de l'initiative, il est indispensable que les services sociaux du canton, plus précisément ceux du lieu de situation de l'immeuble, soient avisés de la situation locative problématique pour prendre contact avec le locataire et essayer de l'aider à sortir de cette mauvaise passe.

Par ailleurs, il faut se rappeler que le retard dans le rattrapage d'arriérés de loyer peut résulter d'abruptes difficultés momentanées et crée une situation qui empêche la reconduction du bail.

Par 17 voix contre 8, la commission propose à notre conseil de ne pas donner suite à l'initiative, soulignant que le paiement régulier du loyer représente l'une des obligations contractuelle fondamentale imposée au locataire. La majorité de la commission considère qu'il serait inapproprié d'assouplir cette obligation et, partant, d'affaiblir les droits du bailleur qui, on le sait, dans un domaine comme celui du bail, sont déjà plus limités que ceux du locataire considéré comme étant la partie faible au contrat.

Or la réglementation proposée par l'auteur de l'initiative prévoit que le locataire peut encore acquitter le montant du loyer à l'issue du délai de paiement, voire au cours de la procédure d'évacuation ou encore de la procédure d'expulsion. La majorité de la commission estime que cette situation risquerait d'engendrer une incertitude juridique intolérable pour le bailleur. La majorité de la commission rappelle également que le locataire reçoit une mise en demeure avant l'avis d'expulsion et que celui-ci dispose par conséquent de suffisamment de temps pour rembourser le retard de loyer. Dans la pratique, on le sait, il s'écoule plusieurs jours avant que le bailleur constate le retard dans le paiement, envoie ensuite une mise en demeure, laquelle laisse un délai de 30 jours au locataire pour s'acquitter du loyer, et, durant ce délai d'un mois, le locataire peut lui aussi s'adresser aux services sociaux, voire requérir l'aide de tiers ou l'aide étatique.

La majorité de la commission considère donc que le locataire dispose de suffisamment de temps pour rembourser le retard de loyer. S'il se trouve dans une situation précaire, il peut toujours prendre contact avec le bailleur, ce qui d'ailleurs se fait fréquemment, et la plupart des bailleurs font en général preuve de souplesse envers un locataire qui vient le contacter pour lui faire part de ses difficultés. On peut encore ajouter que si l'on devait suivre la solution préconisée par l'auteur de l'initiative, il existait un risque que le locataire paie le loyer un peu quand bon lui semble, alors que le paiement régulier et périodique du loyer est l'une des obligations du locataire.

Pour ces raisons, parmi d'autres, la commission préconise, par 17 voix contre 8, comme je l'ai déjà dit, de ne pas donner suite à cette initiative.

Abstimmung

Abstimmung - Vote

Für Folgegeben ... 59 Stimmen

Dagegen ... 121 Stimmen